宏观调控下房地产商的融资渠道
一、我国房地产商融资方式现状
房地产是资本密集型行业，对资金需求极大，房地产融资尤其重要。目前，我国房地产行业过于依赖银行信贷，其资金体系存在着融资渠道单一的缺陷，这使得房地产风险过于集中于银行，导致金融体系的不稳定和整体金融风险的扩张。作为国民经济支柱产业的房地产业，不能将银行信贷资金作为主要甚至唯一的来源。现实情况是：一面是大量富余的民间资本，一面是存在资金渴求的房地产行业。上市融资，投资基金，房地产信托，发行债券是中国房地产融资市场上新出现的一些名词，而他们都有各自的优缺点，在实行的过程中也都会出现不同的难度。
二、常见的多样化房地产融资方式及其各自的特点
（一）银行贷款
现阶段，我国房地产开发企业自有资金中30%--40%为来自银行的流动资金贷款，销售回款中主要是购房者的个人住房抵押贷款。中国人民银行研究课题组的调查研究显示，我国80%左右的土地购置和房地产开发资金直接或者间接地来自银行。
但是商业银行所提供的贷款主要是短期贷款，这对需要长期资本的房地产企业来说还是不能满足需要。而且房地产开发周期长，风险高，占用资金量大，开发的各环节过分的依赖银行贷款，增大了银行的系统风险，而银行获得的收益只是利息，从银行事后的角度看，国内的银行实际上承担着风险投资的风险，拿到的是债券的收益。在新的融资限制条件下，实际上可以说当前的多数房地产企业是难以继续依赖贷款融资的。2005年3月17日，央行调整商业银行自营性个人住房贷款政策，贷款定价差异化成为必然，不同的房地产商，不同的开发项目，利率都会有比较大的差异，随着金融机构辨识风险和定价能力的提高，利率差异化趋势将更加显著。因此资质较差的房地产企业将面临着更高的融资成本，加之对自有资金比例的约束，广大的中小房地产公司更难以取得贷款。
（二）上市融资
虽然股市在国内发展已有很长时间，但由于房地产业本身的特殊性，加之中国股市存在种种顽疾，地产企业上市融资非常有限。至2004年，国内A股市场房地产上市公司只有40多家，占整个房地产企业不足1%。这些上市公司融资金额3亿多元，占全部房地产企业资金来源不到0。5%。但是，我们必须认识到上市公司是有很多优点的。发行股票所融入的资金属于所有者权益，股东一旦投入资金就不能收回，只能转让其拥有的股份，并相应地享有分享剩余收益、重大决策以及选择管理者的权利。因此与其它融资方式特别是债务融资相比，进行股权融资最大的好处就是企业没有定期还本付息的压力，可以很好地规避企业在经营状况出现起伏时伴随的财务风险。
就企业的后续融资而言，企业发行股票成功意味着可以降低其资产负债率，这对于企业在发展过程中进行债务融资等奠定了良好的基础。事实上，目前我国的各大商业银行在总体惜贷的情况下对发放贷款给上市公司还是比较积极的。已经上市的公司还可以根据实际情况进行配股、增发、或者发行企业债券（在国家从严控制企业债券发行后，我国能发行债券的企业主要是上市公司和一些中央级垄断企业），这为其可持续发展提供了融资渠道方面的保证。上市融资虽然门槛高，而且上市后要接受较严格的监管，但是从规范经营管理实现企业长远发展战略规划的角度看，走上市的道路是一个必然的选择。
（三）发行公司债券
目前，我国的二级市场还未真正形成，上市对于大多数房地产企业而言是可望而不可及的事。那么，发行融资期限较长、利率比银行贷款低的公司债券，将成为企业融资的更好途径。这种债券可以由企业发行，在资本市场上直接融资，也可以由房地产投资信托机构在资本市场上发行，将分散的资金集中到房地产建设中来。
