房地产税的国际比较与借鉴
出处：论文网
时间：2007-12-19
(四)免征范围
在免征范围的规定上各国有所不同，但也有一些共同的判断，如政府所有的房地产都免于征收。其他被免征的有大学、教会、公墓.公立医院、慈善机构、公共道路、公园、图书馆、使馆等所拥有的房地产。有些国家，农业用地与主要住所也可免征。
闲置房地产在世界各国有完全不同的政策措施，存在优惠和惩罚两种政策倾向。采取优惠政策的，一般是以租金收益为计税依据的国家，因为在该种计税依据下，纳税义务人一般是房地产的使用人，并且根据房地产的实际用途进行评估。而对于土地资源不丰富。要努力提高土地利用效率的国家.则对闲置房地产征收惩罚性税收，如在菲律宾闲置土地需要向省或地方额外缴纳不超过评估价值5%的闲置土地税。
二、思考与借鉴
从比较的情况看，各国房地产税改革的趋势表现为：1.将课税对象分为住宅用、商用、工业用和农用等。2.税率倾向于采用比例税率，并与课税对象分类相一致，实行差别比例税率。3.评估依据更多地采用资本价值体系。4.免征范围基本上集中于政府用地、公共事业用地和农用地，对低收入的个人住宅性房产免征或提供折扣。
根据国外征收房地产税的经验，结合我国实际.笔者对我国房地产税改革提出以下几点建议：
第一，对土地和房产合并征收房地产税。我国现行的房产税和城镇土地使用税是两个独立的税种，分别课征。在今后的改革中，是继续分开课征，还是合并征收？学术界意见不一。从理论上讲，因为土地是稀缺资源，所以对土地实行不同于房产的税率，有利于提高土地的开发利用。提高单位面积土地投资效率，实现土地的潜在价值。但从具体实践来看，把土地改良与建筑纳入到统一的房地产税中，与仅仅对土地征税或对土地与房产实行差别征税相比，能够降低房地产税的名义税率，便于各方接受和征管。笔者主张土地和房产合并征收后，将房地产按住宅性房屋和非住宅性房屋及其他进行分类，对非住宅性房产的课税要重于住宅性房产。由于我国处于农村城镇化的发展时期，严格区分农村和城镇有很大困难。因此笔者不主张将房地产按农村、郊区和城市房地产进行分类。关于农民住房，可以通过免征额来解决。
第二，在税率的制定上，给予地方一定的自主权。我国是一个幅员辽阔的国家.各地经济发展情况又极其不均衡。因此，税率的制定.有两种可供参考：一是地方各自制定税率，由中央作最高最低限制；另一个是中央制定标准税率，地方可以决定一定比例的乘数，并由中央限定范围。在税率形式上，各地制定国家允许范围内的差别比例税率较为合适。
第三，以房地产的评估价值作为计税依据。我国现行房产税的计税依据有两种：一是采用房屋原值，另一是采用租金价值。而城镇土地使用税采用的是纳税人实际占用的土地面积为计税依据。有研究表明.各国房地产计税依据的选择很大程度上出于社会和政治的考虑。因此，在决定我国房地产税的计税依据时，既要考虑时代性，又应重视我国的地域性。从我国开征房地产税的初衷和实际可操作性看，以房地产的评估价值作为计税依据比较合适。在这种计税依据下，对土地和房屋建筑统一征税但分别评估。
第四、对国家和政府的房地产，公益事业的房地产施行免征。对居民自住用房地产，应给予什么样的优惠，是税率优惠，还是免征额优惠？笔者认为，给予免征额额优惠比较合适。因为和谐社会的目标，就是要惠顾低收入者和农民。那么房地产税就应对这些低收入房地产所得者，通过给予免征额，达到基本免税的目的，对于农林用地，现行政策的免税应继续执行，关于闲置房地产，按我国目前的政策目标，则应征收惩罚性房地产税，对除住宅以外所拥有的多套房屋，也应如此。
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