宅基地的租赁与农村房屋的买卖
出处：论文网
时间：2007-07-29
既然农村房屋买卖有此现实必要，房屋出卖后，就要解决宅基地问题。
其二，1988年宪法修正案第二条修正了《中华人民共和国宪法》第十条第四款，去掉了土地不得出租的限制。包括宅基地在内的土地出租问题，在我国宪法上已不存在障碍。
其三，如果借鉴法定租赁权构想，农村房屋的买受人在取得房屋所有权的同时，对于房屋的宅基地，并非取得作为物权的村民的“宅基地使用权”，而是取得作为债权的“宅基地租赁权”，基于该债权，房屋买受人可以占有使用宅基地。这一结果，并非出于农村房屋买卖双方的自由意思，而是出于法律的直接规定，是基于法律规定而当然发生的结果。
其四，租赁的标的物是“宅基地”，而非“宅基地使用权”。由此可知，租赁关系的当事人并非完全等同于房屋买卖的当事人，具体来说，出租人不是作为房屋出卖人的村民，而是作为宅基地所有人的村集体组织。
其五，对于宅基地的租赁期限，宜规定不受合同法第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年”的限制，而是像台湾民法那样推定在房屋可得使用期限内，有租赁关系。
其六，对于租金，可先由当事人协商，如当事人达不成协议，则可请求法院确定。
五、“宅基地使用权一并转让”宜予修正
物权法草案第一百六十三条规定：“宅基地使用权不得单独转让。建造在该宅基地上的住房转让的，宅基地使用权一并转让。”第一百六十四条规定：“宅基地使用权不得抵押。建造在该宅基地上的住房抵押的，在实现抵押权时，宅基地使用权一并转让。”
上述规定中的“转让”语义应当作一致的理解。住房的转让，指的是住房归属的变化（比如通过买卖、互易、赠与），所谓“宅基地使用权一并转让”，也应当理解成为“宅基地使用权”归属上的变化。物权法草案第十三章规定宅基地使用权，显然是将它作为一种用益物权，而这种用益物权带有一定的身份色彩，是村民的基本的生活保障，应该限定为村民专有。农村房屋的买受人，为了达到其在法律上合法利用宅基地的目的，完全可以通过法定租赁权解决问题，并非必须借助于取得“宅基地使用权”实现目的。况且，这种一并转让的“宅基地使用权”，由于不得单独转让、不得抵押，虽有物权之名，未见多少物权之实，而通过租赁权足可以达到利益保障之目的，更何况租赁权还有物权化的趋势。
六、“宅基地使用费”应为宅基地租金
物权法草案第一百六十一条规定：“村民经本集体分配取得宅基地使用权。一户只能分配一处宅基地。村民占用的宅基地面积超过规定标准的，应当交纳宅基地使用费。”第一百六十五条规定：“本集体的村民通过转让取得两处以上宅基地的，应当交纳多占部分的宅基地使用费。本集体以外的人通过转让取得宅基地使用权的。应当交纳宅基地使用费。”
在上述法定租赁权的构想下，上述规则可以得到顺理成章的解释，即宅基地具有村民生活保障的功能，面积超过标准，即越过了基本生活保障的范畴，依租赁关系使之支付对价，合乎法意情理。因而，这两条中的“宅基地使用费”，其实质就是宅基地的租金，而其收取人当然是作为出租人的村集体，其交纳的方法，自然可以按照租金的相关规则处理。
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