关于物业税开征的若干思考
【摘 要】通过分析我国当前房地税方面存在的不足，以及开征物业税所必须遵守的原则和所需要解快的问题，对开征物业税提出了一些合理化建议，以期为我国物业税的征收及制度设计进行有益的探索。
【关键词】物业税；不动产税；必要性。
引言。
开征物业税是世界各国为了抑制土地、房屋等一系列不动产的价格而采取的普遍做法，主要是要求所有者或承租人每年都缴付一定比率的税款。物业税不仅可以促进经济的运转，还可以用来解决经济运行中所产生的各种矛盾，同时，也是各级地方政府资金收入的重要来源。物业税又叫财产税或是地产税，主要针对土地、房屋等不动产，要求承租人或所有者每年都要上缴一定的税款，而应缴纳的税值会随着不动产价值的升高而提高。
1 我国开征物业税存在的主要问题。
物业税是为了解决中国房地产税制弊端的而提出的，要想使物业税在开征后发挥积极的作用，还有一些关键问题需要解决。
1.1 征税范围窄。
《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》规定，城镇土地使用税的征税范围是城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土地，而大量位于农村的非农建设用地，特别是近年来新崛起和迅猛发展的农村企业占用的土地，则不须缴纳城镇土地使用税，不仅存在明显的税负不公，也给农村乡镇企业非农建设乱占、滥用农用地埋下诱因。
1. 2 租税费概念不清。
主要表现在以下方面：
⑴ 以税代租，或税中含租。《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第一条明确规定：“为了合理利用城镇土地，调节土地级差收益，提高土地使用效益，加强土地管理，制定本条例。”这充分说明了城镇土地使用税是为调节“土地级差收益”而设立的，具有明显的地租内涵；同时，城镇土地使用税是一种资源税，其纳税人是土地使用者，他们缴纳土地使用税，体现了土地所有者与土地使用者之间的一种经济关系，这就更加证明城镇土地使用税本身就是地租。
⑵ 以税代费。如城市维护建设税设置的初衷是为城市公用事业和公共设施的维护建设筹集资金，在税率设计上遵循“谁受益，谁负担，受益不同，负担不同”的原则，实行差别税率，具有明显的补偿性质，应该使用“费”的概念。
⑶ 以费代租。我国对外资企业、外国企业收取场地使用费。
所谓场地使用费，就是土地使用者由于使用土地而每年必须向土地所有者交纳的一定数量的费用，它是我国土地有偿使用的一种方式，体现了土地所有者和土地使用者之间的一种经济关系，其本质就是地租。
租税费互相错位，严重削弱了税收的严肃性，助长了地方政府乱收费思想的滋长，加上不规范的计征行为，导致房地产开发企业费用支出增大，房地产价格居高不下。如北京、上海、广州三大城市的房地产税费占房地产价格比重过高，分别为18% 、15.7% 和 24% 。
1. 3 保有税负过轻。
不动产的整个经营活动划分为开发、占有和交易三个环节，在不同的经营环节存在着不同的征税税种和收费。目前中国房地产税费在上述各环节的分布特征为：开发和交易环节税负重于保有环节。而且在开发环节收费的负担还大于税收，根据测算，在房地产业中，各种规费占了销售费用的 35.78% ，税收仅占 9.06% 。
房地产保有环节税费种类过少，导致出现了许多的问题：首先，对个人占用几乎不征税，投资房地产的预期收益便会很高，而且基本可以不付税，则刺激了投资者对房地产的需求，尤其是房地产投机商，他们可以低成本占有大量房地产，以低价买进，高价卖出，投机行为增多；其次，我国房地产税目前未普遍对个人拥有的非经营性房地产征保有税，这使得大量的豪宅、别墅在国内兴建。
而我国目前只对个人财富中的现金收入征收所得税，这种不合理的税制使得政府难以发挥利用税收政策调节贫富与收入之间差距的作用；然后，土地是政府财政收入的重要来源，由于土地的保有税低，土地的价值主要体现在使用权出让金上，这将导致政府片面追求财政收入而将土地投入市场，土地供给超出需求，则房地产市场供需失衡。而且土地交易税负过高，不仅抑制了土地的正常交易，还直接阻碍了划拨存量土地进入市场，土地闲置与浪费现象日趋严重等。
