开征物业税对我国房地产经济的影响
【摘要】 开征物业税已经 成 为 当 前 新 一 轮 税 制 改 革 的 热 门话题。 有消息称，国家“十二”五期间将开征物业税。 开征物业税，不但可以大幅度挤出土地出让金的泡沫，减少房地产投资开发风险，均衡各方税负，增加国家税收，而且还因为其他税费可能的减免而降低城市居民的购房“门槛”。
【关键词】 物业税 房价 楼市 投资。
一、国内外物业税开征的背景情况。
物业税也被称为财产税或地产税，主要针对不动产。根据政府的要求，不动产所有者或使用者须按期缴纳一定的税费。
简单地理解物业税，对政府而言就是将一次性收的钱现在分期来收。其改革的基本框架是将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。
据了解，中国目前的土地使用制度是批租制，期限一般为40 年到 70 年，而其中的大部分税费在取得土地使用权时几乎是一次性支付，因此房价中包含了土地批租期限内几乎所有的房地产税费。对于政府而言，实行“物业税”制度后，土地的使用要定期进行评估。从理论上说，征收物业税，会使土地初始价格比较低，但是每年都要承担一定的物业税，物业税成了未来的预期收入。而业主所拥有的房产会由于市政基本设施的变化而升值，从而物业税也会跟着提高。
目前世界上绝大多数成熟的市场经济国家都实行物业税方式，大批发展中国家也已经开始采用这种做法。自从我国加入 WTO 组织以后，一直强调未来我国将要大力发展市场经济，以此带动国内其他产业经济结构的合理正常发展，因此我国此时提出开征物业税的想法是可行的。
虽然各界都对物业税的开征意见并未统一，但是国家出台物业税法规的方案早已构思成熟，如此势在必行的决心是有其必然原因的。
二、物业税开征势在必行。
首先，物业税开征将有可能提出的一个重要原因是，房地产业已经成为偷逃税重灾区。来自国家税务总局的信息显示，房地产业是惟一一个连续 3 年被列为税务专项稽查的行业，“房地产企业偷税漏税的手段越来越复杂，寻求公开保护越来越多，部分地区约有 90%的房地产企业存在涉税问题。据新华社消息，山东省地税局不久前以房地产行业为重点进行了地方税收专项检查，结果发现被检查的 665 户企业中有偷逃税行为的达 542 户，占八成以上；共查补各项税款 3.9 亿元，占该省专项检查查补税款的 61.55%。其次，开征物业税理论上房价会得到平抑，那么最直接的结果便是降低开发成本，导致房价下降。据估算，在目前的房价构成中，税费及房产商利润占到 60％，建筑成本只占 40％。购房者买一套房子的钱中，包含房地产开发的营业税、印花税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、企业所得税等，以及房地产占用的房产税、城市房地产税、耕地占用税、城镇土地使用税等。如果改用许多国家采用的逐年缴纳的办法，以财产税的形式分期支付地租和税费，现在的开发成本就可以大幅下降，房价也会跟着大幅度下降。
因此，新的税制势在必行，而物业税的开征正好可以适当缓解以上问题。那么，随着将来物业税的开征必然对于市民日常的生活、房地产商的市场销售行为等诸多环节造成多方面的影响，接下来我们就此问题进行探讨。
三、物业税开征对楼市的影响。
1、开征物业税可能改变投资理念。
征收物业税的说法去年已经在楼市掀起小小波澜。取消包括房产税、出让金等，改为一次性征收物业税。按照业内估计的时间表，物业税可能在 10 月左右推出。目前一些城市已经开始推广或试点，例如包括北京、重庆、广州等。
实行征收物业税后，对楼市的影响不是来自于自用型住房，而是来自于投资性购房。上海中心城区地段的商用投资价值相对较大，包括住宅物业和商业办公物业，如果物业税开征，等于就是大家俗称的”贱买贵用“，投资后续成本增加，回报降低，投资者的热情可能受到影响。
目前众多开发商（以广州为例）中都普遍认为，开征物业税后对房价影响不大，房价中土地出让金的比重并不高，物业税的推行减少了部分土地出让金，但不足以使房价降下来，因为维持房价的稳定最主要的购买力来自于自住型，这些自住型的购买者对稳中有升的房产市场有一个基本的预期。
2、物业税影响市民购房心理。
物业税的税值变化将会影响到二次置业消费者的购买心理，特别在买方市场环境下，这种影响更加深远。从中长期来看，住宅市场将由目前的”购买成本高、使用成本低“向”购买成本低、使用成本高“转变，由于住宅使用成本的大大提高，高端市场的远期开发将会受到一定程度的压抑，但具体影响仍将取决于征税标准及税赋水平。
