以未成年人名义购房的法律效力及风险分析
摘要：近些年来，出于各种原因考虑，以未成年子女的名义购房的市民越来越多，出现了很多“娃娃业主”，由于这些小业主尚是无行为能力人或者限制行为能力人，以他们的名义购买房屋经常会出现一些法律上的问题以及风险，因此，应谨慎对待，避免出现不必要的麻烦。
关键词：以未成年人名义购房；原因；效力；风险。
近几年来，随着社会经济的发展，人们的收入水平显著提高，越来越多的人投入到购房的热潮中，这其中，有一些是以未成年人的名义购买的，其中的原因多种多样，但是，由于法律知识的欠缺，以未成年人名义购买房屋经常会出现效力上的问题，以及存在各种各样的风险。本文拟对未成年人购买房屋的效力及风险问题进行探讨。
一、以未成年人名义购房的原因。
（一）规避相关税费。
很多人以未成年人名义购房是为了规避可能开征的遗产税，虽然我国目前还没有开征遗产税，但有关部门却一直在研究起草遗产税暂行条例。遗产税税率通常设计为累进制，金额越大税赋越高。例如：美国的遗产税最低税率为18%，最高税率为50%。日本继承税税率共分13个档次，从10%到70%。不少市民担心一旦开征遗产税，税率过高，自己辛苦一辈子买下的房子，到孩子继承时会大打折扣。尽管遗产税的起征点将设置得比较高，普通市民的房子可能不在征收范围之内，但很多人还是担心自己辛苦积攒的财产被征收高额的遗产税，因此以未成年子女的名义购房，让孩子成为房子的主人，以此来规避可能开征的遗产税。
另外，许多人也是为了规避房产转移税费。如果父母是房屋所有权人，将来发生赠与或继承，就必然要牵扯到房屋产权过户等一系列问题，这不仅要办理手续，而且还要交纳交易手续费、契税等其他税费。如果直接以孩子的名义买房，将来就免除了这一系列的问题。
（二）为子女提供保障。
也有一些父母以未成年子女名义购房是为了给子女提供更好的生活保障。如今，中国的家庭基本上是以孩子为中心，受中国传统文化的影响，父母最大的心愿就是尽己所能，为孩子提供最优越的条件，让孩子过上衣食无忧的生活。随着经济水平的提高，在有能力的条件下为子女购置房产，使其拥有自己名下的房产是很多父母的心愿和骄傲。另外，由于我国教育资源分配不平衡，要想进入教学质量比较好的学校，往往需要购买学区房，孩子才能得到更好的入学机会，好多家长基于此为子女购买房屋。
（三）方便离婚时财产分割。
近些年来，离婚率不断上升，婚姻生活的不稳定也使一些父母选择以子女名义购房，将房屋产权登记在子女的名下，以避免离婚后孩子生活缺乏保障。
（四）逃避债务。
有些人为逃避债务、转移资产，而将属于自己的房产登记在未成年子女的名下。
二、以未成年人名义购房的效力。
根据我国法律的规定，18周岁以上的公民是完全民事行为能力人，可以独立进行民事活动。那么，18周岁以下的未成年人是否具有购置房产的能力呢？《民法通则》
第12条规定，10周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动，其他民事活动由他的法定代理人代理或征得他的法定代理人的同意；不满10周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。如果能够证明是法定代理人代替未成年人从事了购买房屋的行为，则可认定其购房合同有效。
实践中，由于购房属于比较重大的经济行为，涉及金额较大，且购房合同内容涉及法律关系较为复杂，因此，为了避免纠纷，未成年人购房的行为应当由其法定代理人代理实施。一些省市的房地产管理部门在办理房产登记过程中也采取了相应的措施，规定对于以未成年人名义进行产权登记的，应当由其法定的监护人代理，产权登记机关要求提供对未成年人具有合法监护资格的相关证明文件，并且在购房合同及房地产登记部门颁发的房地产权证上，不但记载房屋所有权人（即未成年人的姓名），而且记载未成年人法定代理人的姓名，但法定代理人并不因此享有房屋所有权。如果父母在为子女购买房屋时严格遵照这些要求去做，一般来说，以未成年人名义所购房屋的效力不会出现问题。
