加强住房信贷管理,促进社会经济发展
一、前言
随着我国房地产市场的迅速发展，住房消费贷款近几年来呈现迅猛增长趋势，随之也加大了住房信贷流动性风险，加之信贷市场不规范，存在许多的风险点，严重影响了社会稳定和金融安全，为此如何防范和降低住房信贷风险，增强住房信贷管理是摆在我们面前的重要课题，做好这方面的研究，对于住房信贷业务发展，提升住房信贷收益，稳定房地产市场具有重要意义。
二、我国住房信贷管理目前存在的主要问题分析
（一）住房信贷运作管理机制和服务平台不健全
住房信贷在金融服务中具有很强的专业性，其资金运行特征鲜明，尤其产生的风险也是显而易见的。为此，在住房信贷管理方面，需要建立完善的内部运行机制以及相应的服务平台，尤其个人消费者信用评估系统建立以及风险防范体系建立是住房信贷发展的必要条件。在我国金融机构内部办理住房信贷，除了一部分国有商业银行之外，其他大多数商业银行缺乏科学、完备的一整套住房信贷内部运作管理机制以及住房信贷服务平台，导致商业银行在发展扩大住房信贷业务中具体操作出现重重困难。尤其是在消费信用评估方面、消费信用调查、贷后跟踪以及监督管理、以及相关的法律监管体系等方面，在信贷管理和风险控制技术、服务平台等建设显得较为薄弱，均是缺乏科学、完备的内部信贷管理运行机制和统一的制度建设。另外诸多的信贷管理需要许多流程比如公正程序、保险、关于房地产进行抵押登记程序、以及对公积金管理程序，都涉及到诸多管理部门。在银行内部缺乏专业人员对其运行程序实施统筹管理监控，而且大多数商业银行对于公贷款管理程序却是套用在消费信贷管理中，这样做法既不科学也不完整。此外，在诸多的商业银行内部普遍缺乏住房抵押贷款风险管理机制，风险识别、分析、风险定量缺乏科学规范化管理体制，同时存在关于住房信贷管理法律法规体系不完善，由此导致“假按揭”风险以及有关资金流向风险时有发生。
（二）抵押贷款证券化条件尚未达到
作为结构性融资的一种方式，住房抵押贷款证?换?用于防范住房信贷风险和化解住房信贷风险的基本途径和方向。然而由于我国金融市场培育不太完善成熟，推行住房抵押贷款证?换?的条件需要进一步完善，为此，很难充分发挥证?换?这一防范风险的举措。有效地将短期资金转化为住房金融的长期资金，就需要金融市场的发达以及住房信贷运行机制的支撑，否则无法满足目前我国住房金融所需要的巨大资金缺口。为此积极推进住房消费信贷业务发展，完善住房金融市场，推进住房抵押贷款证?换?发展，是有效防范和化解住房消费信贷风险，促进住房信贷业务健康稳定发展的重要方向和途径。
（一）进一步完善个人信用制度。
当前，我国个人信用制度的不健全，无法满足当前社会经济发展的要求，也对我国经济的进一步发展产生了严重制约。我国个人信用制度的不断完善，需要各个部门建立统一标准，不断完善客户信用记录系统。完善信用记录查询系统，保证商业银行及时调取查询个人详实的信誉资料，从而为守信用的消费者及时得到银行住房信贷资金提供支持，杜绝不守信用的消费者有机可乘。此外建立良好的个人信用制度，可以保证银行富裕资金投向个人信用记录良好的消费者，满足消费者对住房贷款的需求，如此既可以增强银行信贷防范风险能力，同时扩大银行贷款利润，为房地产市场稳定健康发展注入新的活力。
（二）加强商业银行内部信贷风险管理。
建立和完善商业银行内部信用风险防范制度，是加强住房信贷管理的重要举措。目前我国商业银行风险管理水准相对较低，信贷管理不完善，缺乏金融市场机制的约束和激励。在住房贷款之前，商业银行对贷款人的真实信息实地核实和审查力度不够，单凭贷款人出具的各类证明资料就先行放贷。为此，在商业银行内部增强信用风险管理水准，不断完善信用风险防范机制、风险监督管理机制、以及相关责任追究机制，推行房贷前的细致审查、发放贷款中的实地验证、以及发放后的跟踪核查，是有效控制住房信贷风险的根本举措。
（三）开展住房抵押贷款证券化
商业银行二级抵押信贷市场的建立，可以有效处理和降低房地产消费信贷流动性风险。也就是在满足一定条件情况下，商业银行把房地产抵押债券通过一定程序转化为证券形态，面向广大投资者和公众进行公开出售，为此将具有实物性的房地产抵押转变为具有较高流动性的证券形态，达到资金最大化融通的目的。推进住房抵押贷款证?换?，有利于优化商业银行贷款结构，增强房地产资产的流动性，提升金融机构防范风险、控制风险的能力，同时有效缓解降低市场参与者所承受的风险。目前我国金融机构住房信贷管理水平，对于促进证?换?提供可行性条件，只要证券监管部门完善规则机制，通过试点推广，改善住房抵押贷款证?换?市场环境，降低其市场交易成本，才得以顺利推进住房抵押贷款证?换?。
四、结束语
加强住房信贷管理，防范控制住房信贷风险对于我国信贷业务健康发展，促进房地产市场发展都是至关重要的，为此我们需要完善住房信贷个人信用制度，完善金融机构内部住房信贷运行管理机制和服务平台，推进住房抵押贷款证?换?，不断优化住房信贷的外部环境，完善住房信贷保险机制，完善信贷法律法规体系，对于防范住房信贷风险，促进金融机构住房信贷业务健康发展，增强房地产市场活力都有着重要意义。