由于地产项目具有的资金量大、风险高以及流动性差等特点，再加上我国的企业债券市场运作机制不是十分完善， 屡屡出现企业债券无法按期偿还的案例，因此国家对房地产债券的发行始终控制得比较严格。监管部门为规范债券市场，采取了严格债券审批程序、尤其是严控房地产项目债券审批的措施。诸如此类的约束这些使得我国房地产发债融资的门槛较高不易进入，且发行成本较高，对于一些民营企业来说是可望而不可及的融资方式。
三、可以借鉴的新的房地产融资方式
（一）民间融资
在中国的融资不够健全的情况下，简单的围堵并不能彻底解决问题。由于国有商业银行基于风险的考虑，中小企业特别是乡镇企业很难得到国有商业银行的支持，因此民间融资成为他们唯一的选择。与此同时，在银行利率普偏偏低的情况下，大量的剩余资本也需要投资出路。事实上，随着民间融资自律行业的形成，及其在中小企业融资中地位的增强，越来越多的人士已经认识到民间融资的正面意义，并试图将其归位。 “禁止民间借贷只不过增加了金融交易的风险和成本，减少了资金供给，使高利贷利率变得更高。”
2005年中国人民银行发布《2004年中国区域金融运行报告》，明确指出，“要正确认识民间融资的补充作用”，这可以被看作是央行首次对体制外循环的民间借贷的正面认定。该报告透露了2004年浙江、福建、河北三省民间融资规模，分别约在550亿元、450亿元和350亿元，相当于各省当年贷款增量的15%--25%。报告肯定民间融资有“一定的优化资源配置功能，形成了与正规金融的互补效应”，并且可以提高直接融资比重，减轻中小企业对银行的信贷压力。
怎样很好的利用这一融资方式是对房地产企业提出的挑战。面对民间融资，房地产企业要在法律允许的范围内合理控制融资风险，用最少的融资费用融到最需要的资金。 （二）土地分期付款和约
土地分期付款和约也是一种常见的非抵押贷款融资。在土地私有制的国家，土地所有权可以买卖。多数土地的买卖都是采用分期付款的方式进行的。根据土地分期付款和约，买方以年金形式按月支付地价款和相应的利息，在和约有效期间，卖方保留土地的产权，买方则享有土地的使用权和占有权。直到清偿最后一笔地价款，买方才获得所购买地产的产权。在中国，土地归国家所有，不能转让买卖，但是土地的使用权是可以转让买卖的。随着房地产商品需求的不断增加，土地资源日益短缺，地价上涨迅速。考虑用土地分期付款和约为开发商提供非抵押贷款融资，是值得探讨的课题。
（三）股权回购
简单地说，股权回购投融资就是进行融资企业（目标企业）的股东向提供融资的并购方出让自己的股权或者允许并购方认购目标公司的增资，并购方受让股东的股权或认购目标公司的增资，然后股东再以双方事先商定的条件回购并购方持有的目标公司股权，从而双方各自实现融资与投资目的的资本运作过程。这种融资方式既可以使目标公司得到与银行贷款类似的融资借款，最终又不丧失其拥有的股权。
目前外国投行和基金进入中国资本市场的渠道非常有限，审批手续也比较复杂，股权回购是个较好的资本投资渠道。这种方式既可以获得类似银行贷款的固定利息收益，又无需象风险投资一样去控制经营目标公司并承担投资失败的风险。可以说，投资回购投融资是一种适合于有限责任公司的融资模式，也是一种适合于外国投行和基金在中国的投资模式。
作为资本密集型产业，房地产业对金融市场具有天然的高度依赖，而发展滞后的房地产融资市场必然会拖累房地产业的健康发展，影响房地产市场的正常供给，不利于平抑高涨的房价；与此同时，为了回应融资困局，房地产业融资成为业内最受关注的议题。毫无疑问，房地产金融创新的理论探讨与实践尝试将成为今后一个时期房地产业的主旋律。
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