宏观调控政策下房地产企业融资现状分析
1.引言
房地产企业对我国GDP的增长有重大的贡献的，已经达到了2%。由于我国一系列的调控政策，使得我国的房地产企业原本资金充裕的境况突然变得资金匮乏。目前，我国一些中小房企已经由于资金问题开始面临破产倒闭的危险，对我国社会的发展带来了消极的影响，也对我国的经济发展带来一定的冲击。
2.我国房地产融资的现状
近几年，我国采取的房地产调控政策手段和措施越来越严厉，因此，活跃的房地产行业增速开始变慢，最关键的是房地产企业的资金链出现了断裂的风险，甚至有些中小房地产企业的资金链已经断裂，已经破产或者倒闭了。一个资本密集型行业，一定要有充足的资金进行保障，因此，对我国目前的房地产融资现状进行分析，对我国房地产行业融资存在的问题进行阐释，对于我国实现房地产行业融资多样化有着积极的意义。
2.1房地产融资的概念
房地产项目需要投入巨额资金对房产项目进行支撑。因此，融资成为了房地产企业首要进行的事情。房地产融资就是用信用的方式，利用外来资金满足房地产企业对资金的需要来完成房地产企业的开发、销售等活动。对房地产企业的资金流动有着积极的意义。
2.2融资规模
中国指数研究院早在2012年就指出，房地产行业对我国国内生产总值（GDP）的贡献在10%，已经成为我国经济发展中的最重要的组成部分。有统计数据显示，从2006年开始，各个地区、各个城市的房价开始出现上涨，促进了房地产行业的快速发展，然后房价经历了快速上涨时期，在8年的时间内，房价上涨翻了3翻。全国商品房成交价在2006年其均价是3000元左右；全国商品房成交价到了2012年，已经涨到了6000元左右；到了2014年全国商品成交价已经涨到了13000元左右。随着房价急剧上涨的同时，我国的房地产行业的融资规模越来越大。
2.3融资困难
融资问题已经成为我国房地产行业的急需解决的问题。尤其是近两年，我国政府出台的一系列的调控手段，使得房地产企业融资更加困难，资金紧张，与此同时，我国的金融市场开始警惕房地产行业的风险，对房地产行业的融资规模等进行了限制，加速了房地产行业融资困难的局面。在我国从事房地产企业的数量有几十万个，然而只有100多家的房地产企业能够上市，充分证明了我国房地产企业的规模不是很大。由于体制限制，我国的中小房地产企业的融资渠道有限，资金规模较小，在加上信誉的影响的内容，使得金融行业对中小房地产企业放贷非常严格。还有我国的金融市场并没有处于完全开放的状态，金融市场制度不健全，融资缺乏保障措施。
2.4融资渠道缺少多样化
在我国现有的金融体制下，作为资本密集型企业之一的房地产行业的发展对于资金有重要的依赖作用，需要银行给其提供远远不断的资金来源。在房地产行业的各个阶段：开发、销售等环节都离不开资金 的支持，尤其是以银行信贷。有统计数据显示，我国在2005年到2012年房地产资金来源平均有20%是国内银行贷款，有25%属于个人按揭贷款，因此，我国房地产企业的资金来源有45%来源于银行。这种单一的依靠银行信贷的融资模式使得房地产行业的债务迅速上升，房地产行业的财务风险随之迅速增加，这不仅仅对房地产行业带来风险，也提高了银行的不稳定性。在2012年，对全国上市的房地产企业进行分析发现，全国房地产企业的负债率已经超过70%。随着我国宏观政策对房地产的调控，这种单一的融资模式受到了严重的打击。早在2011年，随着我国央行对存款准备金利率进行了六次调整，对我国银行的存款利率进行了三次调整，已经导致我国的房地产行业融资出现重大困难。
2.5长期的债务压力较大
通常认为房地产具有60%的负债率是比较合理的。我国房地产企业的负债率已经超过甚至有些企业远远超过这一范围。我国房地产企业的普遍负债率一般在70%，有些企业已经达到90%左右。我国房地产企业的负债率在2009年维持在65%左右；在2010年我国房地产企业的负债率达到了70%；在2011年，负债率进一步上升到73%。由于房地产的资产流动性较差的问题，我国房地产企业的长期偿债能力明显降低[8]。过去，房地产企业凭借高交易量、高房价、融资方式可以对其长期的偿债压力有所缓解。然而，尽量年，我国政府对房地产行业调控措施越来越严厉，知识房地产行业的资金出现重大问题，企业运营出现困难，在企业有限的融资方式下，融资出现困难，已经有报道某些房地企业已经由于财务风险破产、倒闭。在高负债率、资产流动性低的情况下，房地产企业的偿债压力也是逐渐加大。
3.房地产企业融资的影响因素
近两年，我国房地产行业正在经历最为严厉的地产宏观调控政策，房地产行业目前销售状况不佳，融资困难，资金出现严重的短缺。本文对我国房地产行业融资困难的原因进行了分析，为研究房地产融资的学者提供参考。
3.1外部环境
3.1.1国家政策
