浅谈在新经济政策下旅游地产规划发展
引 言
随着我国当前人民经济状况的不断提升，其消费理念和消费模式也发生了一定的变化，逐步转向精神消费和休闲消费，其形式由观光旅游转向度假旅游，由单一利用时代走向综合开发阶段。旅游胜地与房地产的互补结合构成了旅游地产业。旅游房地产的发展正符合经济发展和当代人们生活方式的需求，是一种新的经济现象，同时也是一个新的生活理念，其为旅游业和房地产行业的深入发展开阔了新的视野和新的空间。因此，在新的经济政策下，通过理性的分析我国旅游地产发展现状，全面规划和设计并引起高度重视，从而带动两大产业良性互动，促进两大经济的可持续发展。
1、旅游房地产概述
1.1旅游地产概念
旅游地产从广义上来说是同旅游相关的的各类附属建筑物，主要指温泉疗养、主题公园、娱乐场所以及其它附属功能建筑，从狭义上来说则是基于旅游资源的房产物业，包括酒店、度假村、别墅、旅游商店及其他比较明确的功能建筑，统称为旅游地产。旅游地产从整体大致可划分为旅游景点地产、旅游度假地产、旅游商务地产和旅游住宅地产四类。
1.3旅游地产发展特点
1.3.1发展空间大
随着旅游人数比重的增加，休闲度假已经逐步成为人们提高生活质量的另一种方式，从而为旅游地产提供了快速而巨大的消费源泉。随着当前我国新经济政策的出台，以及劳动法定节假日的增多，再加上各单位的带薪休假的实施，民众休闲度假的时间日趋增多，据2012年相关旅游人数及经济收入对比统计（表1），旅游人数与收入呈现大幅度上升趋势，从而为旅游地产的发展带来了广阔的空间。
表1：我国2012年旅游人数和收入统计
2012年 旅游人数（亿人） 同比增长（%） 收入（亿元） 同比增长（%）
国内游 20.28 11.1% 23901.89 16.4
出境游 1.26 5.1% - -
旅游业 - - 12900 11.3
1.3.2观光旅游转向休闲旅游
我国当前旅游形式已经从城市旅游和景点观光转向为休闲旅游，这种新的旅游模式对传统旅游配套服务提出了更高的要求，同时也成为未来旅游地产项目规划开发和服务发展的方向。
1.3.3房地产转型，旅游地产竞争日趋激烈
随着单一房地产行业的发展空间越来越小，在我国新经济政策的指导下，房地产企业逐步转向旅游地产，国家在鼓励民众加大消费带动内需的同时，政府也开始加大了对旅游业投资力度，旅游地产逐步成为新式房产的投资焦点。据统计，我国在2012年底涉足旅游地产的房地产企业已经超过100家，金额超过5000亿人民币（表2）。
表2：部分房地产企业旅游地产项目情况
2、我国旅游地产发展中的问题
2.1旅游地产发展缺乏政策法规
旅游地产是旅游业和房产业的结合，当前还处于起步阶段，我国政府还没有实施相关的政策管理措施，对其产权及其他权益缺乏保障规定。此外，我国金融市场还没有形成多元的房地产金融体系，其建设投资大部依赖银行贷款，一旦出现行业衰退或金融危机，不仅影响旅游地产项目，更会对整个国民经济造成威胁。
2.2旅游地产业不够规范
从当前行业来看，我国旅游地产市场信誉不高，经营者水平较低，难以形成规模和品牌。在建造过程中刻意破坏生态环境，项目物业管理也不够规范，这些都对旅游地产的发展造成了一定的影响。
2.3旅游地产投资风险大
旅游地产商大多是传统房地产开发企业，房地产盈利模式也是延续传统操作，缺乏创新的运作和经营模式，房价市场经常出现虚高现象，这种单一的经营模式必然会随着时间的流逝而阻碍整个行业的发展。
2.4盲目开发导致旅游地产积压
由于旅游地产项目定位不准确和盲目的开发，出现泡沫经济，导致众多地区旅游房产积压空置，从而造成土地资源、人力资源和经济资源的浪费。
3、新经济政策下旅游地产的规划设计
