关于房地产企业的财务风险及防范
2014年以来，房地产业进入多事之秋，银根收紧，库存增加，销售下滑，限购放松，降价促销，“崩盘论”、“拐点论”、“银行破产论”、“理性回归”等看空论调满城风雨，房地产业迅速由此前的“黄金十年”滑入“白银十年”。在房地产辉煌时期大举扩张、过度借贷的开发商，现在却面临着资金链断裂、资不抵债的困境。据报道，3月份，兴润置业（浙江宁波奉化最大的房企）资不抵债，公司资产总额约30亿元，总负债约35亿元，亏空约5亿元。5月份，光耀地产（中国百强房企）多个在建项目停工，已预售的楼盘则无法如期交付，多处业主集体维权。最高人民法院将其列入全国失信被执行人名单。同样是因资金链出现问题，公司面临倒闭。如何强化财务风险的防范，已经成为当前大多数房地产企业的燃眉之急。
一、房地产企业的财务风险
房地产业是一个投资回归期长、利润高、风险大的资金密集型行业，资产负债率高，投资、融资金额较大。很多房地产企业的资产负债率达到70%以上，有的乃至高达90%，其存在的财务风险远高于其他行业。
由于开发地产产品建设时间长、单位总价高、负债经营程度高、受国家政策导向性强，不确定的因素多，如果决策失误、销路不畅、就会造成工程烂尾、大量库存、企业资金周转不灵，将导致企业陷入困境。
笔者认为，房地产企业财务风险主要表现在融资风险、投资风险、资金回笼风险三个方面。
（一）融资风险
房地产企业的融资方式有很多种，常见的有银行贷款、房屋预售款、房地产信托投资基金、股权投资、委托贷款等。银行融资是房地产企业发展链中的最关键的一个环节，为房地产的发展提供了最重要的资金保障。一般来说，房地产企业在项目开发的过程中，自有资金少于30%，更多的是依赖贷款。负债经营已成为房企的行规，常常是拿到土地立项后就马上向银行进行融资。一旦银行信贷出现压缩，支持减弱，房地产企业就会面临资金链断裂。
如最近媒体曝光的光耀地产，曾是惠州当地最大的开发商，其资金来源主要是银行贷款、信托基金和民间借贷。前期过度扩张，近期销售不顺，加之冲击上市未果，银行贷款和信托不能提供更多的支持。于是开始向民间进行融资借款，最高时其月息曾超过6分。2013年前后，几个项目销售困难，资金无法回笼，大量民间借款没法如期归还，从而陷入面对倒闭的窘境。
（二）投资风险
在房地产“黄金”时期，一些房企大规模“赛马圈地”。股权收购时对合作伙伴或项目开发不了解，全凭“三言两拍”。对项目缺少周全、系统的研究和分析，投资决策轻率，“跟着感觉走”。前期市场调研走马观花，对项目的前景盲目乐观，抱着一种“抢到就是赚到”的投机心理。在开发实际中，就会出现较大的误差。项目达不到预期效果，一旦宏观形势出现不利，立马诱发投资风险。
最新出现的“鬼城”天津滨海新区商务区，大量的写字楼、综合体主体已竣工，却被迫停工闲置至今，被戏称为央企在“种房子”。这是部分央企埋下的投资隐患。
（三）资金回笼风险
主要是指楼盘已达到预售状态，由于目前宏观经济的走弱，银行信贷紧缩市场背景下，成交量下滑，银行按揭款额度偏紧，放款速度慢等影响企业资金回收的多种因素，而这些因素的作用无法或难以预料、控制，使得企业成交量和房价大幅度下降，房地产业的资金回笼速度明显放慢，若资金回收不能与资金需求同步，就会造成企业的偿债能力急剧下降，现金支出压力陡升，进而陷入财务困境，使企业的形象和声誉遭到严重损害，甚至导致破产。这是目前很多房地产企业面临的实际的财务风险。
二、房地产企业财务风险的防范
结合多年的房地产企业财务工作经验，笔者以为，提防企业财务风险可以采取如下办法：
（一）融资风险的防范
做好筹资计划，把控筹资风险，合理确定融资规模，根据企业的实际情况量体裁衣。企业融资不仅会有成本，而且有风险，有的还要付出惨痛的代价。故企业在融资时，首先要确定企业合理的融资规模。筹资过多，可能会增加融资成本。还有可能引起负债过多，偿还困难，经营风险增大。另一方面，如筹资不足，则又会影响到经营业务的正常展开。不仅要清楚企业资金需要、自身实情，还要考虑融资的难易程度和成本高低。
