浅谈关联企业利息的税务筹划
对于房地产企业而言，资金往来产生的利息涉及到营业税、土地增值税、企业所得税等税种。国家税务总局在这方面作出了多项相关的文件规定（详见参考文件）。利息表现形式主要分为确认利息、不确认利息两种方式，下面就针对这两种方式下的税务问题进行详细分析。（假设A、B两公司为集团内关联企业，A公司有资金，B公司有土地）
一、不确认利息模式
（一）模式概要
集团公司内部企业间的资金拆借，借贷双方出于经营管理的需要，对双方的资金往来不确认利息与利息支出。
（二）税务风险
资金出借方：需按独立交易原则确认利息收入，缴纳企业所得税，并按“金融企业”营业税税率5%缴纳营业税。由于双方没有产生利息，资金出借方账务一般不确认利息收入，也未缴纳相关税费，从而存在税务风险。
（三）税务成本
可能会因税务风险造成补税、罚款、滞纳金，增加税务成本。由于双方没有确认利息，接受资金方，如果土地增值税是按查账方式缴的，由于没有利息支出，在清算过程中，会提高的土地增值税增值率，从而多缴土地增值税。
（四）解决方案
1、股权投资
A公司有资金，B公司有土地开发项目。双方可以合作开发，即增加股权投资，以解决B公司资金困难。同时也避免了双方因资金拆借带来的税务问题。
2、代建开发
B公司有土地开发项目，A有资金。双方可签定委托代建协议，即：B公司提供土地、项目，B公司办理好前期手续后，交A公司代建，项目建成后交B公司销售。整个过程相当于管理外包。但在代建过程中，A公司可以为项目代垫资金。资金的使用可以不确认利息，双方可适当约定代建管理费，两个公司整体而言，在所得税方面没有影响，在营业税方面A公司需按管理费缴纳5%的营业税。从而避免直接拆借资金的税务风险。
二、确认利息模式
（1）模式概要：集团公司内部企业间的资金拆借，双方确认利息收入、支出。收到利息一方开具利息发票，并缴纳营业税、企业所得税，利息支付方凭利息发票入账，所得税前准予列支。
（2）税务成本：收取利息方需要按利息总额的5%缴纳营业税；
（3）模式优点：税务风险低：如果能按照《财税[2008]121号文》、《特别纳税调整法》的要求，可以降低企业所得税的纳税风险。利于土地增值税汇算：土地增值税按查账方式清算的，在开发成本中，确认了利息支出，但由于未取得金融机构证明，则可以按5%的比例计算扣除。这样降低了土地增值税的税负。
三、统借统还模式
（一）模式概要
房产企业集团委托企业集团所属财务公司代理统借统还业务，是指企业集团从金融机构取得统借统还贷款后，由集团所属财务公司与企业集团或集团内下属企业签订统借统还贷款合同并分拨借款，按支付给金融机构的借款利率向房产企业集团或集团下属企业收取用于归还金融机构借款的利息，再转付企业集团，由企业集团统一归还金融机构的业务。
（二）税务优势
1、营业税
统借统还的关联企业间的利息支出可依据文件规定，不征收营业税。
财税[2000]7号文件规定：为缓解中小企业融资难的问题，对企业主管部门或企业集团中的核心企业等单位（以下简称统借方）向金融机构借款后，将所借资金分拨给下属单位（包括独立核算单位和非独立核算单位），并按支付给金融机构的借款利率水平向下属单位收取用于归还金融机构的利息不征收营业税；统借方将资金分拨给下属单位，不得按高于支付给金融机构的借款利率水平向下属单位收取利息，否则，将视为具有从事贷款业务的性质，应对其向下属单位收取的利息全额征收营业税。
2、所得税
统借统还的关联企业间的利息支出可依据税法规定，在所得税前准予列支。
国税发[ 2009] 31号文第二十一条规定“企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用，使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。”
3、土地增值税
统借统还的关联企业的利息支出，在计算土地增值税时，列入了利息成本，但由于未取得金融机构利息证明，不能据实列支，但可以按照开发成本5%的比例计算扣除。
通过以上案例分析，我们房地产公司的会计人员在实际的工作过程中，要尽可能的对资金利息是否确认做出准确的职业判断，通过合理纳税筹划做到防范税务风险、减少税务成本，实现企业的节税目的和减少资金成本，实现企业的利润最大化，使企业在竞争中立于不败之地。
