浅议营改增对房地产企业税收的影响及筹划对策
近年来，“营改增”税收改革工作在全国范围内得到迅速普及与深入，随着国家对房地产企业的税收调控作用不断强化，我国房地产企业“营改增”工作迫在眉睫，房地产企业必须要采取相关的应对措施与解决办法才能够适应现阶段税收政策。简言之，“营改增”税收改革政策对于我国房地产企业税收的影响主要在于房地产与生产成本两方面的税赋项目，因此房地产企业在筹划税收对策时也应该着重从此方面入手，不断优化生产过程中的生产成本、在房地产影响上也适当调整税收策划，从而起到维持和促进企业经济进一步发展的良好成效。
一、营改增对房地产企业税收的影响分析
（一）“营改增” 对房地产企业开发成本的影响
对于任何一家企业而言，经济成本都决定了企业所能获得利润的多少，“营改增”政策的逐步实施给我国房地产企业的成本带来了不可忽视的影响。众所周知，房地产企业中建筑的施工需要使用大量的建筑材料，但这些材料并不能在一家建材公司全部买到，加上其他因素的限制，这些建筑材料往往需要从多家公司分别购入。但由于有不少材料都是从小公司、小商家购入，但这些小企业并不能够提供专用的增值税发票，因此房地产企业在缴纳税款时也无法将这些增值税予以扣除，从而在无形之中增加了房地产企业的运营成本。不仅如此，房地产企业中的建筑施工工作人员大多都来自于我国农村地区，这一类人群没有专门的劳务公司代为管理，因此房地产企业在人力成本上也无法开出专用的增值税发票，当然也没有方法加以扣除。需要注意的是，如果房地产企业能够与较大的企业展开合作则能够扣除相应的增值税税款，从而降低企业的税务负担，总体来看，“营改增”政策的实施不但会对房地产企业的开发成本产生影响，同时对于房地产企业的税负也起到了巨大的作用力。
（二）“营改增” 对房地产企业的税负影响
近年来我国社会经济得到了迅速发展，我国政府也对方方面面的管理机制不断加以完善，为进一步促进我国经济发展，政府“营改增”政策的提出并先于房地产企业试点试行，其目的在于通过“营改增”政策的实施来减少房地产企业的税务负担，那么此项政策实施以来，这项政策给房地产企业所带来的减负作用有多大呢？自我国房地产企业实施“营改增”政策以来得到了社会各界的普遍关注，因此这项政策的实际作用与意义也逐渐在试行当中得以体现。在实行“营改增”整车以前，房地产企业营业税的税率为5%，政策实施之后房地产企业增值税销项税率为11%，作用的体现本文下面将以实例展开说明。
假设某房地产公司年销售收入为1000万元，经济成本为400万元，增值税销项税率为11%，进项税率为17%，在不考虑其他因素的前提下：
“营改增”前：1000×5%=50万元。
“营改增”后：1000/（1+11%）×11%-400/（1+17%）=40.97万元。
由此不难看出，“营改增”对于小规模的纳税企业而言这项政策的实施必然是利大于弊的，这些小规模企业的税收压力将会随着“营改增”政策的实施而随之较少。但对于一般纳税人而言，通常年销售额超过500万元或是通过企业会计核算方可提供准确纳税资料的企业只有进项金额大于营业收入较大比例时，才能够保证“营改增”政策实施达到降低房地产企业税务负担的最终效果。正因如此，随着“营改增”政策的实施给房地产企业的税收带来了巨大的影响，甚至在实际当中并没有真正达到降低房地产企业税务负担的作用。鉴于房地产企业的特殊性质，以前在税务工作中经常会出现部分税上加税的问题从而导致房地产企业的税务负担大大增加，但“营改增”的实施落地则有效避免了房地产重复纳税的问题，从而也在间接减少了企业税收负担、提升企业经济效益。
二、营改增对房地产企业税收的筹划对策
（一）开发成本的税收筹划对策
