试论英美两国住房政策的差异
“人人享有合理住房”，被多项联合国公约确认为基本人权之一。人在住房方面的消费和投资需求是经济发展的巨大动力，解决好住房问题对促进经济发展和增强社会稳定具有非常重要的作用。在一定程度上，住房政策是社会政治和经济的产物。由于社会经济等各方面的原因，美英两国住房政策存在很大的差异。
一、英美两国住房政策的特点
“大市场小政府”是美国住房政策的显著特点。“大市场”是指95%以上的美国家庭通过住房市场购买或租赁住房。“小政府”是指政府为部分人群提供公共住宅或廉租房，这类人群主要包括部分低收入家庭和老年人[1]。美国对于住房市场的监管主要分为三个级别：联邦政府、州政府以及县市政府。联邦政府不会对住房市场进行直接干预，主要是采取一些鼓励优惠措施，维持信息透明公开，努力营造公平的竞争环境。州政府主要是通过房产税对各州的房地产市场和土地资源进行调控及配置。县市政府则是对当地的房地产市场交易活动的各个环节进行直接监督。美国住房政策的目标是实现“居者有其屋”。具体来说就是，每个家庭都有可以支付得起的住房。政府实施其住房政策的手段主要有两种：一是提高家庭的住房支付能力；二是要增加经济适用房的供给。
英国的住房政策可简单概括为“政府与市场并举”。自第二次世界大战以来，英国住房政策的变化大致经历了四个阶段：第一阶段的政策主要致力于解决20世纪40年代后期至50年代早期的全国大规模住房短缺问题；第二阶段在继续大规模建设住房的同时，开始侧重住房环境质量的提高及内城的再发展与贫民窟问题的解决；第三阶段开始于1971年，政府的住房政策以政府补贴由原来的住房供给方转向住房需求方为特征，其目的在于减少政府的干预，从而促进住房市场的发展；20世纪80年代中期开始的第四阶段则随着住房数量短缺和质量问题的重新出现，表现为政府干预日益加强。
英国的住房政策受到保守党与工党两党政见不同的影响，但其目标都是倡导公民普遍地享有住房福利，国家负担保障公民住房福利的职责，始终贯穿市场政策和福利政策并举的模式。
二、美英两国住房政策差异的分析
（一）在地理和人文环境上的差异
美国人追求“美国梦”，他们相信只要在美国经过不懈的努力和奋斗，就能实现拥有更好生活的理想。也就是说人们必须通过自己的勤奋、勇气、创意和决心去取得成功，而不要依赖于特定的社会阶级和他人的援助。在美国，个人对其自身的命运负有最基本的责任。美国人更加独立，更倾向于靠自己。而政府必须保证提供公平的机遇，使每个公民都享有同等的机会去取得他能力所允许的成就。因此在提供免费的公共教育以及在保证游戏规则被遵循方面，政府并不是发挥着最重要的作用。在传统上，政府并不把提供基本生活必需品作为所有公民的一种权利，而是有选择地提供生活必需品给那些无法自给自足的人，而这些人也要为得到这种有限的权利而履行相应的义务。美国人都会认为如果可能的话，都应该拥有自己的房子。对于收入比较高的个人，相应的购买更好的房子，也是理所当然的。
然而英国国土面积狭小，英国人的自我封闭，这些因素造成了他们保守的特点，他们害怕变化，总是安于现状。二次大战后在英国“福利之邦”的哲学假定中，某种“基本必需品”被当作公民的权利来给予[2]，而相应的公民义务比起美国要模糊的多。英国注重结果公平而不把机会均等作为政府目标。英国不仅要关注穷人住房的不足，还要关注住房数量和住房服务的分配不均。
（二）在政治制度上的差异
美国是联邦政府和各州政府共同的联合体系，虽然地方政府作为州政府的产物，但大多数州政府给予地方政府修改自己政策的自由决定权。而且宪法规定州政府和地方政府拥有联邦政府权利以外的多种权利。联邦政府没有制定的法律，只要在不违背宪法和人权的前提下，各州政府可以根据本州的具体情况制定相应的政策法规，而且也可以拒绝联邦政府要求实施的一些社会政策。在美国，住房政策被认为是经济问题，美国人很少会因为住房问题而影响他们的选举。
