美国金融地产对改善中国地产行业现状的启示
一、引言
美国作为一个具有领导性的发达国家，在全球的影响力举足轻重，作为一个经济、政治、军事、外交的大国，美国目前的房地产开发是地产与金融相结合的金融地产模式，以金融运作为核心形成一条横向价值链，构成以专业细分见长的“美国模式”。美国模式代表了西方发达国家的房地产开发的主流模式。美国商业房地产发展模式的特点是房地产金融、开发、中介和流通产业链非常完整并相互协调配合发展，但其核心是金融运作而非开发修建。以房地产基金（REITs）为主的金融产业链非常发达，开发商成为吸引资金、把控中介和流通的组织者。美国模式的金融地产为西方国家纷纷效仿，澳大利亚、爱尔兰、西班牙，包括中国台湾模仿过，而房地产行业金融化实质上是将不动产泛金融化，是地产行业的一个创新，是非传统的金融业。本文提出了美国模式的金融地产的成功案例并得出精华所在，针对中国房地产现状及存在问题得出相应启示。
二、文献描述
“20世纪30年代美国处于大萧条时期，为应对危机美国政府建立了新的抵押贷款体系，提高了购房者的支付能力，降低了利率，实行月付制度，并引入国家担保，由FHA为合规贷提供担保，降低了发放贷款机构的风险，促进了贷款发放和住房供应。”
“2015年3月27日，国土部和住建部联合下发了文件表示为切实贯彻国务院关于房地产市场分类调控、因地施政的总要求，进一步加强住房及用地供应分类管理，合理优化住房及用地规模、结构，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。”
“2015年3月30日，央行发布通知，把二套房的首付比例从最低60%降至40%；同日财政部将个人购买二手房免征营业税的期限由5年调整为2年。这是中国最新的，也许是最后一次挽救楼市的努力。”
“中国房地产龙头企业，万科总裁郁亮表示：未来十年，万科最重要的业务仍将是住宅。但为了保持良好的增长，并为之后的第二个十年发展奠定基础，万科需要坚定转型，在这个十年内基本完成新业务的探索和布局，确定新的商业模式。”
美国政府针对地产行业所作出的计划和措施，使得美国成功将房地产与与金融行业相协调，对房地产行业进行了一个创新，形成了美国地产独有的“美国模式”并成为西方发达国家的主流模式。而其对中国现今正面临的房地产现状有值得借鉴的启发，中国2014年地方的“救市”，到去年“930”时，人民银行调整首套房的认定标准，打响中央房地产救市的第一枪，再到2015年“两会”的政府工作报告，罕见的多次提到房地产市场的稳定，并在此鼓励自主和改善性购房，政府希望稳定楼市的迫切性再明白不过，而作为中国房地产龙头企业的万科在此情形下也开始了自己企业的转型路线，首次在重庆试点，推出“先租后买，押金抵房款，自己做银行”的新营销手段。这对中国现今的地产行业来说是一个创新，但这样将不动产泛金融化具有一定的潜在风险，政府不能完全放手丢给市场进行调节，需要一定的计划进行调控，促使非传统金融业的茁壮成长。这才是解决中国房地产去库存化的有效途径，并使得中国房地产行业在未来持续稳定的增长。
三、美国金融地产概述
中国把人口、资源集中于大城市或者城市群中。恰恰相反欧美国家则是把人口、资源分散于小乡镇中。举个列子，德国的法兰克福是德国金融中心，欧洲央行就处于这，但它是一个小城市，人口只有60万，这样来说这个城市的房价相对中国也就便宜很多。再比如大众汽车，它并不如我们所想的在一个人口集中、经济发展高速的大城市中，反而是在沃尔夫斯堡这个很小的城市，这个城市的经济由大众汽车所带动。这样的例子在欧美有很多，现在我们说回美国，美国在1890～2007年长达120年的历史中，它的房价指数是相当平稳的，基本保持在100～130之间盘整。而美国所发生的房价波动仅有两次，一次是一战前至二战末，受战争影响房地产行业出现了第一次总体的疲弱，虽然在20年代中期有过反弹，但未能形成整体性的复苏；第二次波动是在2000年出现，2006年美国地产市场一片大好，充裕的流动性让美国政府实施了可变利率按揭，吸引了大批低资产的美国人买房。但2008年，股票市场的崩盘，标志着美国金融危机的爆发，房地产行业危机爆发，使得美国的低资产的中产阶级直接被炸飞，这是美国地产首次完整的呈现“繁荣――萧条”周期。
