探讨加强经济保障房的融资成效的方法
中图分类号：F830.572 文献标识码：A 文章编号：1003-9082（2014）04-0058-01
保障性住房是指国家为了保证低收入者的生活条件而建造的一些限定租金、房价的住房。我国政府实施保障性住房政策极大的改善了低收入者的生活条件，但是，保障性住房具有公益性，因此，收益比普通的商品房要低，因此，融资较为困难。近年来，随着房价的不断攀升，人们越来越关注经济保障房的融资问题。
一、经济保障性住房融资的特点
经济保障房建设与普通的基础建设项目不同，这就决定经济保障房的融资也具有其与众不同的特点，具体来说，主要表现在以下几个方面：
1.融资规模大
我国低收入群体较大，目前无法通过自身的能力购买商品房，因此，对经济保障房的需求较大，这就要求我国的经济力保障房建设覆盖范围扩大，相应的资金规模也在不断的扩大。面对这种情况，经济保障房建设融资不能仅仅依靠政府的力量，必须建立多元化的融资渠道，保证经济保障房建设顺利进行。
2.使用期限长
经济保障房建设与普通的商品房建设一样，其建设规模较大，周期长，且资金回收周期长，因此，保障房融资的使用期限较长。因此，为了保证经济保证房的融资成效，需要将资金的使用期限考虑进去。第一，财政资金，财政资金是我国经济保障房建设资金的重要来源之一，其受到地方财政收入的影响较大，但是，近几年我国各地财政收入持续增长，因此，财政资金相对稳定。第二，信贷资金和金融渠道资金。这种资金容易受到国家政策和经济发展形势的影响，因此，具有不稳定性。第三，社会公共资金。这类资金的来源比较稳定，使用周期可以延长，因此，是经济保障房资金的重要来源之一，同时，这类资金也符合经济保障房的使用要求。
3.流动性差
我国经济保障性住房具有公益性，收入低微，且收益回收周期较长，因此，在短时间内资金很难流动。经济保障性住房主要通过租金收入的方式回收资金，但是，租金数额较少，通过租金方式回收资金需要经过很长一段时间。目前，我国房地产市场使用的是基于证券化的金融方式，这种方式使得经济保障房的投资方很难在短期内收回资金并进行资金流动。
4.偿还及收益性受政策影响较大
经济保障房是政府主导的，具有公益性，因此，偿还及收益也受到政府政策的影响。经济保障房重要包括以下几个种类：第一，限价商品房能和经济适用房。这种类型的经济保障房的投资收益较快，在政府允许房价范围内可以通过出售的方法收回投入资金，并获取收益。第二，廉租房和公共租赁房。这种类型的经济保障房的收益较低且缓慢，主要通过政府政策对租住者收取一定的租金，实现资金回收和收益获取。在经济保障房建设体系较为完善的发达国家，一般通过建立短期和长期相结合的保障房资金回收方式提高保障房的收益，从短期来看，经济保障房主要是为了解决低收入者的生活问题，从长期来看，政府可以通过赎买和鼓励租房者购买的方式提高经济保障房的收益。这种方式对于提高经济保障房收益效果较为明显，同时可以看出，保障房融资受到政府政策的影响较大。
二、加强经济保障房融资成效的方法分析
1.完善保障房融资的相关法律法规
我国保障房经过几十年的发展，相关的配套设施已经相对完善，但是应该看到，目前，我国对于保障房融资的规定还不够完善，因此，政府相关部门应该尽快解决这个问题，完善保障房融资的法律法规，使保障房融资受到法律的保护，通过法律途径规范保障房建设市场，只有这样才能够在最大程度上保证经济保障房顺利融资。
2.拓宽融资渠道
目前，我国低收入者占总人口的比重仍旧较大，他们的生活需要政府的帮助，因此，经济保障房建设需求不断增加，其资金需求量也在不断的增加，仅仅依靠政府的力量难以满足，亟需拓宽经济保障房的融资渠道。由于经济保障房的收益较低甚至出现亏损，因此，银行、基金对保障性住房的投入较小。政府相关部门要积极探索新的融资渠道，例如将保障房建设与一些收益较高的项目捆绑在一起，吸引投资。
3.充分发挥政府的主导地位，加大财政预算投入力度
保障房属于“准公共产品”，政府应当成为主要的建设资金负责者，充分地发挥出政府在保障房融资体制中的主导作用。政府加大财政预算投入力度，将保障房建设资金的需求纳入到公共财政预算支出当中。继续推行从土地出让的净收益中安排出一定数额的资金，并将其制度化，形成“硬性指标”。充分地利用企业年金、保险资金、住房公积金的闲置资金等各种长期资金用在保障性住房的建设，制定各种促进保障房租赁和建设市场发展的金融、财税、土地等的政策。建立健全长期稳定的保障房建设财政资金投入制度，确保年度财政预算当中保障房建设项目的支出比例，合理地安排保障房建设项目的支出构成比。
4.引入市场机制
在经济保障房建设中引入市场机制是拓宽融资渠道的重要方法之一，这样可以充分发挥经济保障房的优势。经济保障房虽然收益相对较低，但是建设及收益由政府把控，安全性能够得到保证。政府可以吸纳一些知名度低、急于打开市场的企业的资金，这样，这些企业能够通过投资经济保障房提高知名度，同时，也可以增加经济保障房的投入资金。
三、结束语
综上所述，保障性住房对于我国房地产行业的持续稳定发展和保障人们的生活水平有着重要的意义。目前，阻碍我国经济保障房建设的重要因素是保障房融资渠道过于单一，对政府的依赖性过大。为了解决这个问题，需要拓宽融资聚到，引入市场机制，只有这样，才能够促进经济保障房的建设。鉴于经济保障房融资方法对于我国民生工程建设的重要性，因此，本文研究这个课题具有非常重要的现实意义。
