我国房地产企业融资在新宏观形势下困境及应对措施探讨
房地产企业作为资金密集型行业，其发展壮大离不开资金的支持。一个房地产项目从规划、征地、拆迁，再到建设、销售等全过程，周期最短也需3年，长则达到10年，资金回收缓慢，且收入集中在后期销售中。在最初的征地及建设过程中，需要大量资金的投入，而没有任何回报。一般房地产企业的开发过程，主要由开发商一家完成，而资金是房地产企业一切生产、经营活动的必备条件。如果开发商的经济拮据，再加上融资能力不强，很可能造成企业发展的停滞不前。
因此，房地产企业能否获得资金保障，是否具备科学的资金结构与融资渠道，对房地产项目的顺利运行、房地产企业的健康发展具有重要意义。
一、房地产企业面临的融资困境
1、融资渠道单一
据相关统计数据显示，我国房地产开发的资金主要来自房地产商的自筹资金或其他资金。以开发角度为出发点，房地产行业的开发资金中，至少20%来自银行贷款；而其他部分则是自筹资金、预售收入，极少部分来自个人信贷转化。因此，房地产企业的运营，大多依赖银行的贷款，将房地产投资的信用风险、市场风险集中在商业银行，企业难以形成风险意识与管理机制。近年来，房地产企业的负债率越来越高，在新政策中，要求企业自有资金至少占投资总额的35%，但是在实际应用中，企业自有资金普遍在总投资额的20%以下，远远不符合要求。过高的负债增大了房地产企业的压力和风险，同时债权人风险也有所增加，降低了企业的融资水平。
2、股票与债券比例不平衡
在发达国家，市场债券融资约为股票的4倍左右。以世界整体发展水平，尤其是发达国家的情况来看，企业债券市场始终是证券市场的重要部分，无论是规模还是增长速度，远远高于股票市场。但是在我国，房地产企业发行的债券投资比例极低，形成不平衡的发展状况。因此，开拓房地产企业的债券市场，仍具有较大潜力与空间。
3、境外资金的利用率不高
由于我国证券市场的房地产上市要求较高，因此很多房地产企业一度看好海外市场，但是真正通过这一渠道实现上市与融资的企业屈指可数，主要还是政策支持力度不够、缺乏对国际规则的了解。
二、解决房地产企业融资问题的对策
1、构建多元化市场融资体系
目前，房地产企业如果想在沪深股票市场中发行股票，必须符合一定的资产规模、公司治理、盈利记录等要求。但是以我国房地产企业的实际发展情况来看，大多与要求不相符，因此通过上市来实现融资的条件尚不成熟。虽然股票市场中已经加设中小企业板，但是上市要求仍居高不下。即使未来的产业政策调整，给房地产企业的上市创造更多机会，也仅仅是少数大型房地产企业的融资渠道。因此，必须完善房地产企业融资的市场资本体系，给不同类型、不同规模的企业提供各种各样融资渠道，减少对高利息的银行贷款依赖，提高直接融资的比例，真正做到分散风险，促进房地产企业的健康、长远发展。
2、建立健全房地产企业债券市场
由于房地产企业的投资金额大、开发周期长，发行债券将成为其融资新渠道。但是出于一些原因，我国房地产企业的债券发行规模极小，仍需进一步改善。其一，目前我国对债券发行主体的要求较为严格，只有上市公司、国有公司、两个国有投资主体成立的有限责任公司才具备发行资格，同时对企业资本金、资产负债率、担保等要求严格；其二，利率管制政策不利于房地产债券发展。在利率政策中，规定房地产企业的债券利率不能比银行同期存款利率高出0.4，而在实际发行中则不得超过2.0，要求企业的债券利率不能比国债利率高，与市场经济原则严重不符。其三，当前我国缺乏企业债券的信用评价机构，评估结果缺乏客观性与可信性，不利于企业发展。其四，企业发行债券面临一定的利率风险，避险工具尚不健全。可见，为了确保债券融资成为我国房地产企业的未来融资渠道之一，国家应出台相关政策，保障房地产企业的债券发行资格，吸引更多剩余资金投入到房地产企业中，例如实行房地产证券利率的市场化、发展房地产债券市场体系、增加避险工具等。
3、发展国际融资业务
一方面，很多外资银行，如花旗银行、德意志银行等，在我国银行缩紧房地产投资的情况下，积极参入到房地产行业中。只要房地产企业的实力与信誉符合要求，再加上项目前景广阔，完全可以从外资银行获得贷款。另一方面，国际银团贷款也越来越普遍，主要由某一家或者多家银行牵头，组织更多银行的加入，在统一贷款协议的前提下，根据合同条件，向同一个借款企业发放贷款，即辛迪加贷款。这种融资模式的筹集资金额度较大、贷款时间长，可减少企业压力；同时国际银团对贷款用途限制不多，更加适合房地产投资。
由上可见，房地产企业的发展离不开资金支持，因此对金融业依赖性较强。房地产企业能否找到与自身发展相适应的融资方式，直接决定了融资成本与开发风险。房地产企业的融资渠道，应综合考量企业自身条件、资金需求、成本状况等，合理选择融资方式与融资规模。另外，融资方案的选择更利于企业的资金优化，确保房地产企业的资金链安全，促进企业健康发展，实现利润最大化。
