投资性房地产公允价值计量的财务影响与决定因素
一、引言
2012年5月17日财政部发布了《公允价值计量准则（征求意见稿）》，向公众征求意见，并同时开展课题进行调研，以求能从不同方面了解到公允价值在企业中运用的现状。但事实上，从2007年实施新的企业会计准则以来，公允价值在实务中一直处于尴尬的境地，其运用范围受到限制、运用成本较高、核算难度大等特征致使公允价值的运用程度不深，而这一现象在投资性房地产项目核算中尤为突出。
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼而有之而持有的房地产，包括已经出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。根据财政部发布的《企业会计准则第3号――投资性房地产》的规定，企业可以采取公允价值模式或者成本模式对投资性房地产进行后续计量。
为了初步了解投资性房地产公允价值计量在我国房地产企业的应用现状，笔者统计了2007年以来运用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的上市公司数目及在所有上市公司中所占的比重。
从表1可以看出，自2007年实施新会计准则以来，房地产行业中以公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的企业数目没有明显的增长，在整个上市公司中所占的比重也都保持在3%-4%之间。除此之外，我们通过数据分析发现，我国众多的知名房地产企业（如万科集团、华润地产等）至今仍采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。可见，虽然《企业会计准则第3号――投资性房地产》规定企业可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，但在实务中，公允价值模式计量的运用程度不深。
二、投资性房地产公允价值计量的会计争议
公允价值模式计量没有被普遍采用，与理论界长期存在的围绕公允价值的巨大争议有关。
（一）支持公允价值模式计量的理由
1.投资性房地产的持有目的与交易性金融资产十分相似，均以在投资期间获取固定收益或通过出售赚取买卖差价为目的。同时，投资性房地产所蕴含的风险、报酬以及投资回收方式也与交易性金融资产类似。交易性金融资产在持有期间采用公允价值模式进行后续计量，因此这部分学者认为投资性房地产也应该采用公允价值模式进行后续计量。
2.投资性房地产所产生的现金流量独立于公司持有的其他资产。通过租金或资本增值产生的独立的现金流量区分了投资性房地产与自用房地产。商品或服务的生产或供应过程中使用的房地产（或为管理目的使用的房地产）产生的现金流量不仅归属于该项房地产，而且还归属于在生产或供应过程中使用的其他资产。这种区分使得公允价值计量模式适合于投资性房地产，但不适合于自用的房地产（IASB，2004）。
3.公允价值能够向财务报表使用者提供比其他计量（例如摊余成本）更有用的信息。租金收益和公允价值变动是投资性房地产财务业绩的有机组成部分（IASB，2004）。
（二）反对公允价值模式计量的理由
1.投资性房地产作为一项特殊的资产，不像众多的金融资产那样，存在活跃的交易市场。房地产交易相对于金融资产交易，频率低且存在较大的议价空间。同时他们注意到，每项投资性房地产都是唯一的，价格受到位置、地段、施工质量、成新率、尚可使用年限等诸多因素的的影响。这些因素都让企业无法获得可靠的公允价值。相比之下，摊余成本计量提供了更具一致性、稳定性和客观性的计量基础。
2.公允价值计量模式成本较高的问题。由于很难找到活跃的交易市场，采用公允价值模式计量往往需要依靠各种资产评估机构相关专家的工作，这就无形中提高了会计核算的成本。同时，采用公允价值模式计量，要求相关的会计人员具有更高的职业胜任能力、更好的职业判断和职业谨慎，企业成本进一步提高。
3.如果投资性房地产按照公允价值计量，那么公允价值模式很快就会过度推广到类似的存货和短期资产，而这将进一步提高企业核算的成本。
总体来看，与历史成本相比，投资性房地产采用公允价值计量模式能够提供投资者更具决策相关性的信息，但是其可靠性和使用成本过高又使其备受争议。理论界的争议又是导致实务界普遍采取保守做法，继续沿用成本模式的直接原因。
三、中航地产的案例分析
中航地产（证券代码：000043）成立于1985年，1994年在深圳证券交易所挂牌上市。公司的主要业务集中于地产开发、物业经营与管理、酒店经营与管理。中航地产连续数年在行业综合排名中处于第21位。中航地产在2007年1月1日-2008年12月31日期间对持有的投资性房地产采用成本模式进行计量，自2009年起改用公允价值模式。
（一）财务报表附注中关于投资性房地产计量相关的描述
