探究中国房地产价格过快上涨的原因及政策调控效果
中图分类号：F290 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2015）017-000-01
一、背景
随着中国市场经济的持续稳定发展，房地业逐渐壮大，房产市场逐渐扩大，尤其近几年的房地产业产值占GDP的比重不断上升，房地产业已经成为中国经济发展的的重要组成部分，并对其他产业起到了带动作用，房地产业的恢复长足发展也拉动了中国经济的持续增长。但问题也随之而来，据统计：2010年以来，70个大中城市1―4月房价同比分别上涨了9.5%，10.7%，11.7%和12.8%；。全国商品房销售面积2亿多平方米，比上年同期相比增长了三分之一。这样好的市场前景造成了房地产投资开发炙手可热，房价也不断攀升，甚至出现了房产泡沫化的趋势，引起中央和地方政府、媒体和广大市民的关注。
二、房地产市场价格现状
2009年中国统计年鉴数据显示：自2000年以来，随着城镇化进程的加快，我国房屋销售价格持续上升，到2003年 “长三角”地区房价涨幅超过了两位数。2004年的房地产泡沫争议再度响起，引起广泛关注。直至五年之后的再进一步考察近年来的房地产价格指数2008年，房屋价格才走势平稳，但依旧持高不下。但是，席卷全球的金融危机使房地产业也受到了影响，2008年底的房地产价格指数迅速跌落，但下跌时间十分短暂。2009年1月后，房地产价格指数迅速攀升，仅仅15个月后就已经达到最高点112.8。由此可见，我国房地产业处在一个价格持续上升的状态之中，已经给普通民众的生活带来了沉重的压力，甚至可以说影响了民生的正常发展。
三、房地产价格高涨的原因
（一）货币流动性过剩
流动性过剩已成为影响我国房地产价格的重要因素之一，房价上涨过快的症结主要原因是货币供给过多，货币在民众中流动，造成了投资性需求过强。针对以上问题，中国人民银行决定，自2010 年10 月20 日起上调金融机构人民币存贷款基准利率后，货币政策由宽松变为稳健。但中国“双顺差”现象仍然存在，经常项目和资本项目的顺差进一步扩，这导致了央行被迫投放更多货币，也为“热钱”的涌入的提供了可能性。
（二）居民储蓄余额持续增长
当民众变得富有为房价的过快上涨提供了资金来源。民众会为手中的人民币积极寻找投资渠道，以求它越来越多。但是当前我国的投资渠道还十分有限，市场上的金融产品仍显不足，民众依然认为投资房地产业是可靠、安全，值得信赖的渠道，对流动性较强的金融产品持怀疑态度。
（三）土地的供给问题
房屋是土地上的建筑物，讨论房价自然会联想到土地，土地资源稀缺是我国面临的实际问题，在社会主义国家，土地归国家所有，各级政府具有土地的绝对垄断权。这样就造成了在建筑房屋的时候，房地产开发商需要用高价才能获得土地的使用权，所以只能在售房时将高价转嫁给购买房屋的消费群体，只有售价更高才能保障房地产开发者获得经济利润，这样的模式循环往复造成了市场上对高房价的预期，让原本在低成本土地上的开发项目也不断推出高价位的房屋产品，提高了房地产销售价格的整体市场预期。
（四）城市化带动了房地产消费的刚性需求
我国改革开放已30余年，国民经济飞速发展的同时民众的生活也发展了翻天覆地的变化，城市的建设成为了改革的重要内容。国务院发展研究中心主任王梦奎预测，到2020年，中国的城市化比例将提高到55%至60%。也就是说，今后的几年里，将有3亿以上的中国农民由农村迁到城市生活。在城市购买宜居的住房成立为了民众的刚性需求。
（五）大规模的拆迁改造
城市中大规模的拆迁和改造使得原本低矮的平房消失，一座座高楼拔地而起，人民的生活条件也得到了改善，同时也在思想观念里催生着民众对房屋的改造需求。尤其对于已经拥有住房的民众，“居者有其屋”已不再能满足人们的心理需要，民众开始追求房子的舒适程度、建筑的风格、周边生活设施的齐全，是否属于学区房的范畴等。当对房屋的各方需求都能得到满足的时候，房屋的造价自然升高，所以大规模的拆迁重建也促进了房价的上涨。
（六）房屋的供给方式的转变
对房屋的使用从以分配为主转向以购买为主，自主权的发生刺激了房地产业的升温。城镇个人购买商品房的比例到2003年已经达到了72%。从国家的政策导向来分析，我国已经明确提出要把房地产培育成支柱产业、把住宅产业培育成国民经济的增长点。
四、政策调控及其影响
针对房地产业存在的投资过热、房价上升过快的诸多问题，我国自2003 年开始采取了一系列宏观调控手段控制房价，从“收紧地根”、“加息”，到“国八条”、“新八条”，从七部委新政到2010 年的宏观调控组合重拳，在控制房价方面也起到了一定的积极的作用。但是依然没有撼动房地产业的支柱地位以及它对经济增长的积极拉动作用，但是房价依然居高不下。例如，2009 年底中央政府出台调控措施到2010 年10 月底将近一年的时间，除了“9.29”新政后颁布限购令的13 个城市房价10 月份涨幅较小外，其它城市房价呈现了“逆势上涨”的现象。2010年11 月份统计局公布10 月份经济数据，广州等多数城市出现了楼市量价齐升的迹象。
国家宏观调控政的主体是政府部门。然而，在房地产调控上，地方和中央利益存在矛盾。从中央和地方的决策出发点来看，中央政府决策是为了民生幸福和社会稳定；地方政府除了在意民生稳定外孩追求卓越的政绩，而经济的增长是政绩的最重要的方面。所以地方政府遏制房地产行业的动力不足。地方政府的投融资金很大程度来源土地的收入，土地价格高，房价自然高，所以在一定程度上也可以说地方政府推高土地价格实际上助推了房地产价格上升。
