“以房养老”的民法分析
中图分类号：D9
文献标识码：A
文章编号：16723198（2015）19017702
1 “以房养老”的含义
“以房养老”又称为“住房反向抵押贷款”或“倒按揭”，是指老人将自己的产权房通过反向抵押的方式转让所有权与金融机构，老人自己仍然保留使用权的一种养老方式。在国外为了缓解住房问题，提出了“以房养老”这一模式，在美国、加拿大等国家，“以房养老”的主要形式是住房反向抵押贷款，在美国实施此种贷款业务20多年以来，已经约有300万老年人因此脱离贫困。主要做法是老年人将自有的住房抵押给银行或者其他的金融机构，银行等金融机构综合评估老人的年龄、住房价值、利率水平等因素后，一次性或者定期支付给老人现金给老人养老或消费。在老人去世后，房子则由银行等金融机构收回拍卖，用于还贷。
“以房养老”模式的特点是：分期放贷，一次偿还，贷款数额逐步增加接近担保房屋的评估价值。老年人在有生之年无需还款给金融机构，只在死亡后以其房屋价值担保债务的清偿。这种模式既使得老年人毫无负担的获得养老资金，又使房屋的价值得到了最大限度的实现。通过发展住房反向抵押贷款实现以房养老，老人的贫困率有所降低。在我国，由于目前60周岁以上的老人多数是经历过计划经济时代的，无论城市居民还是农村居民经济能力都有限，空巢现象也愈显严重，所以在社会保障、家庭养老之外我们需要完善新的金融产品缓解现代社会所面临的养老压力――“以房养老”制度。近年来，社会各界也提高了对“以房养老”制度的关注，但是由于目前我国金融市场不成熟，房地产市场波动较大，相关法律法规不健全，使得这一制度不能在我国较好的适用。
2 “以房养老”的《合同法》分析
“以房养老”即住房反向抵押，老人需要与金融机构签订住房反向抵押贷款合同。住房反向抵押合同是双务合同、要式合同、有偿合同。住房反向抵押合同主体主要是指借款人（抵押人、投保人）与贷款人（抵押权人、保险人）。
借款人，各国的法律对借款人的要求主要体现在必须是老年人，具体还有不同的要求，例如美国要求申请人必须是62周岁以上的老年人，新加坡要求借款人为新加坡公民或者是永久公民，要有一定的经济能力没有被列为穷籍，年龄在60周岁及以上。笔者认为，根据我国的情况，应当要求满足下列条件：（1）借款人应年满65周岁为宜。60周岁一般老人会退休，经过3至5年之后经济能力会有所下降，并且距离平均寿命还有10年，减少了金融机构的风险。（2）借款人应当具备一定的经济能力，但是也不能高于当地的中等水平。反向抵押的根本目的是为了保证老年人老有所依，政府在反向抵押中承担一定的风险，因此，对于生活富裕的人而言并不需要这一制度的保障。（3）借款人应当具有行为能力。民事行为能力是指民事主体能够独立的参加民事活动，享有民事权利承担民事义务。根据《合同法》的规定，只有具有民事权利能力和民事行为能力的主体订立的合同才有效。为了与《合同法》相对应，也应当要求借款合同的老人应当具有完全民事行为能力，有精神病等限制行为能力人以及无行为能力人只能由其法定代理人及成年子女作为抵押合同的主体。（4）借款人具有中国国籍。即使外国人或者无国籍人在我国购买房屋，也不能进行反向抵押，因为“以房养老”具有一定的养老保障的性质，我国对外国人或者无国籍人无此义务。
贷款人，不同的国家贷款机构也不相同。在美国，贷款机构是最多的，任何银行、信托公司、储蓄银行均可以提供贷款。在我国由于反向抵押合同具有贷款期限不明确，房屋的波动价值较大以及贷款合同签订较为复杂等特点，因此要求贷款方要具有雄厚的资金，熟悉房屋抵押贷款的业务以及防范化解贷款风险的能力。我国关于反向抵押贷款的主体在理论上有较大争议，主要包括以下几种：（1）商业银行。在资金规模方面，商业银行具有较大优势，并且商业银行一直从事传统贷款业务，具备化解贷款风险的能力。但是，现行法律与商业银行从事反向抵押业务存在一定的冲突，主要表现在经营原则的冲突和管理冲突。（2）保险公司。养老保险是其传统业务，具有专业的精算团队，能够提供较为丰富的金融产品以供选择。但是保险公司从事反向抵押贷款业务也存在一定的缺点，保险公司几乎从未涉足过房地产行业，对于房屋评估等内容经验欠缺。单不透明，索赔困难，使得民众对保险公司不信任，保险意识不强等。（3）社会保障机构，具有社会一定的公益性质，建立社会保障体系，增加养老资金筹措方式是社会保障机构的基本工作。但是，“以房养老”反向抵押涉及较多的工作，如房屋评估，旧房拍卖等，因此社会保障机构只能演较小的角色。
