浅析“限购令”对我国房地产市场的影响
【摘要】针对我国房地产市场价格上涨过快的现状，为了打击投资投机性购房行为，国务院于2011年1月26日颁布“新国八条”。“新国八条”要求全国35个城市出台限购细则。限购令的出台导致房地产市场低迷，成交量大幅度下跌，部分城市开始降价。本文通过限购政策对房地产市场影响的分析，指出限购令不完善的地方，并提出针对性建议。
【关键词】限购令；房地产市场；投资投机性购房。
自2011年1月26日国务院公布了新一轮房地产市场调控政策后，“限购令”成为全国房地产市场的关健词，连日来，北京、上海、广州、南京、天津、石家庄、贵阳、厦门、宁波等城市，陆续出台调控细则，结合当地实际通过限购、税收、信贷等措施，落实“新国八条”调控政策。
一、限购的具体内容。
本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭），限购两套住房；对于能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。暂停在本市拥有2套以上（含2套）住房的本市户籍居民家庭、拥有1套以上（含1套）住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民在本市购房。对境外机构和个人购房，严格按照有关政策执行。[1]
二、限购令具体实施情况及市场反应。
1.京津等城市成交跌幅超五成。
截至3月7日，全国已经有32个城市先后推出房地产市场限购政策，上周住宅总成交量出现五成下滑。已经颁布限购政策的7个重点城市中，京、津、杭、蓉在限购令出台后一周，成交量跌幅超过五成；杭州跌幅最大，2月28日出台限购政策后成交量环比下降73.79%。
住宅方面，7个重点城市中，除深圳之外，其他城市在限购政策出台后一周，住宅成交量均出现不同程度的下滑，其中杭州下降73.79%、成都下降59.68%、天津下降56.08%、北京下降50.23%、广州下降37.39%；上海是7个重点城市中最早颁布限购政策（2月1日颁布）的城市，颁布后三周的成交套数明显低于北京、广州地区；深圳出台政策的时间（3月3日颁布）较晚，目前住宅成交套数还没有出现明显下降。
而对32个城市近三周的住宅成交数据监控显示，2月14日-2月20日（第一周），全国住宅成交共31189套；2月21日-2月27日（第二周），全国住宅成交共43015套；2月21日-2月27日（第三周），全国住宅成交共21001套。可见，随着各个城市限购政策的陆续出台，第三周即最近一周，住宅成交出现明显下滑，环比第二周下降了51.18%。[2]
2.北上广房地产市场初现降价潮。
新“国八条”及部分城市地方细则出台后，尽管目前还没有出现全国范围内的大幅度房价下跌，但在北京、上海、广州、深圳等一线城市，一些楼盘已经在用新房价格低开等方式，悄悄降价。
在“京15条”的高压下，近日，北京部分楼盘新推房源价格出现松动，有新开楼盘的销售价格较前一批次均价便宜了近4000元/平方米。同时，北京住宅总成交量较春节前大幅度下跌。北京中原地产三级市场研究部总监张大伟对此分析认为，时下调控面继续收紧，成交量大幅下滑，逼使开发商定价回归理性。在时下房价僵持之下，一些开发商试着供应小部分降价房，试探市场。
广州、深圳房地产市场并未出现明显降价推盘现象，但部分开发商楼盘在对外报价时，促销的力度和范围都在加大，房价开始出现松动。
3月开始，上海房地产市场出现了量价齐跌的局面，并掀起一股降价销售的潮流，一楼盘的实际售价只有前期网上参考价的7.6折。中国房产信息集团公布的最新数据显示，一系列新政调控之后，上周上海新房成交量环比下滑16.16%；房价持续下滑跌破2万元关口。这意味着，房价将跌回到去年7月的水平。部分上海房地产业内人士表示，限购令现在看来起码要维持一年，降价是大趋势，北京、上海、广州等地目前的降价现象或只是开始。[3]
三、对限购政策的分析。
1.限购的目的分析。
此次国务院出台的限购政策主要是为了打击投资投机购房需求。房地产作为一种商品，首先价格符合商品属性，受供求关系的影响。人们对房产的需求属于刚性需求。所谓“刚性需求”
是相当于弹性需求而言，商品的供求受价格影响较小。但这种刚性需求是有条件的，当它被上涨过快的房价破坏后，这个刚性需求就变成弹性需求。当供给不变时，由于需求过旺，则会出现供不应求的状况，导致房价上涨。在我国，投资、投机购房占的比重过高，已经高达30%到40%，有些地区甚至高达80%。这么高的比重，因为他们不是为了直接满足个人的住房需要，价格就被哄抬起来了。这比国际上正常的比例高出2倍。投资投机性购房需求挤兑正常的自住性购房需求，抬高房价。此次限购令的出台，能够有效抑制投资投机性购房需求。据报道，限购令出台，我国5000亿资金“挤出”房地产市场，国内炒客携巨资爆炒黄金。由此看来，限购政策对打击投资投机性购房行为起到了强有力的作用。从而有望让房地产市场回归正常的需求。