2 物业税征收必须遵守的原则和需要解决的问题。
2.1 征收物业必须遵守的原则。
物业税征收需要遵循一定的原则才能保证征收的顺利进行，而征收应遵循的主要原则有课税公平原则、税收效率原则、实质课税原则和政策调控原则等［2］。
2.1.1 课税公平原则。
一般认为，税收公平原则既包括税收横向公平，也包括税收纵向公平，即物业税的税收负担必须根据纳税人的负担能力分配，负担能力相等，税负相同；负担能力不等，税负不同。同时，禁止对特定纳税人给予歧视待遇与无正当理由情况下对特定纳税人给予特别优惠。
2.1.2 税收效率原则。
税收效率原则包含两个方面，一是经济效率，二是行政效率。前者要求物业税的制定要有利于资源的有效配置和经济体制的有效运行，后者要求提高物业税的行政效率。
2.1.3 实质课税原则。
实质课税原则是指应该根据客观事实确定是否符合课税要件，并根据纳税人的真实负担能力决定纳税人的税负，而不能仅考虑相关的外观和形式。
2.1.4 政策调控原则。
税收是政府宏观调控的重要手段，物业税的开征可以用来推行国家宏观政策，实现其它调节社会经济的宏观目标。例如保护耕地、支持“三农”，完善土地和住房制度，引导房地产经营行为，以及促进房地产资源的配置等。
2.2 征收物业税需要解决的问题。
为适应市场经济机制和分税制财政体制的要求，努力完善我国的不动产税制，方便税收征管，还必须考虑到与不动产税制改革相关的几个问题。
2.2.1 解决不动产税的立法层次问题。
依法治税是我国建立社会主义市场经济的基本要求，实行依法治税的前提是要制定一部立法层次高、可执行性强的税法，由于现行不动产税如房产税、城市房地产税和城镇土地使用税这三个税种存在着立法层次不高（国务院暂行条例、省级政府制定的实施细则）、约束力较弱等问题，纳税人（尤其是“三资”企业）经常对法律效力提出质疑，有的甚至提出行政复议［3］。因此，我们在建立新的不动产税制时，必须确立税收法定原则，适时出台我国“不动产税法”。同时，要在提高立法层次的前提下，进一步增强不动产税政策的透明度和可执行性。
2.2.2 关于土地出让金问题。
物业税能否取代土地出让金，是理论界关于物业税改革中的焦点问题。。
吴俊培［4］、马克和［5］认为应该取消土地出让金。理由是：
现在地价攀升导致房价太高，认为以物业税取代土地出让金，就可以把地价的负担从房地产开发者身上后移到房屋使用者身上，这样，政府在向房地产开发者供给土地时，就可以无偿拨付，房地产开发成本下降，房价就会大幅下降，从而使更多的人买得起房屋。
另外，因为物业税本身就是不动产税或者说是房地产税的别称，因此，物业税的征收对象应该是房产和地产，土地出让金应该取消。
何振一［6］、宏诚［7］认为物业税与土地出让金是不可替代的。理由是：
⑴ 城镇土地属于国有，政府代表国家以土地所有者。
的身份收取土地出让金；而物业税是国家对物业拥有者的财产通过征税来再分配。两者具有不同的概念和作用，是两码事。⑵ 从购房者角度看，未必能真正得到实惠。政府免去开发商的出让金，开发商未必将减免的地价款让利。而房地产的交易价格主要受供求关系所调节，开发商有可能将减免的出让金转化为自己的利润，所以房价未必会下降。
2.2.3 开征物业税可能产生的负面效应。
开征物业税虽然能给社会带来带来许多的有利之处，但凡事有好的一面也会有不好的一面，而开征物业税也会带来一些负面效应：
⑴ 将会触及“三农”问题将农村纳入征税范围，可使农村农民有效利用土地，提高土地使用效率，减少多占用土地的欲望；可改变农民盲目建房、多占房的现象；有利于减少城乡差别，促进小城镇建设，提升农村住房建设水平；短期看财政效益很少，长远看扩大了税基，会得到较多的收入。
⑵ 物业税的开征会使老百姓的住房出现“平买贵住”现象。