由于房地产开发阶段耗时较长，鉴于这一特殊性房地产往往需要在开发阶段付出巨大的成本，因此在工程项目的施工之前就必须对各环节做好相应的筹备与策划工作，只有将成本预算、施工管控做好才能够切实降低房地产企业的开发成本。此外，由于“营改增”主要是扣除增值税，因此如果房地产企业在工程项目建设期间就能够将这些成本摊开便可平均抵消增值税，从而起到降低企业税务负担的作用。从某种程度上来说，房地产企业税收对房地产企业的经济效益有着重要影响，一旦税务负担过重就很可能给房地产企业增加许多不必要的成本，因此在房地产企业的开发成本控制上一定得做好筹划与控制工作。
（二）重视对“营改增”制度的学习，完善对进项的管理
之所以将“营改增”政策在房地产企业试行，其目的就在于其他领域都能够发挥“营改增”在税务征收上的杠杆作用，因此房地产企业必须要高度重视“营改增”制度，在企业内要积极组织相关的财务人员、管理人员进行培训，首先必须要让大家对“营改增”有着充分的认识与了解，并通过不断的学习、培训来让企业内每一位员工都主动投身于“营改增”政策的实施中去。
“营改增”主要是在企业纳税时抵扣增值税部分，因此房地产企业在增值税的管理和控制上必须要认真、严格对待。通常增值税发票由供货商提供，因此房地产项目在开工采购前就不许对供货商纳税人类型加以识别，确保供货商为一般纳税人后方可与之合作，也只有这样才能够在最大程度上抵扣进项款项，避免税收增加的现象。另外，“营改增”整车实施之后房地产企业必须要对增值税发票引起充分重视，有一些供应商经常会利用价格优势来拒绝为房地产企业开具增值税专用发票，因此房地产企业务必将眼光放长远，不可紧盯眼前利益而接受供应商不合理的建议，只有充分管理好进项款项才能够在“营改增”政策实施过程中最大程度的减小企业税费负担。 （三）物资及销售方式的税收筹划
1、物资材料的税收筹划
在选择建筑材料供应商时最好通过招投标的方式来予以确定，招投标能够将供应商所提供的增值税发票作为参考依据，同时根据竞标企业的材料报价、质量等方面做出全方位的考量，最终再选择综合条件最优的建筑厂商。同理，在劳务人员的选择和聘用上，也应当尽量减少零散劳动力、流动人员的出现，从而确保房地产企业能够获得劳务派遣公司或代理公司的专用增值税发票。
2、销售方式的税收筹划
房地产销售一般只会设计两个水中，分别为营业税与土地增值税。单从土地增值税来看，如果房地产的增值率越高那么相应的税率也随之提升。而如果将房地产销售与此分开，将房产销售额与装修费用分解，那么无疑在某种程度下扩大了税收筹划范围，从而起到降低房地产增值率、减小土地增值税额度的良好效果，下面本文将以具体的实例来做出具体分析。
例如，某房地产企业所开发了一期精装修商品房，假设其售价为100万元、增值额为60万元，那么依照我国税法的现行规定，企业所需缴纳土地增值税约24万元、营业税为5万元，再加上教育附加费、城市建设维护费、市政所需费用等其他费用，企业利润不多。但如果将房地产销售与土地增值税分开展开工作，若商品房售价70万元，再扣除30万；装修费用为30万元，再扣除10万元。那么相应的营业税只需3.5万元、土地增值税税额约15.5万元，装修费用税额仅为0.9万元，同时之前相比企业税负减少约9万元。正因如此，房地产企业转变自身的销售方式、销售模式能够在一定程度上扩大企业税收筹划范围，从而给企业自设能带来更多的税收优惠与利润空间。
三、结束语
综上所述，“营改增”税收政策的实施必然会给我国房地产企业来来不可回避的影响，但税收改革往往伴随着机遇，房地产企业现阶段应紧紧抓住此次税务改革的契机，在最短年时间内完成企业税务调整工作。总而言之，“营改增”的影响涉及到企业工作中的方方面面，在改革方案上也应当从房地产企业所有关键环节考虑，对整个税收方案进行合理的筹划，从而达到控制和降低税负的效果，为企业创造更多的经济效益与利润，实现自身企业的转型。
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