（二）投资风险的防范
1、加强房地产项目投资的可行性研究工作
可行性研究是房地产项目投资的主要依据，是防范开发风险的重要工具。必须正视加强房地产项目的可行性研究工作，科学、周全、有针对性地开展可行性研究工作。在进行可行性研究时，尤其要注重对市场需求预测和竞争情况分析，把握公司内部的优劣势、外部的机会风险（SWOT分析）。一定要独立、客观地去调查、分析和研究，必要时寻求第三方来完成，从而保证项目决策的科学化，这是房地产项目理性开发的重要保障。
2、加强房地产投资项目的风险管理
房地产开发项目是一项复杂的系统工程，具有周期长、投资大、风险高等特点，注定了其中存在巨大的风险。风险管理必须“全民皆兵”。要实施系统的、动态的、全方位、全过程的投资项目风险管理。如专设风险管理机构，制订风险管理计划，明确风险管理目标，实行目标责任制。加强信息共享和部门协调，采取有效的风险防范措施，积极控制风险，强化房地产企业抗风险的能力，为企业的可持续发展保驾护航。
（三）资金回笼风险的防范
资金回笼风险防范的措施主要有以下几个方面： 1、强化外部环境的预测，并及时调整公司战略
平时应加强对宏观经济环境的监测分析，实时把握行业动态。如果房地产行业市场持续火爆，可能会因抢占市场而短期资金不足，则可以多渠道融资。毕竟通过预售活动，能迅速为公司带来稳定的现金流，则可以采取较为激进的营销手段和财务战略。如果整个房地产市场持续低迷，下行趋势明显，则必须有危机感，“快进快出”，加快降价，以价换量，尽快回笼资金。并将回笼的资金投入到尚未完工的在建项目，尽快进入预售环节。同时，要马上中止开发新项目。这就需要采取较为谨慎和保守的营销手段和财务战略。另一方面，公司应该熟悉掌握国家的税收法律政策，并据其做出正确的税收筹划，如土地增值税的筹划，减少公司的纳税资金流出，增加资金回流。
恒大地产自惊险上市以来，一直坚持“现金为王”，主动调整和适应市场。“开盘必特价，特价必8折”，这是其许多楼盘开盘最吸引眼球的广告语。今年上半年，恒大地产完成销售额693.2亿元，时间过半，任务完成63%，完成的销售面积也再次雄居全国冠军。
2、强化应收账款的管理，防范资金回笼风险
未雨绸缪，防患于未然。应收账款的管理，需要各部门和每位员工的支持和配合。销售部要负责收集核对按揭资料、核查客户信用、催缴预售款、逾期款项。银行按揭岗要督促客户在一定期限内（通常不应超过一个月）备齐按揭资料，并在第一时间交予银行办理，还要督促银行提高效率，确保按揭款尽快到帐。超过期限仍无法收回的，客服岗应及时转交法务部门处理，由公司法务部门制发催款书面函。若仍收不回的，则必须按合同中相应条款追究法律责任。财务部主要负责收取房款、开具销售单据、核清销售楼款、分析并报送应收账款、跟进回收情况等。要每月编制应收账款清单，作出分析，及时向公司领导和相关部门责任人报送。强化和规范应收账款的管理，加快销售款的回收，可避免资金占用，减轻坏帐损失，预防资金回收的财务风险。
3、优化绩效考核体系，强化应收账款管理
加强应收账款的回收，还要优化绩效考核体系，形成有效的约束和激励。首先要对销售人员设定双重考核指标，将销售提成与销售人员货款回收、销售目标实现挂钩，改变以往销售人员只追求销售目标而不顾及房款回收的结果，引导销售部门加强应收账款的回收管理。摸清业主的资信状况，对其进行严格信用评审，不能因为业主的征信情况导致按揭款审批不下，从源头上压缩应收账款的额度和期限，加快资金的回收。
三、结束语
房地产“白银时代”，房企必须认清财务风险，并主动采取相应的防范措施。同时，需要进一步加强内部管理，持续改善财务管理，提升风险预判能力，才能最大限度地把控企业财务风险，应对财务风险，促进企业健康持续地发展。
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