物业税的开征应对高收入阶层的购房者影响最大，因为开征物业税的主要作用之一是在保护必要消费的基础上抑制过度占有资源，按个人持有的资产价值征税，对单套面积过大，超出普通住宅标准或者生活必要限度的房子可能将适用税率明显提高，因此那些拥有一套或几套豪宅的富人未来要为这种过度消费的行为和生活付出更高的使用代价。
3、物业税对房价影响。
开征物业税的影响是多方面的，但通常最直接的影响是刺激房价。物业税开征后，会把原来交易环节征收的税费稀释到了拥有环节，开发成本的下降会影响房价的波动，会适当降低购房”门槛“，刺激需求上升，有利于购房自住的广大市民。
此外，征收物业税可以有效地遏制开发商的投资冲动。当商品房交易市场趋于理性化的时候，开发商必定会对商品房的建设规模有一个合理的计算，从而影响商品房的供需，间接地会对房价有一些影响。北京、广州等地一些政府官员及业内人士对此问题的观点，总体来说都是支持房价下降的。
四、当前开征物业税急需注意的问题。
虽然房价问题依然是房地产市场的焦点，但如何开征物业税显得更重要。因为物业税牵扯千家万户，和每一个老百姓的利益息息相关。根据目前的形势，物业税这个税种迟早要来。但是，物业税的出台，必须有相应的铺垫和准备，至少要具备有以下几个条件。
1、物业税的出台必须有足够的民意基础。
累积物业税出台的民意基础，要分为三个步骤：第一步，有关部门利用媒体宣传阵地，向社会各界大范围、长时间宣传物业税的基础知识，使更多的民众对物业税有一个基本的认识；第二步，征求社会各界包括普通百姓对物业税的意见；第三步，选择几个具有代表意义的地区，进行试点，取得经验后，再全面推广。
2、物业税的出台必须脉络清晰、新老划断。
开征物业税要改革不要革命，并不是信口说出，而是有最高级别的红头文件作为依据的。2003 年 10 月，在中共十六届三中全会的公报中，关于税收问题，中央提出要”分步实施税收制度改革。“请注意这里面用的是”改革“二字。具体到物业税，文件说，”实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。“对后面这一段话稍加研究就会发现，中央提出的物业税，绝对不是一个革命性的、崭新的税种。开征物业税的同时，要相应取消有关收费。也就是说，物业税和现行的某些税费，是有关系的。
3、物业税的出台必须有一个以面积为计量单位的起征点。
新出台的物业税，不能加重普通百姓的负担，这个观点应该成为有关方面的共识。在这样的共识下，已经有专家隐约暗示，可以参照个人所得税起征点的做法，对普通百姓的住房，在一定的范围内少征税或者零征税。这样的观点，应该可以被有关部门接受，更进一步的技术问题是，对普通百姓免税的起征点，征收的依据是什么？是以价值为征税依据，还是以面积为征税依据。
虽然一些外国政府物业税的征收，主要是以物业的价值为征收依据，但是具体到中国普通百姓的免征点，还是应该以面积为起征依据。这主要是因为，不同的地段房价不同，而很多普通百姓的住房，是几十年传承下来的，不容易改变地点。同样是100 平方米的住房，北京城中心的房价可能比郊外的房价高出两三倍，这是否意味着城里的百姓就要付出城外百姓两到三倍的物业税。如果这样设计，当然是不合情理的。因此，对普通百姓的居住用房，必须有一个以面积为计量单位的起征点。这个起征点，不但要保证一个家庭最低的面积需要，对那些单身成年人、离婚带孩子的成人以及其他情况，都应该有相应的照顾。
物业税的开征，有多重目的。最应该达到的目的，就是不增加普通百姓的负担，要让一定比例的普通百姓处在免征面积的保护之内，或者付出很少的税负。
政府只要注意上述的问题，制定出合理的解决方法与之应对，使得市民能够充分理解物业税的开征所带来的实际意义，市民应该可以逐渐接受这个新”税种“。
五、结语。
开征物业税的讨论最近在羊城谈论得沸沸扬扬，纵观上述观点，本文比较支持国家开征物业税的提议。只要其出台的物业税税收政策是”以人为本“的，且税负合理、公平、适中的话，相信广大市民也是可以理解并接受国家的这一举措，毕竟国家的财政收入提高了，才能有实力为百姓做实事，才能更有利地提高国民整体的生活水平质量，造福万民。
【参考文献】。
[1] 袁 野 ： 我 国 开 征 物 业 税 的 相 关 问题 探 讨 [J]. 财 会 月 刊 ，2010（2）。
[2] 万 婷 ：对 我 国 开 征 物 业 税 的理 性 思考[J].中国 房 地 产信息 月刊，2004（6）。