3.1旅游地产开发的必备条件
旅游地产开发要有良好的题材，主要包括开发商对自然资源素材进行合理的开发，同时将自然风景与人文资源相结合。例如深圳华侨主题城项目，就很好的将异域自然景观与其地域文化充分结合，从而打造了良好的题材。此外，还必须要进行全面规划的思路。对开发项目和客户群体进行准确定位，拟定项目实施要素和目标，通过可行性研究制定设计概念，确定设计初步方向。同时，其开发模式应按照先造环境后造房来进行循序渐进的开发过程，挖掘地方特色，因为特色配套可以让城市更具有独特的氛围和气质。与此同时，还要保留原有的自然生态，因地制宜的进行设计配套。
3.2旅游地产规划策略
3.2.1准确定位
旅游地产规划应综合考虑到自然资源、人文景观和民俗文化，以旅客的行为特征和市场消费能力为导向，同时要将各种因素融合到项目中，匠心独运，避免重复，善于互补，从而进行特色化定位。
3.2.2合理选址
旅游地产选址是规划设计的重要环节之一，其不仅与天然景观储备有关，同时还与区域经济环境能级有关。选择较好的景观资源进行开发，不仅能提高项目增值，更能为项目带来潜在的客户资源。
3.2.3结合区域自然和文化
旅游地产规划要充分利用原生态自然环境，对环境的设计一定要体现自然风格，保留原生态绿化植物与地形地貌，在此基础上建造人工绿色景观，从而和原生态自然环境融为一体。此外，依托文化的优势可以为旅游地产增值，如果缺少文化底蕴，整个城市将没有旅游价值，旅游地产规划难以吸引客户。因此，在规划设计中要对当地文化进行最大程度的挖掘，让原生态文化与创意文化共同并进。 3.2.4导入绿色低碳理念
在地产规划设计中，要对景观环境进行渗透，创造健康生态城市。因此，必须要有绿色低碳理念，包括营造绿色低碳建筑、绿色低碳环境以及绿色低碳生活方式等规划设计，建立合格的生态城市。
3.2.5重视后期的经营
在旅游地产开发中，后期经营是十分重要的。如果在前期开发是为了完善景观环境和旅游设施，那么在开发后期就必须在营运上投入更多的人力和物力，因而必须全面考虑到运营后期的经营和管理。
3.3旅游地产规划的案例分析
3.3.1项目简介
PGA度假村是某国高尔夫旅游胜地，宜于居住，且世界高尔夫赛事组办机构也落座于此。度假村位于佛罗里达州棕榈滩花园，占地面积9.5km2。此度假村的娱乐休闲设施甚多，包括运动、购物、商务、休闲娱乐、文化等，可以说是度假天堂。
3.3.2选址特点
PGA度假村由于位于棕榈滩郡北的棕榈滩花园的中心位置，因而其交通方便，同时还具有完善的精品配套（如图1）。
3.3.3规划布局
PGA度假村以高尔夫为建筑空间，担任组织和过度区的角色，同时连接了各种单相项目，将集中建筑与敞开式空间进行组合，从而深化了坡地自然的特征，在很大程度上凸显了景观效果并进行资源共享。其入口位置采取集中布置配套设施，以中心为焦点形成服务地带。此外，由于将别墅物业布置在用地中部地区，不仅保证了私密性，还大大利用了球场的景观资源（如图2）。
图2：PGA度假村项目布局
3.3.4营运状况
由于高尔夫世界级赛事经常落于PGA度假村，不仅提高了其知名度，还带来了可观的收入和爆高的人气，同时还吸引了众多配套设施品牌的投资。基于高尔夫之上的纵向与横向的产业链发展，PGA度假村获得了游客更多的青睐，在众多竞争者中发得头筹。此外，除了经营度假村之外，还通过慈善事业及倡议环保来提高其社会影响力。
结束语
随着产业经济的高速发展和人民生活水平日益提高，近些年来，我国旅游产业经济得到了前所未有的上升趋势。但是，我国旅游地产还处于起步阶段，必须完善行业政策法规，开发和培养产业人才，在发展中创意运作新模式，从而让旅游地产健康、可持续的向前发展。
