“营改增”对房地产企业税负和净利润的影响及对策
一、“营改增”对房地产企业税负的影响
营业税和增值税一直是流转税中的两大主要税种，其计算依据和缴纳方式也存在很大差别。营业税的计税依据是营业额，是价内税，房地产企业销售自行开发的项目按照5%的税率计征。增值税的计税依据是增值额，销项税额减去进项税额即为增值额。
（一）按简易方式计征增值税
“营改增”试点方案规定，房地产一般纳税人销售本企业自行开发的老项目可以按照简易计税方法计算缴纳增值税。在不考虑其他税种的情况下，房地产企业缴纳营业税和按简易方式缴纳增值税的税率没变，但因增值税是价外税，计算计税依据时要把价税分离，按照不含税营业额计征增值税，这样看来，房地产企业“营改增”后，按简易方式计征增值税比原来缴纳营业税少了，税负降低了。
（二）按销项减去进项的方式计征增值税
“营改增”后，房地产开发企业一般纳税人销售自行开发的项目适用11%的增值税税率。从原来按5%营?I税税率缴税，变更为按11%的增值税税率缴税，税率提高了6%，这是否意味着税负上升了呢？其实，两者的计税依据不同，虽然税率提高了，但由于增值税是按增值额计算税额，而增值额是扣除可以抵扣的进项税额的差额，且抵扣的进项税额越大，计算及缴纳的增值税越少，从理论上来看，“营改增”后，房地产企业税负不会增加相反还会减轻。但实际情况是，税负能否降低受多方面因素影响，其中进项税额的抵扣是最关键的因素。
二、“营改增”对房地产企业净利润的影响
影响企业净利润最主要的因素是营业收入及营业成本，下面笔者就分析一下，“营改增”后，房地产企业销售自行开发的房地产项目，营业收入和营业成本的变化情况以及对净利润的影响。
（一）营业收入下降
众所周知，营业税作为企业收到的价款包含在营业收入内。增值税是价外税，不包含在营业收入中。自“营改增”实行后，无论采用一般计税方法还是简易方法，都需要将其中包含的增值税额分离出去，按照不含税的金额确认为营业收入。在房产总价不变的情况下，显然由于“营改增”后的营业收入不含税，使其体现在利润表中较“营改增”前有所下降。
（二）营业成本上升
在房地产企业的开发成本构成中，建筑安装成本是其最重要的组成部分，建筑施工企业是建筑安装成本的实施主体。“营改增”后，建筑施工企业也被纳入试点范围之内，税负随之增加，导致作为上游的房地产企业也相应的增加了成本。一是建筑施工企业的材料成本占总成本的比重较大，但因购进的材料无法全部取得增值税专用抵扣发票导致材料成本增大。二是建筑施工企业的人工成本也是总成本的一大部分，由于施工企业的特殊性，季节性强，工期长，所以施工人员大都是劳务公司派遣和一部分农民工，而劳务公司为了自身的利益考虑，往往不能给雇佣员工的企业开具能够抵扣的进项发票，导致建筑施工企业人工成本增大。三是建筑施工企业在项目实施过程中，会租赁一些设备和对设备进行维护和保养，而这部分支出也会由于没有抵扣发票导致成本增大。
综上所述，在实际生产运营过程中，建筑施工企业要完全取得能抵扣的增值税专用发票是非常困难的，所以，其承担的税额会增多，而这些因素直接导致房地产企业的建筑安装成本增加。
（三）利润下降
企业利润的构成是营业收入扣减营业成本、营业税金及期间费用，在销售总价不变的前提下，由于“营改增”后营业收入为不含税销售额，导致营业收入较“营改增”前明显下降。按照简易办法征收的企业，由于“营改增”后营业税金的减少，利润可能与“营改增”前差异较小；而按照一般计税方法征收的企业，在税率不同导致营业收入下降幅度明显高于简易计税方法营业收入下降幅度的前提下，假设成本下降的幅度低于收入下降的幅度，将会导致企业利润降低。
通过前面的分析不难看到，“营改增”后对房地产企业的税负及净利润都产生了很大的影响，建议房地产企业采取以下措施，使不利影响降到最低。
三、“营改增”后，房地产企业的应对措施
（一）重视对供应商的选择，并加强对供应商的管理