征收物业税，是要将开发商建房时缴纳的包含土地出让金在内的一部分税费，改由购房者在购买房屋以后按年缴交。从理论上说，可在一定程度上降低消费者的购房成本，而开征物业税后，按年交纳物业税有可能比原来一次性交纳税费要承担的多，房产升值所带来的收益还会因物业税大打折扣，会产生一种“平买贵住”现象。
⑶短期内会造成政府财政紧张。
现阶段通过开发商“圈地运动”土地出让金占到政府财政收入的 20% 或更高。一旦征收物业税，政府不但要负担征收成本，还不能一次性拿到土地收入，必须在 50 至 70 年内由房产持有者向政府逐年支付，使当地政府的财政收入突然下降［10］。
对此，我们需要采取一些必要的应对措施来改善开征物业税所产生的负面效应，以便减少它的弊端，更好的服务社会。
3 对于开征物业税的一般建议。
3.1 调动地方政府的积极性，将征收和管理的权限下放。
目前国际上通行的做法基本都是把物业税作为地方财政的主要来源，比如在美国，物业税是联邦、州、地方三级政府中地方政府的主体税。从物业税的计税依据上看，我国的物业税也应当归地方政府征收。
与之相适应的还需下放税收管理权。按照我国政权的组织形式，全国人大是唯一有权设立税收法律的权力机构。人大授权国务院，由国务院统一制定各税种的税收条例，各地根据条例精神贯彻执行，地方政府在税政管理权限上自主性较小。所以，我国开征物业税可以参考西方国家的一些先进经验，在保证税政统一的情况下，适当赋予地方一定的税政管理权限，省级政府应该暂时不参与物业税的分配，将其划归为市、县、乡镇三级，三者按照政府间的属地原则进行划分。
3.2 建立完备的产权制度。
明晰的房地产产权制度以及相应的管理制度，是开征物业税的必要条件，物业税的改革和优化必须与建立有效的产权制度相适应。税收的作用在相当程度上决定于因特定的产权制度而产生出特定的经济行为和资源配置的状况，因此必须建立完备的产权制度。第一，要实行房地产登记实名制，开展房地产产权的登记普查。摸清房地产存量的价值底数，掌握准确的税源状况。第二，要针对不同的房地产产权归属状况，制定相应的税收征管政策。
3.3 建立完善的房地产评估制度。
物业税的开征需要完备的房地产评估制度作为保证。由于土地、房产的价值会随着城市社会经济的发展和市场环境的变化而变化，因此对房产价值评估不能一成不变，必须进行定期评估，设立动态的评估机制。目前，为适应征收财产税的需要，国外已经建立了动态的房地产评估制度，每隔 3 年到 5 年重新对土地、房屋等重要的资产进行一次价值评估［11］。我国应该借鉴国外房地产价格评估方面的先进经验，结合我国实际，逐步形成一套符合我国国情的房地产价格评估方法体系。
【参考文献】
［1］谢伏瞻。 中国不动产税收政策研究。 中国大地出版社，2005 年第 1版第 18 页。
［2］马源临。 开征物业税的相关问题研究［J］。 中国经贸导刊，2009（21）：90 - 90.
［3］刘桓。 物业税的开征及其难点透析［J］。 涉外税务，2004:16 - 19.
［4］吴俊培。 我国开征物业税的几个基础理论问题［J］。 涉外税务，2006（1）：15 - 17.
［5］马克和。 我国开征物业税的难点及现实选择［J］。 税务研究，2004，（4）：22 - 25.
［6］何振一。 物业税与土地出让金不可替代性简论［J］。 中国国土资源经济，2004，（7）：16 - 18.
［7］宏诚。 物业税如包含土地出让金弊多利少［J］。 中国房地信息月刊，2004，（6）：27 - 29.
［8］白彦锋。 土地出让金与我国的物业税改革［J］。 财贸经济，2007年 4 期。
［9］尹艳丽。 征收物业税实现时将遇三大问题［J］。 北京晚报，2004，2 -3.
［10］张明娥：《我国开征物业税的国际借鉴研究》，中国国际税收研讨会 2004 年调研报告。
［11］耿星。 开征物业税中的评估问题［J］，《税务研究》，2004，4:22 - 26.
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