而英国是由一个中央政府执行主权的单一体系，地方政府作为中央政府的产物而存在。在制度上，中央政府可以控制地方政府的举动或授予地方政府的自由决定权，也就是中央与地方的关系一直以议会的主权原则为基础，地方政府的行动必须在议会授权下进行。在英国，住房政策被认为是地方职责，它由国家政府分配给地方，来满足公民的住房需求。在英国，住房被认为是重大政治问题，宏观上关系到民心向背和政权合法性，现实中关系到选举成败、执政党兴衰。住房问题长期是两党相争的选举和政策问题。这不是单纯的房子问题，而是社会利益问题和政治成败的问题。
（三）在经济历史发展上的差异
美国的住房福利起源于20世纪30年代的大萧条，它的主要目标是促进紧缩的建筑行业的发展和保护抵押贷款市场，而不是解决住房的紧缺问题。美国在传统上致力于个人在社会发展中的机会平等，认为大多数社会成员应该依赖自己的能力解决自己的住房问题，而不是国家的福利帮助。
英国有一个美国所没有的公共所有权的惯例，认为政府有责任为每个公民提供最基本的生活必需品，而拥有这些必需品是每个公民的权利，无需符合某种标准才能获得。此外政府提供的住房要和私人部门提供的住房福利相当。早在19世纪英国的住房问题就引起了政府和社会的广泛关注，例如起源于19世纪的公共健康运动，促使英国立法并允许地方政府为工人阶级的市民提供卫生条件合格的住房。第一次世界大战以后，由于住房的供需矛盾日益突显，很多人无力供给住房，英国政府加强了对住宅建设的干预。20世纪40年代后期，英国住房福利政策逐渐形成。二战以后英国国家复兴的一个组成部分就是英国的住房福利政策，而这个时期发生的福利政策改革也最终使英国成为真正意义上的福利国家。 三、对中国的启示
伴随着中国城市化的推进与经济的高速发展，人民的收入差距拉大，而在土地资源的配置上，由于政府政策有所倾斜，因而人均住房面积的增加以及住房自有率的提高掩盖了部分中低收入人群的居住状况恶化的事实。因此如何解决城市中低收入人群的住房问题以及其他住房问题是政府面临的一个重大挑战。西方国家的住房政策基于政治、经济和文化发展的成熟而日趋完善，灵活的住房政策也使居民的住房情况得到了很大改善。而中国的政治经济还处于发展时期，其住房政策还不够成熟，中国应该借鉴西方国家在住房政策上的经验教训，立足现实，建立一套符合中国国情的住房发展模式。
第一，政府应明确自身定位，积极发挥作用。特别是在保障性住房的建设中，政府在制定相关政策规划的同时，更重要的是为保障性住房建设提供资金支持。美国在住房保障制度中提供了购房信贷担保、个人所得税减免等政策支持，提高中收入家庭的购房能力。英国住房保障财政资金的主要来源也是政府公共财政支出的重要部分。2010财年，仅英国地方财政支出中住房保障支出达到45.16亿英镑，占地方预算总支出的17.33%[3]。然而根据我国财政部公布的2010年全国公共财政支出基本情况来看，我国保障住房支出2376.88亿元，占全国财政支出的2.6%[4]。尽管近两年我国加大了在住房保障方面的支出，但该比重依旧与发达国家有很大差距。
第二，政府应着重强调住房政策、房地产业的社会性与福利性，避免“过度市场化”。特别是在当前住房供求不平衡的阶段，政府应着力关注如何为中低收入群体和家庭解决住房问题，鼓励社会保障性住房的供给，扩大保障性住房制度覆盖范围。
第三，树立科学合理的住房消费观念。提倡居民，特别是年轻人，根据自身经济状况及承受能力，购买或租赁住房。同时，政府应加大对住房租赁市场的管理及规范力度，引导住房租赁市场的健康发展。
