浅析合约管理对房地产开发企业项目成本的控制
（一）可以保障项目实施进度
房地产开发企业在针对项目进行设计开发的过程中，需要经历很多的程序，其涉及的范围不仅包括土地、建筑材料、管理、财务等部分，同时由于房地产开发工程所涉及的时间很长，工期的计划和设计对房地产开发十分重要，在项目实施的过程中，难免出现责任不明确，施工界面模糊，以及在合同签订时权利义务划分不清晰，这些都会产生计划以外的开支，从而导致施工成本的增加，更可能出现的是合同在管理的过程中，因为随着施工情况的变化出现了变更，变更过程中没有及时地签订补充合同而导致的索赔和纠纷。在合约制定和规划的阶段就对其进行有效管理，就能有效保证施工的进度和质量。
（二）可以降低项目风险
在房地产企业开发的过程中，科学有效的合约管理不仅能够完善施工过程中的各个环节，还能够有效降低施工的风险。在项目进行时，需要各种人力、物力相结合，每一个环节都存在不同的风险，而施工与合同拟定需要提前进行，所以合同的签订能够有效控制施工中存在的风险以及成本的不确定性。合约管理能够有效预防各类风险并对成本加以控制主要表现为以下两点。第一，?约时间。施工过程中若是能够严格按照合约管理的条款执行，则能够在规定的时间完成各阶段的任务，就能够降低风险。第二，合约管理能够确保施工在可控的范围内，并且能将整体施工的进度和环节精准地进行规划，所以合约管理是贯穿于施工全过程的，其不仅降低了施工的违约风险，还降低了资金的风险，以及相应的决策风险，以此达到了控制成本的目的。
二、合约规划的成本控制现状分析
（一）编制阶段
在房地产企业项目成本控制的过程中，很多企业在项目成本数据的衔接过程中存在对接不全面的情况，这样就导致前期的成本控制数据和后期的成本控制信息数据出现偏差，甚至很多数据出现了重复的情况。所以建议在合同编制阶段对相应的成本策划进行有效的规划，避免出现合约规划失效的情况。再者，合同的内容和界限是十分重要的，若是在编制的过程中合同内容和界限不明确，就会直接导致后期的成本出现偏差，进而会出现后期对合同做出更改和调整，影响合同规划的整体效果等情况。
（二）执行阶段
首先，在执行阶段合同所涉及的内容和范围非常广，而执行的过程中也是多个合同同时执行，在合同执行有效的同时应该在整体的成本中减去合同的实际发生金额。其次，因为房地产开发企业在项目施工之前需要拟定的合同数量非常大，据不完全统计，最多的时候甚至可以达到400多份，很多企业在合同拟定的时候没有对其进行很好的汇总和整理，导致合同的管理出现了混乱。因为每一份合同都是一份风险，而没有提前做好分配则会影响合同在施工中起到的约束作用，也会加重工作人员的工作量，而影响工程的进展。第三，在房地产项目实施的过程中，会存在费用余量的情况，余量的表现直接反映出了施工的整体运转现状，而对余量管理的不得当就会导致成本的支出增加，所以在合同执行的阶段需要对成本的余量进行科学有效的规划，以此达到节约成本的目的。
（三）动态成本分析阶段
在房地产开发过程中，需要及时对成本的执行情况进行监督和审核，这样就能够避免出现成本超支的情况，若是在合同执行的过程中有超支的迹象就应提前做好相应的预案，避免出现经济损失。在众多的房地产企业合约管理中，虽然对成本支出的情况有所记录，但是却存在上报时间滞后的情况，这样便有可能让成本管理存在风险。如果对成本数据反馈不及时，必然影响动态成本的数据信息，这样的动态成本分析阶段严重影响了整个的项目推进实施。
（四）成本后评估阶段
在房地产开发项目竣工之后，应该对项目成本进行评估。所谓成本后评估就是通过对每个阶段制定的目标成本和实际执行成本进行对比分析，分析结算和施工阶段成本的差异，并得出相关经验。在对项目的整体施工进行评价时，形成书面报告应提交到相关部门。在众多的房地产企业发展的过程中，或多或少都存在成本管理体系不完善的情况，所以在成本统计中很多数据都缺失或与实际不符，而且由于房地产企业的员工流动相对频繁，这些因素都会导致房地产数据失真，在新员工接手的时候，就需要对数据进行重新整理和计算，不仅影响工作效率，也影响项目的进展，还可能会出现成本损失和经济损失的严重情况。
三、加强合约管理对项目成本的控制措施
（一）完善合同管理制度
在房地产企业项目成本控制的过程中，合同管理起到了非常大的作用。因为合同不仅制约着成本变化，而且合同的签订也能够推动项目的整体进展，所以完善合同的管理制度是企业发展的必要条件。针对合同管理建立的制度，应该以我国基础法律为建设框架，将制度中的条款科学化、合理化，让管理制度更加具有一定的保障，而且完善合同管理制度还能够降低项目管理内耗，提高企业的效益以及减少施工过程中的损失。
（二）完善运营团队体系
在任何企业中员工的团队都是企业建设的基础，房地产企业也是如此。在房地产企业中设有专业的合约人员对合同进行管理，这些管理人员必须拥有非常专业的合同管理知识，在合约管理团队中，应该做到人员分工明确，责任分明，而且相互之间能够很好地进行配合，对合同的拟定和管理能够尽心尽力，充分发挥重要的协调和约束作用。合约管理人员在工作过程中，应不断对合同的签订和执行情况进行沟通探讨，以此提高合同的质量，在合同管理方面，不断创新管理方式，以实现房地产企业平稳高效的发展。
（三）完善人员素质
人员素质的高低直接影响到企业管理的质量，所以房地产企业合约管理人员的素质提升也成为企业发展的焦点。目前，房地产开发企业的合约管理人员大多在管理方面比较精通，但是在房地产开发项目工程施工专业知识方面，相比稍显欠缺，所以在人员素质培养的过程中，应加强对合约管理人员项目工程全过程的专业培训，能够让合约管理人员了解并熟悉工程的进展情况以及相关专业知识。
四、结语
房地产开发企业在针对项目进行开发和施工的过程中，需要签订大量的合同，房地产企业若是对这些合同不加以管理，则会在项目推进和施工的过程中出现很多问题，导致施工出现延误、成本出现大幅度的波动，所以在合约管理的过程中，建议完善合同的管理制度，以及合约管理人员的素质和团队的建设，以此巩固管理体系的根基，确保在后期施工过程中出现问题能够及时发现和解决。
（作者单位为保利山东置业有限公司）
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