萧条时期美国政府对地产业的挽救主要有四大措施：
1.受到一战的拖累，房地产行业出现总体的疲弱。为改善当时的现状，美国政府设立12家联邦住房贷款银行系统（FHLBanks），为现有的储蓄银行借贷提供额外的流动性。这一措施虽然在当时没能解决房贷违约问题，但这个系统却为未来美国房地产埋下了重要的一环。
2.1933年，美国政府颁布了《有房户借贷法案》，设立了HOLC和复兴银行公司，用以解决违约问题并救助破产的借贷机构，并推出一系列更加优惠的借贷条款，如：低首付、长周期、固定数额分期偿还等模式。从而使上千万家美国家庭得以保留住房，也提高了贷款的回收率。很好地解决了美国当时的困局。
3.后来1934年，罗斯福政府又通过了《全国住房法案》，成立了FHA（联邦住房管理局），为房贷机构提供保障。以这种方式增加借款人信用，降低房贷机构借贷风险。并以此吸引了一大批非银行金融机构进入房贷市场，促进了市场竞争，大幅度改善一级房贷市场现况。随后以低首付、长周期、固定数额分期偿还的模式为美国的房地产二级市场奠定了基础。
4.1938年罗斯福又推出了一项改革政策，即现在所说的房利美，解决一级市场资金期限错配问题。 这几大措施在美国房地产行业中有着重要的意义，不仅缓解了美国一战后的地产行业总体疲弱现象，更是有效的优化了美国一级市场，并为二级市场奠定了基础，使得美国逐步形成了现在房地产金融、开发、中介和流通产业链非常完整并相互协调配合发展的局面，并使得美国模式的房地产行业成为西方发达国家进行借鉴模仿的案例。
四、中国房地产行业现状
中国作为一个发展中国家，在改革发展的道路上越走越远，也越走越好。但随着经济，政治的发展，中国的房地产问题始终没能得到解决，甚至可能发展成为一个毒瘤。中国目前的房地产局势呈现“冰火两重天”局势。
首先我们来谈一谈“冰”的这方面，即中国目前商品房高库存的问题。2015年10月末中国统计局最新数据显示，全国待售商品房面积达到6.86亿平方米，相当于6个曼哈顿的面积，这是完成的住房面积，而在建的住房面积则超过70亿平。而这并不能算作是中国实际真实的库存，如果把所有中国能够统计的住房面积都统计上，郎咸平教授得出了一个数据是133亿平方米，这个数据代表了什么呢？代表了这么多的住房中国要卖10年，才能卖完并可以多供4亿人口居住。而再算一算我们现在的人均住房面积，马光远教授得出了一个数据，我国的人均居住面积为人均45平，这意味着我们早就过了住房短缺阶段。虽然得出的结论是这样，但是中国的建房事业从来没有停止过，政府还在不断的批地、盖房。这使得我们的三、四线城市，很多都是大工地，成为了“鬼城”，新房无人买无人住。
中国一、二线城市不仅仅是商品房出现高库存现象，就连一些大卖场也出现了同样的高库存情况。根据官方资料数据统计，一线城市，商场空置率高达10%；二线城市高达15%～20%。以全世界为例，中国已完成的商场占全世界的44%，而中国在建的卖场占全世界总量的60%以上。
其次我们再来看看中国房地产行业“火”的一面。首先看中国的一线城市，北京、上海、广州、深圳。这几大城市2015年的房价同比一直在上升，但它们的销量也一直在上升，出现了价量齐涨的火爆现象。再看二、三线城市，二、三线城市同比2015年上半年房价在下降，交易量在上升，这是正常的价格下销量上升的趋势，但是环比2015年下半年二、三线城市也出现了价量齐涨的火爆现象。这种情况不符合价值规律，按价值规律来说商品房库存增加，即其库存增加，供过于求，那么它的价格应该下降。但实际情况展示的事实却是，大量的地产库存并不会影响地产的价格，这使得供需不再决定价格，出现了火爆的价量齐涨现象。
五、中国房地产行业存在的一系列问题