以房养老反向抵押合同指向的对象是老年人的住房。该客体具有一定的特殊性。主要特点包括：（1）住房只能是借款人独立拥有完整主权的房屋。租赁的房屋不满足条件，因为租赁房屋只具有使用权，不能用于抵押。（2）必须是老人实际居住的单幢住房，而不能是商业、办公用房。（3）房屋应当满足一定的最低价值要求。特别注意的应当是共有房屋，包括因夫妻关系共有以及其他关系的共有。夫妻共有的房屋在夫妻双方同意的情形下可以用于反向抵押贷款。对于其他关系的共有，由于产权清晰，可以由共有人共同商讨决定分割。
住房反向抵押合同主体双方权利义务关系分析。借款人具有取得贷款的权利，并且在房屋抵押后具有在房屋继续居住的权利、在对房屋增值部分没有约定的情形下可以对房屋增值部分处分不受限制、借款人及其继承人具有“赎回权”、有权向相关部门投诉、举报等。借款人应当按照合同约定的时间地点方式收取借款、按照约定的方式使用借款不能将借款用于违反犯罪活动、借款人应当合理妥当的使用房屋，避免减少房屋的价值、不能将房屋以转让、赠与、抵押等方式处分担保房屋等。 贷款人享有抵押房屋的优先受偿权、有权收取约定或者法定的费用、有权就担保房屋的使用情况进行监督检查、借款人没有履行义务的情形下可以停止或者减少发放贷款等。贷款人应当按照约定或法定的时间地点方式发放贷款、尊重借款人享有的房屋的使用权以及赎回权、对借款人的相关信息资料予以保密、对房屋检查履行权利应当有一定的限度、信息披露的义务等。
3 “以房养老”的物权法分析
反向抵押属于抵押的一种，在我国的现行法律体系中《物权法》、《担保法》对抵押的内容有较为详细的规定。在理论界对于反向抵押的性质有较大分歧。有的学者赞同让与担保作为反向抵押的基础。让与担保有广义和狭义之分，狭义的让与担保是指债务人或第三人为担保债权人的债权，将担保标的物的权利转移给担保权人，在清偿债务后，标的物的权利再返还给债务人或第三人，债务人不履行时，担保权人可以就标的物受偿的担保制度。让与担保是以所担保的主债权债务关系的存在为前提条件，以附担保目的的标的物的所有权移转为基本形式的，所移转的权利多为所有权但不仅限于所有权。反对的学者多数认为让与担保具有流质的性质，而我国《物权法》是明令禁止流质的，并且让与担保不利于保护债务人。但是，在“以房养老”的模式下，转移所有权保留用益权是符合“以房养老”的目的的，“以房养老”不仅具有金融效用，更重要的是其所具有的社会保障的作用。不仅如此，在“以房养老”模式中的让与担保可以由双方约定评估模式、清偿方式以保障双方的利益平衡。
目前我国一些土地制度的规定不利于反向抵押的实施。
《物权法》有关居民住宅使用年限的规定为70年，住宅建设用地使用期间届满的，自动续期。但是如何续期以及是否需要再交纳一定的费用都不得而知。“以房养老”是要把所有权转让给相关金融机构，在此情形下，70年之后房屋的归属问题、金融机构履行的具体执行问题都不明确。这些不明确的规定就增加了反向抵押实施和履行的难度。为了解决这一问题，应当对以房养老的房屋70年后的使用权做出相应的规定，以避免因产权不明。
农村的房屋产权和宅基地是否能够进行反向抵押？我国《物权法》规定农村宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地的使用权不能进行抵押。根据“房随地走”的传统，这些土地之上的房产也不能进行抵押。这就造成农村和城市的较大区别。但是，根据我国的农村情况，较多的空巢老人不能得到保障。因此，反向抵押不应当限制农村房屋土地的抵押。
4 结束语
“以房养老”制度的构建需要经济学、社会学、法学等多门学科的综合研究。此种制度虽然目前没有在国内实施，但是，随着老龄化的加剧，这必将成为老年人养老的重要模式。该制度具有重要的意义，本文从传统民法的视角阐述了关于反向抵押合同的主体、客体、权利和义务，以及反向抵押的性质和实施障碍。学生能力有限，在众多前辈研究的基础之上，不奢望有所建树，只望能够有所进步。
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