房地产开发企业成本管控存在的问题及对策
一、引言
随着国家宏观调控力度不断加强和房地产市场竞争的日趋激烈，房地产价格上升空间有限，而房地产开发成本却在不断攀升，大大缩减了企业利润空间。在这种情况下，加强成本管控成为增加房地产开发企业经济效益、提高竞争力的主要途径，关系到企业的生存和发展，是企业发展的必然要求。由于房地产项目投资数额巨大、建设周期长，因此其开发过程通常按不同的阶段进行划分，主要分为投资决策阶段、规划设计阶段、工程建设阶段、竣工结算阶段。成本管控作为一个系统工程，涉及房地产开发过程的各个阶段，本文按照开发过程不同阶段分析房地产开发企业成本管控存在的问题及其成因，并提出相应的对策。
二、房地产开发企业成本管控存在的问题及其成因
目前，很多房地产开发企业还处于粗放式管理的状态，对成本管理往往侧重于成本核算、成本分析和总结，对成本规划、成本控制和成本考核方面重视不足，成本管控方面存在很多问题，具体分析如下：
1.投资决策阶段不重视投资估算
投资决策阶段的投资估算是从整体上规划项目开发各个阶段的成本配置。准确的投资估算，是成本控制的基础，具有重要的战略指导作用。投资估算必须建立在专业的可行性研究基础上，然而很多房地产开发企业在投资决策阶段不重视项目可行性研究，不愿意在可行性研究上作投入，投资估算缺乏客观依据，无法发挥成本控制职能。出现这种情况的主要原因：首先是由于房地产行业长期以来实行粗放式管理，忽视投资决策阶段成本管控的战略作用；其次是由于项目可行性研究是一项综合性很强的工作，技术性、专业性要求较高，而我国房地产行业发展历程较短，还属于新兴行业，普遍缺乏高水平的专业人才。
2.规划设计阶段不重视设计方案在经济上的合理性分析
规划设计阶段的成本管控是成本控制的关键步骤，是从源头上对工程造价进行控制。因为从建筑项目经济学来看，影响建筑项目成本的主要时期是在总工程建设期的前四分之一阶段，此阶段主要是设计结束前的阶段，而在后期的施工阶段，不管是在材料上还是在技术上狠下功夫，也只能节约大约5%～10%的项目成本。然而很多房地产开发企业不注重经济上的合理性分析，出现了为追求设计效果而不计成本导致工程造价超标的现象。这主要是因为房地产开发企业设计部门和概预算部门缺乏沟通，工程设计人员普遍缺乏概预算知识，只负责工程设计而不考虑成本因素，而概预算人员根据设计图纸计算工程量，套定额编制预算，对工程设计领域也不熟悉，无法为设计提供建议。
3.建设阶段对实际成本的控制能力不足
开发项目的建设过程，是开发成本的实际形成过程，是整个项目成本控制中最为繁琐和复杂的环节。房地产开发企业对实际成本的控制能力不足主要表现在以下方面：
（1）工程招投标管理不规范
房地产开发企业在招标阶段，对投标单位审查不严格，出现了施工标准与产品定位不符，与成本管控总目标不一致的现象。不具备投标资质的施工单位利用不正常的手段获取投标资格，中标后未经招标人许可将工程任意分包，甚至再转手，再分包，这大大压缩了实际施工企业的利润，使得施工者以牺牲工程质量、降低工程造价来换取利润。也有些施工单位以较低价格优势达到中标目的，而后在施工过程中不断偷工减料来降低成本。
（2）工程变更缺乏管控
由于房地产项目建设周期长，随着不确定因素的出现，施工过程不免会出现工程变更的现象。很多房地产开发企业对工程变更缺乏管控，没有建立规范的变更流程，导致工程变更随意性增加。工程变更导致施工成本的增加，出现工程成本超支的情况。
（3）企业信息处理方式落后，无法对项目成本实时监控
企业的信息处理工作由手工完成，由于信息处理量大，需要耗费大量的时间、精力，容易出现差错，信息的时效性也受到限制，不能为项目决策提供及时、准确的信息，不利于做出正确决策而导致施工成本增加。
4.项目结算阶段缺乏成本考核激励机制
项目结算阶段是成本控制的最后环节，成本考核是成本管控的重要方面。而房地产开发企业没有建立成本管控考核激励机制，挫伤了员工的积极性。
三、加强房地产开发企业成本管控的对策建议
针对上文所述房地产开发企业成本管控存在的问题及其成因，结合房地产开发企业自身的特点，建议从以下方面采取措施，以加强房地产开发企业成本管控：
1.加强项目决策阶段的可行性研究
房地产开发企业领导要高度重视项目决策阶段的可行性研究工作，成立项目可行性研究小组，由市场调研员、房地产估价师、工程造价师、经济分析师、会计师、政策法规专家等专业人士组成，对拟建项目进行实地考察，广泛收集与产品定位、投资估算有关的材料，进行充分的市场调查、科学的分析论证，找准产品定位，做出正确的投资决策，做好投资估算，为项目开发各个阶段进行科学合理的成本配置。
2.优化项目设计方案
加强工程设计部门与预算部门的沟通，达到设计与概算、技术与经济的有效结合，力求使设计方案在技术上和经济上达到最优化，其中实行限额设计就是在满足产品定位、工程施工要求的前提下有效控制工程造价的一种方式。加大图审力度，使工程设计更具合理性和可行性，降低施工过程发生工程变更的风险。必要时，委托专业监理单位进行设计监理，提高设计方案质量。
3.规范建设阶段的成本控制
在招投标环节，建立、健全规范的招投标管理制度，对招投标环节严格把关，择优选择中标单位。在施工过程中，建立、健全工程变更的管控体系，设置科学的变更办理流程，严格控制工程变更。借助计算机信息技术，建立实时反映项目成本信息的网络平台，对施工过程实行动态实时监控，即时反映动态成本和目标成本的差异，有利于企业及时发现问题，采取措施妥善解决。对施工过程加强监督，委托具有相应资质的工程监理单位承担项目管理工作，严格把控施工质量和工程进度。
4.建立项目结算阶段成本考核激励机制
建立成本管控的考核激励机制，将成本考核纳入绩效管理，奖优罚劣，充分调动员工的积极性。成本考核必须建立在工程决算造价真实可靠的基础上。为确保工程决算造价真实可靠，必须加强工程项目审计，可以采用内部审计也可以聘请外部专业审计部门进行审计。成本考核必须以客观公正的分析、评价为基础，在可能的情况下根据工程实际造价编制工程量计价清单，与预算进行比对，在客观分析评价的基础上总结经验教训，为后续工程项目提供参考，为成本考核提供客观依据。
总之，房地产开发企业成本管控是一个系统工程，房地产开发企业只有切实加强开发过程各个阶段的成本管控，提高成本管控水平，才能不断提高企业市场竞争力，促进企业良好发展。
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