中航地产2008年年报关于成本模式计量的描述：（1）本公司的投资性房地产主要为已出租的建筑物。（2）投资性房地产按照成本进行初始计量，与投资性房地产有关的后续支出相关的经济利益很可能流入企业且成本能够可靠地计量的，计入投资性房地产成本。（3）本公司采用成本模式对于投资性房地产进行后续计量，采用成本模式计量的建筑物，采用直线法平均计算折旧，按估计经济使用年限和估计残值率确定其折旧率。（4）期末，逐项对采用成本模式计量的投资性房地产进行全面检查，按可收回金额低于其账面价值的差额计提减值准备，计入当期损益。资产减值损失一经确认，无论价值是否得到回升，在以后会计期间不转回。 2009年年报关于公允价值计量的描述：（1）投资性房地产包括已出租的建筑物、已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权。（2）投资性房地产按照成本进行初始计量，与投资性房地产有关的后续支出相关的经济利益很可能流入企业且成本能够可靠地计量的，计入投资性房地产成本。 （3）公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。
（二）公允价值计量的选用对主要财务指标的影响
首先，公允价值计量模式的运用可能增加了当期的公司净利润。从2009年中航地产的年报可以看出，因采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益金额为3 619.13万元，同时由于公允价值模式不计提摊销（2008年成本模式计量下计提的摊销金额是106.53万元），如果同时考虑这两方面的影响，采用公允价值计量这一会计政策变更将给企业本年带来超过3 700万元的利润增长。
其次，公允价值计量模式的运用可能增加了当期的公司净资产。正如中航地产在2009年年报的附注中所述：”营业利润及归属于母公司所有者的净利润较上年同期大幅增加，主要系本期物业管理业务利润增加及投资性房地产增值、银行贷款利率降低等原因所致。”选择公允价值计量给企业净资产造成了不可忽略的巨大影响。从合并资产负债表来看，该企业2008年的投资性房地产期末余额为235.20百万元，由于采用公允价值计量，该项资产在会计政策变更后增至571.75百万元。公允价值模式对于该企业资产账面价值的增值作用是显而易见的。
（三）中航地产选择公允价值模式的驱动因素
通过背景调查，我们发现促使该企业选择公允价值模式计量投资性房地产的因素有以下几点：
首先，公允价值的可获得性。中航地产身处经济发达的深圳市，公司目前投资性房地产项目均位于深圳的核心区域，有活跃的房地产交易市场，可以取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，采用公允价值对投资性房地产进行后续计量具有可操作性。
其次，战略发展的需要。采用公允价值对投资性房地产进行后续计量是目前国际通行的成熟方法，可以更加真实客观地反映公司价值，有助于广大投资者更全面地了解公司经营和资产情况。加之公司商业地产的市场定位，未来公司的商业地产会逐年增加，采用公允价值对投资性房地产进行后续计量具备必要性。
再次，出于提升融资能力的考虑。采用公允价值模式计量以后，由于近年来房价持续攀升，势必将在短期内改善上市公司的资本结构，使得上市公司的融资能力得到提升。中航地产处于行业第21名，实力不足以跻身行业第一梯队，通过会计政策变更意图吸引更多资金也是合情合理的。
四、投资性房地产公允价值计量在实务中的改进设想
本文在对投资性房地产准则、公允价值理论探索以及上市公司数据整理分析的基础上，认为公允价值在我国上市公司中的应用应从以下几方面进行改进。
（一）提升房地产的估值技术
根据对中航地产相关数据的分析，我们得出结论，采用公允价值计量投资性房地产在我国仍处在初级阶段，在转换时点对上市公司的财务指标产生巨大的影响，但从长期来看并未对上市公司产生本质性的财务影响。同时，可靠公允价值的取得，仍是公允价值模式的一大应用瓶颈。要想大力推动公允价值模式的运用，提升房地产的估值技术势在必行。
（二）不能仅靠变更会计政策来美化财务数据
投资性房地产由成本模式转为公允价值模式的时点，在近年来房地产价格居高不下的背景下，能改善资产负债结构，很大程度上提升企业当期的净利润，从而提升企业的融资能力和利润分配能力。不过，相关资产的公允价值变动由于资产并没有真正变现而始终只是一个账面金额，并不会给企业当期带来相应的现金流入。所以，如果想保持长期良好的财务状况，仅仅靠变更会计政策取得短期的“财务数据美化”是完全不够的。
（三）公允价值计量模式推广过程中需要各方共同努力
虽然我国目前的环境采用公允价值模式仍存在不小的困难，但从提高会计信息质量的角度和与国际会计准则趋同的角度来讲，推行公允价值模式具有重要的意义。当然，在公允价值模式计量的推广过程中需要各方面的共同努力。首先，政府层面，应加强制度规范和相关的监督管理，提供良好的公允价值计量的环境。其次，上市公司层面，应根据各自企业的情况审慎选择投资性房地产的计量模式，切勿出于短期操纵利润的目的变更计量模式，应当从企业长远利益出发，结合企业环境及公司发展战略做出理性判断。再次，资产评估领域应当努力推动相关理论的发展，保持良好的职业道德水平和专业胜任能力，给企业提供优质可靠的投资性房地产估值信息。最后，公众层面，应当对公允价值模式保持理性的态度，注意合理投资和分析公司现状，不能把投资失败的所有原因归咎于公允价值计量存在的弊端，这样在舆论上才能给公允价值计量模式提供一个公平、适宜的发展空间。
- 上一篇：工程投资项目的风险分析
- 下一篇：巧用列表分析法简化长期股权投资的核算
