论房地产暴利的根源与治理
出处：论文网
时间：2007-01-23
最后，降低了政府的公信力，致使经济效率低下。经济学家吴敬琏认为，市场经济有好的市场经济，也有坏的市场经济，中国应当建好的市场经济。市场经济就是市场经济，何来好坏之分？但实际上就是有好坏之分，拉美一些国家在经济转型中由于权力介入市场，导致腐败盛行，贫富分化，经济效率低下，经济发展停滞，的确已经陷入坏的市场经济。我国经济正处在转型期，由于执政的中国共产党以及中央政府始终把握住建设社会主义市场经济的大方向，并不断强化对腐败的惩治和对贫困群体的扶持，我国的市场化改革基本上在健康的发展。但是，有些地方政府尤其是一些市、县、乡政府的执政能力，的确令人堪忧。少数官员借用政府权力寻租，与一些不法商人结成利益集团对弱势群众进行掠夺。坏的市场经济的本质就是掠夺经济。我们已明显地看到掠夺的迹象，近几年大规模的圈地运动和大量国有企业低价出售致使农民失地和工人下岗等现象就说明社会财富和国有资产被少数人掠夺了。这种掠夺导致的主要结果，一是地方政府公信力下降，近几年各地屡屡发生的群体抗争事件和京城中信访村的规模只增不减就是佐证；二是贫富分化加剧，使得经济效率低下，发展到十分严重程度时可以摧毁经济发展的基础。近些年来，中央政府扩大内需的种种努力并未收到预期效果就从一个方面证明了这个问题。
3 房地产暴利的治理
首先，完善国家调控政策，降低商品房出售价格。目前国家出台的房价调控政策矛头主要指向投机性炒房者，而不是房地产开发商，只注意到交易过程控制，而未管住两端。因此，国家应制定商品房最高限价政策，以保护广大消费者利益。在市场经济条件下，为控制某种产品或劳务价格不合理上涨，政府采取限价政策是一种通常的做法。如二战以后美国旧金山市政府就对房屋租金实行限价长达45年。至于最高限价如何确定，则要根据各地不同情况而定。总价格主要应该包括土地购置费、建安费用、政府规定的税费与合理的利润额。实施限价政策有两个问题值得注意：一是要对开发及交易过程发生的费用进行严格审计和监督，否则定价又会过高，审计和监督成本应从开发商上缴税费中列支，不应增加购房人的负担；二是利润率的确定要合理。房地产业的利润率究竟有多高，一些开发商公开声称只有10~15%。但据新华社2005年5月25日报道，有的开发商自曝“实际利润率都在25%以上”，并继而坦言：“没有高利润，谁做房地产”。由此可见，说房地产暴利并非冤枉，可压缩的利润空间还很大。笔者认为，房地产业平均利润率维持在10%比较合理，即当前房价下调15%是可行的。因为中国居民对商品房的潜在需求很大，降价后这种潜在需求就能变为现实需求，使市场出现购销两旺的局面。这样一来，满足了购房户的需求，地方政府追求的GDP至少不会减少，开发商也可获得正常的利润回报。也就是说降低房价是一种明智的选择，可以形成“多赢”局面。
其次，管住土地源头，赋予农民土地所有权。房地产开发的基础要素是土地，近些年房地产市场混乱，暴利得逞，首先是因为政府没有管好土地这个源头。由于土地尤其是耕地是极为稀缺不可再生的资源，所以要把土地管理作为整顿房地产市场的重中之重来抓。第一，要进一步严格建设用地的审批制度，一切必须建设的项目用地的审批权收归国务院；第二，立即停止兴建大学域、高尔夫球场，在建的下马，拟建的取消。商品房建设原则上不再新征土地，尤其不准征购耕地，以改造老城区为主，而且不准破坏文化遗产和古城风貌；第三，进一步规范土地征购交易行为，赋予农民土地所有权。目前，城市市区和郊区的国有土地已基本上纳入规范管理，土地批租已实行挂牌、招标、投标程序，因而比较公开透明和公正。但是，农村中归农民使用土地，一旦被开发商看中，农民的合法权益就会丧失。究其根本原因，就是农民没有土地所有权，土地由村官、乡官们“代表”他们“处置”给开发商了。因此，要想保住农民的土地，或是要让农民获得合理的土地收益，必须赋予农民所有权。但是，这是涉及立法的重大问题，在学术界这也是一派之言，笔者倾向于这种观点。
最后，追查“原罪”，彻底根除房地产市场“蛀虫”。以上所讲的是今后应该怎么办，对近些年已经发生的少数官员贪赃枉法和一些开发商行贿拉干部下水的丑恶行径应该怎么办呢？是下不为例还是彻底清查，笔者认为应该追查“原罪”，绝不轻饶。其原因：一是若不这样做对那些失地农民和被拆迁未得到妥善安置的城市居民就很不公平，是掠夺来的财富应该归还被掠夺者，此乃天经地义；二是平息民怨，提升政府的公信力；三是消除卖方垄断，重建公平有序的竞争市场，提高经济效率。当前房市价格虽然涨幅下跌，买卖双方都持观望态度，就足以说明房市卖方垄断十分顽固，利益集团对巨额垄断利润的追求，使他们敢于蔑视公众的抱怨和对抗政府的政策。因此，若不追查“原罪”，依靠法律手段来打破这种卖方垄断和利益联盟，任何市场手段都是难以凑效的。当然，这样做是有风险的，主要取决于各级政府对形势的判断和决心。
参考文献
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2 吴敬琏.要建好的市场经济[J].深圳商报，
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国物价，2005(8)