2.限购令的弊端。
“限购令”的出台虽然对抑制投资投机性购房行为起到了明显的作用，但这一政策尚有很多不完善之处。
首先，人们对此次限购政策最大的质疑是它否存在户籍歧视政策。限购最严的北京市明确规定：无法提供本市暂住证、连续五年以上缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。笔者认为，根据中国人口基数大以及地区发展不平衡的国情来说，尚不具备取消户籍制度的条件。如果取消户籍制度，会导致大量人口涌入大城市，给交通、环境、资源、治安等带来巨大的压力。户籍制度能在一定程度上限制部分人群过度涌入大城市的问题。虽然大城市的各项基础设施建设、服务行业等离不开外来人口，但他们受户籍制度的制约，不会在当地永久性居住。但是北京需提供五年以上社会保险或个税证明才能买房的政策还是相对其他城市过长。而将它减少到两三年较合理。同时，一些大工程、大项目不应过度集中在大城市，应该将他们分散于各地，一方面促进不同地区均衡发展，一方面给大城市减压。
其次，此次限购的实施主要在35个大城市，而其他中小城市并未实施限购政策。这就会使投资投机性购房行为转移至中小城市，推高当地房价。一旦限购取消，炒房人将立即撤出，给未实施限购政策的中小城市造成泡沫。
另外，限购政策颁布之前受限购预期的影响，房地产市场成交非正常激增。限购颁布之后只是冻结部分资金，一旦限购取消，房价将继续快速上涨。从而使限购政策功亏一篑。而且限购会导致出租房源的减少，从而使租房价格上涨。这给外来人口带来了一定的经济负担。
四、完善限购政策的建议。
1.加大限购的范围和监管力度。
限购如果只是一项短期政策，暂时冻结的资金在取消限购后将重新回归房地产市场。房地产市场的价格将会出现新一轮的增长，那么此次限购所取得的成效将会功亏一篑。我建议将限购政策至少实施三到五年，等房价回归到百姓普遍认为合理的程度再考虑退出。目前，限购令只在我国35个大城市颁布实施，投资投机行为很有可能流向未实施限购政策的中小城市，从而推高当地的房价，给当地有自住需求的购房者带来经济压力。所以我建议将限购的地区范围再扩大一点，让炒房者彻底失去可投资房地产市场渠道。
2.限购与限售同时实施。
两会中有不少委员代表提出将限购改为限售政策。如果买了一年之内就卖，可以征收很重的税，可按年依次递减。笔者认为这一政策是合理而且应该实行。因为这一政策打击了短期投机者购房行为。但是限售与限购并不存在冲突，两者结合起来同时实施对打击投资投机性购房行为力度更大、效果更佳。
3.反对差别化限购。
针对限购令的出台，有人提出实施差别化限购政策。具体说来，90平米以下小户型是解决购房者首次置业的根本途径。为了避免投资者炒作这部分住宅，因此需要限购。对于90-140平米之间的中等户型住宅，考虑到合理的改善性需求，可以进行适度限购。至于超过140平米的大户型、别墅等住宅，不应该限购。笔者认为这一政策会导致140平米以上的房价成为投资投机性购房者的唯一“炒房”途径。从而导致140平米以上的房价上涨。让不少希望购买更大、更舒适住房的需求者难以承担。因此，我反对实行差别化限购政策。
五、结语。
限购令的出台给火热的房地产市场可谓是打了一剂退烧针。自限购令颁布实施后，房地产市场成交量跌幅强烈，平均达到50%以上。而部分城市因房地产市场成交低迷，已开始降价。此次限购令的出台强有力的打击了投资投机性购房行为。但影响房价过高的原因还有很多，比如土地稀缺、土地财政收入过高、地皮“招拍卖”规则等。限购政策只是从打击投资投机性购房行为出发，只能解决部分问题，而且还会带来租房市场价格上涨、户籍歧视等负面问题。限购政策还需结合房产税、保障房的建设等措施共同来解决房价过高的问题。
参考文献。
[1]百度百科。限购令[EB/OL].http://baike.baidu.com/view/4452289.htm.
[2]张蓓。32城市出台限购令，京津等城市成交跌幅超五成[EB/OL].http://house.focus.
cn/news/2011-03-11/1223865.html,2011-03-11.
[3]重庆商报。北上广房地产市场初现降价潮[EB/OL].http://cqsbepaper.cqnews.net/html/2011-03/11/content_163377.htm,2011-03-11
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