我国政府对房地产行业的调控手段在2011年实现了多管齐下的效果，对房地产行业的调控达到了最严厉的阶段，对房地产企业的融资有重要的打击作用。在2013年，新的调控文件“国五条”出台，进一步对房地产进行调控，加强了对房地产的宏观调控。第一，在信贷政策方面，2011年初，国务院颁布了新国八条――《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的有关问题的通知》，该文件对购买第二套住房贷款进行了规定，其首付要大于60%，贷款利率要高于基准利率的1.1倍。同时银行上调了三次银行存款利率，对存款准备金率上调了六次。在2013年，我国国务院又对差别化住房信贷政策进行了落实规定，尤其是要严格控制二套住房的信贷。第二，在税收方面，新国八条规定将交易住房不足5年的再次专卖的要按照销售额进行征税。新国五条又强调了税收的政策杠杆的作用。对非唯一物业，销售个人住房的要征收20%的个人所得税，对于房屋的价值要严格的按照第三方等进行估值。对实行的住房房产税试点城市进行总结，在适当的时候要推广房产税的扩大工作，有利于住房的理性交易。此文件还指出，对于存量房要嘉庆住房价格的估值，加强税收的征管。第三，在行政方面，新国八条指出，各个地区要根据自己的经济发展水平合理的确定房价。国家改革发展委员会也指出，商品房要严格执行一房一个价格等。 3.1.2金融体系
由于我国金融市场起步较晚，金融市场的发展有待于完善，对资本不能起到很好的调节配置作用，使得房地产行业在金融市场融资出现困难[16]。近年来，为了满足我国房地产行业融资的需求，我国也出现了一些新的融资方式，例如：住房金融债券、房地产信托、住房抵押贷款证券化等。然而我国没有对房地产融资颁布或者出台保护性措施，房地产在金融市场融资依旧非常困难。这也导致了房地产企业的资金出现严重的缺口，为了弥补缺口，房地产行业不得不加大从银行贷款，这种单一的以银行为主的贷款模式引起了房地产行业的负债率迅速升高，超出安全财务风险的范围。房地产行业的财务风险的增加，加大了银行体系的不稳定性，使得银行的金融体系风险性增加，从而又进一步加速了房地产企业的融资困难问题。
3.2内部环境
3.2.1中小房地产企业较多，管理体制有缺陷目前，我国的房地产企业数量众多，与房地产相关的企业多达几十万家，这些房企当中进入资本市场上市的只有130多家。充分说明我国的房地产企业以中小规模企业居多。由于受到企业规模的限制，人力资源往往管理不到位，缺乏相关的专业的财务部门对企业的财务进行相关的管理。这严重影响了我国房地产企业的财务管理的效果，进一步影响了融资方式的发展。由于缺乏专业的财务人员管理，加上产品缺乏多样化的，市场风险进一步加大，这也对企业的财务带来了严峻的考验，使得银行信贷风险加大，导致了金融机构对房地产企业的贷款条件和门槛升高。
3.2.2融资的创新意识淡薄
我国金融体系发展较晚，因此，我国的房地产企业管理者对于金融融资创新不敢触碰。我国的房地产企业融资方式都是顺大流，照抄别的企业的融资方式，对于创新意识缺乏。我国的银行贷款由50%以上是针对房地产贷款，这种单一的融资方式使得企业的融资创新性缺失，制约了企业融资创新模式的发展。
4.房地产企业融资的建议
4.1加快房地产公司债券的发展
加快房地产公司债券尽快摆脱过度依赖银行贷款的这种融资方式。房地产公司债券的发行，可以对房地产公司的融资结构起到调节的作用。我国房地产企业银行贷款时间较短，因此，发行中长期债券可以提供稳定的资金结构，有利于房地产行业的健康发展。
4.2扩大股市规模
房地产企业上市，融资金额较大，没有利息等的负担，融资成本相对较低。上市公司可以通过整合自己的良好资产进行收购等业务，提高企业的综合运营能力，此外，上市企业还可以将圆银行系统风险在股市进行分散。
4.3融资创新我国的房地产融资渠道比较单一，因此，我国的房地产融资方式可以借鉴国外的融资方式结合自己的实际情况，进行创新性融资的良性发展。
5.结 语
房地产企业对我国GDP的增长有重大的贡献的，已经达到了2%。由于我国一系列的调控政策，使得我国的房地产企业原本资金充裕的境况突然变得资金匮乏。目前，我国一些中小房企已经由于资金问题开始面临破产倒闭的危险，对我国社会的发展带来了消极的影响，也对我国的经济发展带来一定的冲击。我国房地产企业进行新的融资途径进行了探索，对融资结构进行优化，缩减融资成本，对我国房地产企业面临的融资困难问题起到实际的指导作用，促进房地产企业的良性循环发展，实现良性的加快我国经济的快速发展。（作者单位：航天科工资产管理有限公司）
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