保障房建设的社会政策视角分析与对策研究
一、引言
保障性住房是相对于商品性住房的一个概念，指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，涵盖了廉租房、经济适用房和政策性租赁住房三大体系。相比于商品房，我国的保障性住房制度仍处于探索阶段，很不完善。同时，我国近年来已经逐步加大了保障性主当建设，以完善人民居住条件，促进房地产市场的健康发展。
在我国的住房保障问题上，社会政策与经济政策的划分明显。社会政策是通过国家立法和政府行政干预，解决社会问题，促进社会安全，改善社会环境，增进社会福利的一系列政策、行动准则和规定的总称。其核心是解决市场经济下公民的社会风险。保障房建设作为住房保障体系的重要组成部分，对于解决中低收入家庭的住房问题极为关键，是社会政策。相对而言，房地产政策则属于经济政策。保障性住房通过限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准，产生社会保障作用。从世界范围看，住房分为公屋和私屋，公屋即保障性住房，私屋则是商品房。
近年来，住房问题始终是社会矛盾的焦点之一。从社会主流意识看，在经济上，房地产被视为拉动经济上升的主要动力，但住房保障作为社会保障的重要组成部分和公民基本权利的保障手段，其在社会政策层面必须引起高度重视。本文从保障房的知识涵义出发，尝试以社会政策视角的分析为基础，对我国保障房建设政策实践进行分析，进而提出完善我国住房保障社会政策的相关建议。
二、社会政策视角下我国保障房建设的原因及现状
作为社会政策体系重要环节的住房保障政策越来越受到关注，与此同时，我国在住房保障方面的政策实践也逐步开展。我国大力推进保障房建设具有重要意义，一方面，改善城市低收入居民的居住条件，是重要的民生问题，加快建设保障性安居工程，对于改善民生、促进社会和谐稳定具有重要意义，下大力气加快建设保障性安居工程，是促进我国经济社会发展的顺时应势之举。另一方面，加快建设保障性安居工程，对相关产业具有很强的带动效应。同时，加快建设保障性安居工程，还为今后扩大消费创造了有利条件。加快建设保障性住房，大力推进廉租房建设、棚户区改造、农村危房改造和实施游牧民定居工程，都是改善城乡居民消费环境和条件的有效举措，都将有利于城乡居民特别是低收入居民扩大消费。
从近年来保障性住房制度的实践来看，无论在社会政策层面，还是在制度效果方面，都取得了一定的成绩。但与商品方向比，保障性住房的制度有待完善。
首先，在资金方面，虽然存在各种融资模式，多数融资负担将继续由地方政府承担，这无疑给地方政府增加了较大的财政压力，而由于激励不足，地方政府消极情绪较强，建设资金极容易出现缺口。尤其对于廉租房而言，其面临的资金困境最严峻。原因是廉租房体系下，地方政府除承诺在长时间内维持低水平的租金收益外，地方政府还须放弃卖地收益，且一般还须承担建设成本。
其次，保障房标准过高。在我国保障型住房的政策实践中，关于保障性住房的标准备受争议，为满足部分人的不当需求，我国保障性住房建设中存在超大面积、超高标准流行的风潮。同时，经济适用房还存在功能或用材标准过高的问题。由于标准过高，总价过大，中低收入人群同样买不起，最终还是落入高收入群体家庭，也就失去经济适用的意义。标准过高还会大大降低保障房的供给，加剧房源紧张的局面。
再次，社会政策层面的轮候制度不完备。保障性住房的分配是公共资源的分配，必须按照一定的公平合理的规则进行，不能采取市场的方法。除了严格的资格准入制度外，还要有科学合理的轮候制度。在保障性住房资源严重不足的情况下，必须建立科学合理的轮候制度才能保证资源分配的有效性和公平性。当前的许多做做法丧失的公平性，保障性住房中的分配不公、事件频发、腐败横生的局面经常发生。
三、完善我国保障房建设的政策措施
加大保障性住房的建设对于进一步改善人民群众的居住条件，促进房地产市场健康发展具有重要的意义。尤其对于处于社会转型期的我国而言，面对当前保障房建设中存在的诸多问题，必须积极改进工作思路，推荐保障房建设，从社会政策层面予以制度化。
第一，要继续加大保障性住房建设力度，拓宽资金筹措渠道。资金筹措是各地在保障性住房建设中遇到的共同问题，面对保障房建设这项硬任务，要建立多渠道投资融资方案，进一步加大政府投入力度的同时，采取各类投资主体参与、鼓励房地产企业开发、推行政企共建和BOT、BT模式进行保障性住房开发。积极引导社会力量参与投资建设和运营，多渠道多方式筹集资金。
第二，努力挖掘保障房源。通过将保障性住房配建列入招标程序，采用商品房建成的同时保障性住房也必须交付使用的同步建设的方法，以解决困难群体的现实需求。另外，可以尝试由政府出资或补贴筹集的公共租赁住房，以扩大房源。同时，积极探索不同模式，尝试通过制定集体用地建设公租房的试点方案，引入民间资本等。
第三，在保障房准入方面，严格落实社区、街道和市县民政、住房保障等部门的“三级公示、三级审核”分配程序，进一步健全民政、住房保障、公安、金融机构联动机制和社区协作审核机制，加强监管，确保配租过程公开透明、结果公平公正。
最后，针对保障性安居工程手续办理缓慢、审批程序烦琐的问题，可以尝试将保障性住房项目手续办理全部纳入地区联审联批，建立审批“绿色通道”，做到建委、规划局、国土资源局、住房保障局及时衔接，对保障性住房手续办理实行并联接件、平行审批。