当然，对于那些为了恶意逃债而将房产登记在未成年子女名下的行为，债权人有权申请人民法院撤销其不当处分财产行为。我国《合同法》第74条规定了撤销权制度，债权成立后，债务人放弃到期债权或无偿转让财产，导致无法清偿债务的，债权人有权申请人民法院撤销其不当处分财产行为。
三、以未成年人名义购房的风险。
以未成年人名义购买房屋的行为虽然具有法律效力，但也存在一些潜在的风险，主要体现在以下方面，值得注意。
（一）很难办理到按揭贷款。
一般情况下，未成年人很难办理到按揭贷款。根椐《中国人民银行个人住房贷款管理办法》的规定，个人住房贷款的贷款对象应是具有完全民事行为能力的自然人。需同时具备以下条件：具有城镇常住户口或有效居留身份；有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；有贷款人认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人。未成年为无民事行为能力人或限制行为能力人，且没有稳定的职业和收入，银行为了防范风险，是不可能单独办理只有未成年人为借款人的按揭贷款的。能否办理未成年人父母为借款人，以未成人所购房屋作为抵押的按揭贷款，需贷款的商业银行同意。
（二）房屋的转让、抵押等行为受到限制。
《城市房屋权属登记管理办法》第5条规定：“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证”。父母为未成年子女购房后，该房屋便成为其个人财产，父母无权擅自处分。《民法通则》第18条规定：“监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。”也就是说，要处置未成年人的财产，必须符合“被监护人的利益”。
《未成年人保护法》第12条规定：父母或者其他监护人不履行监护职责或者侵害被监护的未成年人的合法权益的，应当依法承担责任。第47条规定：侵害未成年人的合法权益，对其造成财产损失或者其他损失、损害的，应当依法赔偿或者承担其他民事责任。为了保护未成年人的合法权益，房屋不能随意转让、交易，必须是有利于未成年人的利益。比如说为了未成年子女治病、出国留学等，父母出售房地产所得款项将全部用于抚养末成年人。如果父母以子女财产清偿自己的债务，或以子女的财产为自己的债务设立抵押，则明显是不利于子女利益的处分行为，日后孩子一旦提出异议，认为父母侵犯了其合法权益，父母还要承担赔偿责任。
（三）发生赡养纠纷时父母的利益无法保障。
如果房产证上是未成年人的名字，其成年后如果对父母不孝，不履行赡养父母的义务，父母也会因法律障碍而无法收回该房屋，父母的权益难以得到保证。
（四）父母离婚时易产生抚养权纠纷。
前文已述，有些父母担心婚姻不稳定，将来一旦离婚会伤及子女，因此将房屋产权登记在未成年子女名下。但事实上，这种做法往往会给财产分割及子女的抚养问题带来法律纠纷。由于房屋产权证上的所有人是未成年子女，而实际上出资买房的人是其父母，因此，从法律上讲，该房屋并不属于夫妻双方的共同财产。当父母离婚时，夫妻任何一方都无法分得该房屋。但是，从抚养权的角度来看，谁取得了子女的抚养权，谁就可以事实上使用或者拥有该房屋，所以，孩子拥有房产将会造成夫妻财产分割及子女抚养难以达成协议的困境，往往导致夫妻在离婚时为了争夺房屋而不是真正为了未成年子女的利益去争夺孩子的抚养权，未成年子女的利益当然也得不到真正的保护。
综上所述，以未成年人名义购买房屋，为子女创造优厚的物质条件，使其享受安逸的物质生活，是当下很多父母的心愿。父母的良苦用心可以理解，但这其中往往蕴含着一定的风险，甚至会造成一些损失。因此，以未成年人名义购买房产必须保持谨慎。
参考文献：
〔1〕董万园。浅谈以未成年人名义购房所涉及的法律问题〔EB/OL〕。http：//www.mzlls.cn，2010-01-02.
〔2〕王慧萍，王宏伟，郑艳。隐患多多，以未成年人名义购房须谨慎〔EB/OL〕。suzhou.tiaofang.com，2010-04-06.
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