十八大以来高层首次提出房地产去库存化，使房地产市场迎新变局。一是房地产库存化严重问题，中国国务院总理李克强明确表示我国的房地产库存未解决；后国家主席习近平又提出去库存，使房地产行业持续有效发展。二是房价持续高涨，过高供应量不仅没有引起房价的下跌，反而变为价量齐涨的火爆现象。由此可见现在房地产转变新格局势在必行。
美国政府对房地产金融业的成功救市给我国现今的房地产面临的现状提供了一个全新的思路。近年来随着经济化、全球化的加快，中国的房地产事业必定面临新的转折点，目前国内有大量的房地产开发商，占用了大量土地资源。中国的房地产行业的核心就是开发修建，缺少与金融结合、协调，不利于中国房地产行业的持续稳步发展。根据中国地产行业现状、发展趋势以及转型实践中存在的问题，初步归纳出有以下几点：
第一，对于未来中国房地产行业发展的认识不够、了解不足。中国政府机关有心改革房地产事业，消化现有的高库存，但却始终不能有效的落到实处上。以最近一段时间的政策来看，如户籍制度改革加快住房消费，这实际上就是把希望寄托于农民工身上来救房地产。这明显是不可行的，以如今高额的房价农民工的经济条件根本难以接受。再比如这段时间沸沸扬扬的“全面开放二胎”这是把救房希望寄托在第二个孩子身上，也就18年以后。
第二，早已过了住房短缺时代，政府却非但不有效的帮助市场消化库存，反而继续批地、盖房。房地产的价格应该刚好超过通货膨胀，这才是一个比较合理的价格。但现在的情况却是政府为了GDP的增长不顾现状、毫无计划的再次批地、盖房。导致中国地产行业的库存化问题日益严重。
第三，消费者购房不科学。居民购房应选择优质房地产购房，即该房产是否具有本地特色，是否为学区房、地铁房、刚需房。如果消费者能够按照这个标准购买优质房产，那么就不易引起这一系列的系统性危机。
六、美国金融地产对中国房产行业的启示
（一）中央应鼓励支持非传统的金融业发展，引导地产行业创新、进一步规划房地产市场
亚洲与欧美的理念和文化底蕴不同，看美剧中的《绝命毒师》我们发现美国的小镇环境优美，但再看看中国最近上映的《北上广不相信眼泪》。这是亚洲与西方国家地区的差异，在亚洲，大城市始终就是大城市，而且是城市群，无法做到像欧美国家一样把资源、人口分布到小乡镇，这些资源无法有效地往中小城镇转移，但可以推动房地产行业的创新，支持地产银行，金融地产这类非传统金融业的发展。
（二）以市场优胜劣汰淘汰大部分房地产开发商，稳定房价
中国现在有13.2万家地产开发商，可谓是世界第一，宇宙第一。5年即使淘汰80%，仅剩20%的开发商也有3万家，依旧是宇宙第一，完全能够满足中国的住房所需。按照短期内现状来看，决定中国房价的未来走势的有2个现象：一是负利率，但以世界上其他国家的先例来看，负利率的变化不会引起大城市的房价的下跌；二是人民币贬值，如果未来人民币贬值会引起房价的下跌。因此中国房地产行业未来的走势，必然是一线城市，如北上广深继续以高涨的房价为主；三、四线城市主要依赖于供需关系，力求稳步发展。
（三）政府应帮助市场消化高库存，不能全部丢给市场
这一点可以借鉴美国模式的地产措施，政府设立一系列有关借贷机构和还款监督机构，提出低首付、长周期、固定数额分期偿还等模式。帮助中国的低资产的中产阶级贷款购房并提高贷款的还款率。
（四）不要把计划看得一无是处，也别把市场捧得高高在上
这一次的房地产行业就是透过市场化调整的一个典型的失败案例。以中国人口流动现状来看，东北地区人口流失大，各城市的小乡镇人口流失同样大，那么这些地区必定不再需要以往如此大的住房需求量，同样这些地区的库存一定高，这时候政府就不能为了GDP再次批地、盖房，反而需要一个整体系统化的规划，有计划的建房。尤其是三、四线已经出现“鬼城”趋势的城市，更要敲响警钟。
（五）消费者要买好房，买值得购买的房产
仅20%的城市的住房可以买，如一线城市，北京、上海、广州、深圳，而80%的城市住房过剩。只有20%的楼盘值得买，要买优质的房地产，一线城市、重点城市、大城市群的房子才是好房子才值得买，不要去追求价值洼地。
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