住房抵押贷款证券化的法律风险研究
出处：论文网
时间：2007-03-04
(二)投资主体只限于机构投资者
现阶段,我国MBS只能在银行间债券市场交易。管理办法第47条规定:“金融机构按照法律、行政法规和银监会等监督管理机构的有关规定可以买卖政府债券、金融债券的,也可以在法律、行政法规和银监会等监督管理机构有关规定允许的范围内投资资产支持证券。”这一方面是汲取我国股票市场的教训,由于我国住房抵押贷款证券化处于起步阶段,相关的法律金融制度不完善,逐步向个人投资者开放MBS业务,可以积累经验,保护中小投资者的利益,避免市场过度的非理性行为;另一方面,MBS在我国是一种全新的固定收益证券,其风险收益特征与普通企业债券、其他固定收益类证券不同,对风险管理能力要求高,而机构投资者在这一方面比较成熟,从而能够保证国内住房抵押贷款证券项目的顺利实施。
我国向个人投资者开放MBS业务只是时间上的问题。从成熟市场的资产证券化实践来看,只有切实保护中小投资者的利益,才能最终真正推动资产证券化的发展,这就需要进一步健全和完善相关法律法规制度。
(三)信用增级的形式灵活多样,政府不为MBS提供信用担保
信用增级是指在住房抵押贷款证券化交易结构中通过合同安排所提供的信用保护。信用增级的方式可以分为外部法和内部法:外部法是指第三方根据相关法律文件中所承诺的义务和责任,向信贷资产证券化交易的其他参与机构提供一定程度的信用保护,并为此承担相应的风险;内部法是指通过重新安排证券获得偿付的优先次序,提高优先级证券的信用级别,或通过发起人提供更多的连带责任提高证券的信用级别。
我国MBS的信用增级形式可以是内部法和外部法,但是不能由政府提供信用担保。管理办法第30条规定:“信用增级可以采用内部信用增级或外部信用增级的方式提供。内部信用增级包括但不限于超额抵押、资产支持证券分层结构、现金抵押账户和利差账户等方式。外部信用增级包括但不限于备用信用证、担保和保险等方式。”这无疑为我国住房抵押贷款证券化的外部增信提供了法律上的支撑。同时,政府不能为住房抵押贷款提供信用担保,因为我国《担保法》第8条明确规定:“国家机关不能作为保证人,但经国务院批准为使用外国政府或国际经济组织贷款进行的转贷款的除外。”勿庸置疑,这一规定也将制约我国住房抵押贷款证券化的发展。
二、我国住房抵押贷款支持证券的法律风险
我国住房抵押贷款证券化的法律风险主要来源以下两种情况:一是由于法律方面的空白使得投资者的利益得不到切实保障;二是有的法律法规不合理、可操作性差,导致法律执行成本高,违规者得不到惩罚,容易导致道德风险和金融欺诈行为。
(一)假按揭的法律风险
假按揭可表现为无购房事实按揭和返租按揭。无购房按揭是指开发商通过内部员工或其他关联人虚构购房事实,在银行办理按揭贷款,再将贷来的款项挪作他用,造成银行资金风险,如“森豪公寓”骗贷案、2006年6月案发的工商银行西安朱雀大街支行骗贷案。返租按揭是指开发商与购房者相互串通,以高出房产成倍的价格进行按揭,为开发商套取现金,此后开发商分期以租金的形式将贷款本金连同利息返还购房者的融资方式。根据银行的内部调查,假按揭已成为住房抵押贷款中危害最大、发生频率最高的风险之一。假按揭中,银行处置贷款抵押物所得款项往往不能足额清偿债务余额,再加上拍卖处置抵押物时众多环节的审查和核实,消耗大量的人力和物力,导致银行处置抵押物的价值大大缩水。因此,银行的贷款回收率往往很不理想。
在证券化过程中,假按揭风险由银行转移到MBS的投资者。假按揭因其行为隐蔽,在业务中较难防范,特别是在住房抵押贷款证券化过程中,由于商业银行并不会长期持有住房抵押贷款,而且商业银行之间对住房抵押贷款业务存在不良竞争,往往放松对借款人购房的真实性、还贷能力和意愿的调查和审核。证券化过程中,即使违约行为出现,MBS的投资者也不容易取得假按揭的证据,并对借款人或商业银行行使追索权。
