小议我国房地产市场的现状、改革及政策取向
出处：论文网
时间：2007-01-16
摘 要 自1998年我国实行住房改革以来，房地产业已经逐渐成长为拉动中国经济增长的龙头产业。房地产商品的不可替代性使人们过分追求房子的质量和数量，导致住房价格和面积一升再升，已经逐渐开始超出普通百姓的承受能力。从我国房地产行业现状入手，分析我国房地产行业的改革途径及政府应该采取的政策。
关键词 房地产 土地 开发成本
房地产业在我国还是一个新兴的行业，起步于20世纪80年代中期，到现在仅有20多年的历史。但无论是从理论上，还是从实践上看，房地产业都具有很大的发展潜力，是一个具有很高成长性的行业。很多地方政府都把地方经济增长的希望寄托于房地产行业，因此，在各个方面都对房地产业给予大力支持，于是形成了我国现在的房地产市场。
1 我国房地产市场的现状
1.1 地价“只涨不跌”
按照中国几千年来的传统观念，谁拥有了土地谁就拥有了财富。到了现代，对一般工薪阶层而言，住房往往就是他们最大的财富。这样的思维导致我国商品房价格自1999年至今不断地上升，年增长幅度甚至高达10﹪以上，这给以土地为“命根子”的中国人带来的信息就是，中国的地价、商品房价格都是不断上涨的，买到了房子，就等于买到了不断升值的财富。
1.2 开发商取得了垄断性资源——土地
近些年，越来越多的人投身于房地产行业，原因在于房地产开发商的收益如此之高，甚至可以称之为暴利收益。当然，它的暴利与土地资产收益分配不公有关。根据国务院发展研究中心课题组所作的调查显示：土地增值部分的收益分配中，农民的补偿款占5%到10%；城市政府拿走土地增值的20%到30%；各类城市房地产公司，拿走土地增值收益的大部分，占40% 到50%。另外，一些地方政府将GDP增速、财政税收增长的希望过多寄托于房地产业，以至如今房地产打个“喷嚏”，地方财收就会“感冒”。某种程度上，这些地方政府已为开发商所“挟持”，一起绑在了房地产飞车上，开发商自然就有恃无恐，土地更是“随手拿来”。
1.3 面积越来越大，资金占有量过多
早在我国刚刚实行房改的时候，商品房建筑面积一般为每套60m2左右，近些年来，开发商为了成本考虑（大面积住房单位成本低），着力开发建筑面积每套100m2以上甚至高达每套200m2的住房。且不说这些年我国商品房单位面积售价的提高幅度有多大，即使单位售价毫无改变，仅就购买一套房子的资金，也比过去翻了几番。
1.4 商品房空置量上升，企业开发成本增加
随着当前建筑材料价格上涨，商品房销售不旺造成存量房产增加等因素，使企业在开发中的建安成本、土地成本、财务费用等相应增加，跟以往相比，大大提高了企业的运作成本，形成了市场销售价格与开发成本之间的矛盾，绝大部分开发企业面临着资金压力大，开发成本增加，企业运作比较困难的实际问题。为了尽快回笼资金，新开发的商品房也被不同程度的提高了价位。买一套房子对于普通家庭来说本就是一个很大的负担，新开发好的商品房价位又一直走高，以至于买房子掉入了越买不起价格越高的怪圈。
当然，我国的房地产的现状远不只上述这些问题，当所有的问题交织在一起，牵一发而动全身时，则不仅会使决策者们一时摸不着头绪，即使在学术研究领域，也是令学者们颇感头痛的难题了。
关键词 房地产 土地 开发成本
房地产业在我国还是一个新兴的行业，起步于20世纪80年代中期，到现在仅有20多年的历史。但无论是从理论上，还是从实践上看，房地产业都具有很大的发展潜力，是一个具有很高成长性的行业。很多地方政府都把地方经济增长的希望寄托于房地产行业，因此，在各个方面都对房地产业给予大力支持，于是形成了我国现在的房地产市场。
1 我国房地产市场的现状
1.1 地价“只涨不跌”
按照中国几千年来的传统观念，谁拥有了土地谁就拥有了财富。到了现代，对一般工薪阶层而言，住房往往就是他们最大的财富。这样的思维导致我国商品房价格自1999年至今不断地上升，年增长幅度甚至高达10﹪以上，这给以土地为“命根子”的中国人带来的信息就是，中国的地价、商品房价格都是不断上涨的，买到了房子，就等于买到了不断升值的财富。
1.2 开发商取得了垄断性资源——土地
近些年，越来越多的人投身于房地产行业，原因在于房地产开发商的收益如此之高，甚至可以称之为暴利收益。当然，它的暴利与土地资产收益分配不公有关。根据国务院发展研究中心课题组所作的调查显示：土地增值部分的收益分配中，农民的补偿款占5%到10%；城市政府拿走土地增值的20%到30%；各类城市房地产公司，拿走土地增值收益的大部分，占40% 到50%。另外，一些地方政府将GDP增速、财政税收增长的希望过多寄托于房地产业，以至如今房地产打个“喷嚏”，地方财收就会“感冒”。某种程度上，这些地方政府已为开发商所“挟持”，一起绑在了房地产飞车上，开发商自然就有恃无恐，土地更是“随手拿来”。
1.3 面积越来越大，资金占有量过多
早在我国刚刚实行房改的时候，商品房建筑面积一般为每套60m2左右，近些年来，开发商为了成本考虑（大面积住房单位成本低），着力开发建筑面积每套100m2以上甚至高达每套200m2的住房。且不说这些年我国商品房单位面积售价的提高幅度有多大，即使单位售价毫无改变，仅就购买一套房子的资金，也比过去翻了几番。
1.4 商品房空置量上升，企业开发成本增加
随着当前建筑材料价格上涨，商品房销售不旺造成存量房产增加等因素，使企业在开发中的建安成本、土地成本、财务费用等相应增加，跟以往相比，大大提高了企业的运作成本，形成了市场销售价格与开发成本之间的矛盾，绝大部分开发企业面临着资金压力大，开发成本增加，企业运作比较困难的实际问题。为了尽快回笼资金，新开发的商品房也被不同程度的提高了价位。买一套房子对于普通家庭来说本就是一个很大的负担，新开发好的商品房价位又一直走高，以至于买房子掉入了越买不起价格越高的怪圈。
当然，我国的房地产的现状远不只上述这些问题，当所有的问题交织在一起，牵一发而动全身时，则不仅会使决策者们一时摸不着头绪，即使在学术研究领域，也是令学者们颇感头痛的难题了。