采购材料取得的增值税专用发票可以抵扣进项税额，这一点对于作为一般纳税人的房地产企业尤为重要，那么及时获取增值税发票用于抵扣进项税额也就成为房地产企业降低成本的重要举措，这就要求企业在对供应商的选择上要从多方面进行考察和了解，其是否具有一般纳税人资格，是否能够足额开具增值税抵扣发票。企业应该着重选择那些资质正规、能足额开具增值税专用发票的优质供应商。另外，对供货合同的签订要严格把关，要在合同中明确规定供应商必须开具能抵扣的专用发票，对于不符合要求的供应商，要果断拒绝合作，确保房地产企业有足够的进项税抵扣，降低企业的税负。
（二）建立严格的发票管理制度，提高管理水平
对于增值税发票的领购、如何使用、到期认证及管理情况都要按照增值税法的有关规定执行，这就要求企业必须加强内部财务管理，企业财务人员在取得抵扣发票后，要在规定的期限内将抵扣发票进行认证抵扣，否则超过了抵扣期限的发票是不允许抵扣的，而不能抵扣的发票不但占用了企业的资金，更是无形中增大了企业的税负。要提高财务人员的纳税意识，要加强在材料采购方面的发票管理工作，丢弃原来那种为了省钱采购材料不要发票的观念，工程完工后及时结算，及时取得发票，及时认证抵扣，使增值税发票发挥最大的效力。
（三）重视企业税务、财务管理制度的完善 房地产企业原来缴纳营业税时科目的设置、核算方法及缴纳程序都相对简单，“营改增”实施后，财务人员的工作量加大，仅科目设置一项就?驮恿撕芏啵?由一个科目变为五六个科目，核算及缴纳流程的难度加大，如果还停留在原来简单的核算上，就很容易出现错误，影响企业的税收。这就要求企业必须加强对财务人员的培训工作，提高对增值税的认识，不能简单地把增值税发票当作一张原始凭证看待，要时刻牢记能够抵扣的增值税发票是企业税收的关键环节。要完善财务管理制度，特别是有关增值税方面的，避免因为增值税发票方面出现问题，使企业遭受不必要的损失。更要努力提高业务水平，提高财务人员的业务能力及工作的责任心，对于不符合要求的发票坚决不能抵扣，从而保证会计工作的准确性。在处理增值税方面的业务时要格外小心，做到及时核算及时申报及时缴纳。
（四）理清业务流程，积极开展税收筹划
“营改增”后，增值税涉及很多方面的内容，应该引起企业高度的重视，并合理、科学地进行税收筹划。房地产企业的运营有其自身的特点，要根据自身情况制订一些相关的制度来进行管理，达到降低税负的目的。
首先，做好利润测算。房地产开发环节多，要求企业各部门相互配合，资源共享，可以根据企业成本类别及合约台账对现有合作单位逐项梳理测算不含税成本。对预期合作单位，先分析承包商的纳税人资格并设置相应税率，测算出预期合约的不含税成本，同时还要综合考虑承包商是否存在既销售材料又自带安装的混合销售行为，例如电梯、弱电设备等。由于货物销售与提供劳务的税率不同，在合理范围内可以通过签订不同种类合同筹划出对企业有利的税负。
其次，做好全过程进项税监控。在招投标选聘合作单位时应该进行合理筹划，选定评标时要综合评价，签订合同时条款要明确付款条件及票据要求，财务付款时严格遵照合同约定把好票据关。通过流程管控合理控制税负，减少不必要的支出，减少成本大幅异动。
最后，房地产企业也可以通过项目外包的形式，尽可能多的获得增值税抵扣发票，从而达到降低成本、降低税负的目的。房地产企业的销售价格受国家宏观政策调控、土地供应、货币政策、人口因素等各方面影响，不能单一依靠提升售价实现利润目标。企业还应加强成本管理和控制，选择有利的合作形式，积极开展税务筹划，从而实现企业战略。
四、结束语
“营改增”政策的实施，使房地产企业面临着巨大的考验，如何能在经济的大潮中奋力前行，是摆在房地产企业面前的重要课题。国家这一重大税制变革，目的是避免重复征税，降低企业的税负，企业只有充分理解，才能在整个运营过程中千方百计地想办法，提高财务人员素质，加强企业管理，努力降低成本，使“营改增”政策更有利于提高企业的竞争力，更有利于企业的发展。
