我国房地产企业银行融资困境及方式创新
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1006-8937（2013）23-0029-02
当前，我国中小型房地产企业以银行贷款为主要融资形式，也是其最适合的融资形式。但是，该形式也具有显著的缺点，比如，易受银行信贷政策及国家经济制度的影响，假如经济政策紧缩，将造成房地产企业的经济链不能很好运转，甚至使整个房地产企业压力过大而破产。另外，由于房地产企业具有较大风险，极易被银行机构作为重点的贷款审查目标，一旦经营中出现风险因素，就很难再向银行贷款。
1 房地产企业银行融资困境
虽然我国房地产企业有很多融资途径，但是借助股票上市等融资形式，对房地产企业的财务指标及规模要求很高，很多房地产企业达不到要求，尤其是一些中小企业。因此，我国中小型房地产的主要依靠银行贷款获得运营资金，比如个人按揭及银行信贷等。这种情况下，就使中小型房地产企业资金渠道过于单一，在实际运营中遇到一些困境，具体分析如下。
1.1 银行贷款缩水严重
在商业性银行的信贷一直是我国房地产企业外部融资的主要渠道，据有关调查显示，2012年我国房地产企业的社会融资总金额将近16万亿元，其中约9万亿元来源于商业性银行，大概占据总融资额度的55%。房地产企业是一个资金高度集中的行业，对银行的依赖性过大，据粗略估算直接融资占企业融资总值的60%左右。依照国际标准，房地产企业在银行的贷款不应超过总投资的40%，这就表明我国房地产企业的资金来源过度依赖银行。但是，近年来，房地产企业遭遇了有史以来最严格的政策调控，导致个人买房贷款与房产企业开发房产的贷款比例在整个运营资金中严重降低，比如，2010年年贷款比例为30%；2011年仅占25%。与之相对应的是，房地产开发所需要的人工与材料都不断涨价，使其运营资本需求随之大幅升高。房地产企业的银行贷款资金用于开发活动的土地购买、房产的开发及销售等整个运营过程。一旦贷款资金出现波动的话，其整个经营活动就会出现很大的风险，与之相对应的银行贷款也会出现很多安全隐患，最终威胁到国家的金融资金安全。在当前强有力的宏观经济调控政策下，商业银行针对房地产企业的贷款额度也日渐收紧。对很多中小型房地产企业来说，他们在申请贷款时所遇到的难题日渐增多，过高的申请资格将很多中小型房地产企业都挡在了银行门外。
1.2 利息过高
近年来，中国人民银行接连不断地调整商业性银行的贷款利率。仅一年内存款利率就上调可近0.3个百分点，使得贷款利率也随之飙升。随着银行存款利率的连续攀升，银行的加息政策也有明显的预期。由于金融危机对人民币带来的升值危机，造成很多热钱的涌入，给我国经济带来一些不良因素，尤其是为房地产行业来带了难以承受的压力。对房地产开发企业来说，银行加息就意味着运营成本的提升，提高的利息贷款额度较高的房产起来带来巨大压力，促使这些企业不断缩减开发期限，以实现快速回笼资金的目的。对于已经上市的房地产企业来说，银行加息就意味着他们的股票将降低折现价值，企业的必要收率标准将被提升，最终导致企业的经济效益受损、股票市值被迫下调。与此同时，因为利息过高的影响，房地产企业未来的销售量也可能下降，并且房价也很可能下跌，导致房地产企业的发展预期也可能迫使投资商不断下调该企业的股票估值。
2 房地产企业融资新途径
针对当前我国房地产企业银行融资中遇到的诸多困境，只有不断创新融资渠道与方式，才能使其快速、有效地摆脱融资限制，为该行业的健康、可持续发展创造有利的资金保障。
2.1 创新银行信贷途径，努力获取贷款
并购贷款是银行为贷款客户提供的一种新的融资产品，具体来说，是商业性银行为并购控股子公司或者企业发放的，用来支付并购贷款。该融资产品是针对我国国内的优质客户，在企业的改组或改制过程中，有偿收购、兼并国内的其他已建成工程、企业法人或者进行债务或资产的重组时对资金的需求而制定的融资方式，是特殊的贷款产品。从2008年中国银监会颁布《商业银行并购贷款风险管理指引》开始，商业银行为贷款客户提供的融资产品日益丰富，当前很多企业都热衷于申请并购贷款。另外，结语债券及股本之间的融资产品，比如可封闭性交易贷款，也很适合中小房地产企业的融资特点。价值联息形式的贷款，虽然有一定的投资风险，但其也是较为便捷的融资方式，房地产企业也可依据自身的情况，合理利用的话也能给企业带来较大的经济效益。另外一种股权质押形式的贷款，在目前银行贷款紧缩的情况下，其以成本低、效益高等优点为房地产企业拓宽了新的融资途径。因此，房地产企业可深刻分析自身的特点，恰当地选择适合自己的融资方式，积极拓展该类融资渠道，为企业的发展注入新的活力。
2.2 积极吸纳产业投资及信托资金
当前，信托行业正处于迅猛发展期，信托产品的规模及总资产都有了大幅提升，从信托行业协会的统计数据我们可以指导，仅仅2010年我国信托企业的资产总值就超过了30 000亿元，与2004年起步阶段的2 000亿元相比，增长了15倍。而房地产企业的信托在整个信托资产中就超过了十分之一比重，并且房地产信托一直处于增长趋势。在《通知》颁布之后，信托领域专业人士表示，因为房地产行业的信托对整个信托领域有重要意义，监管部门不会全面停办房地产行业的信托产品，针对房地产行业的信托产品知识暂缓推出，很快就会全面放开的。另外，研发并推出类似基金的中长期房产信托产品，可能是未来信托行业发展的必然趋势。当前，融资产品是信托领域开发的主要产品，一般期限较短，假如能设基金类型的中长期房产资金信托的话，不仅能大幅满足企业的发展需求，也将更加符合银监会的规定。中国银监会的发言人曾在信托峰会上指出：希望信托企业能研制出更适合企业发展的中长期私募计划。 信托行业建立私募基金，有助于房地产开发商集结社会上各个领域的资源，可将原本用于炒地炒盘的资金更多地流通到房产开发中，这样的话不仅帮社会资金找到了更好的出路，同时还满足了房产企业发展对资金的需求。可见，私募基金使房地产企业更充分地发挥了本身的金融优势，同时也给信托、银行等部门提供了一个更安全的避险工具，分散了金融领域过于集中的融资风险。比如，夹层融资是结语股权与债权中间的一种信托产品，对股票机公司推荐者来说，夹层投资一般提供的是长期性的、形式灵活的融资产品，该融资稀释度比股市要小，并可依据企业的发展需求做出适当调整，其付款细节也能依据企业的现金情况确定。夹层投资属于蒂姆股权的一种形式，当企业在缺乏现金进行收购与扩张的，并且当前的信用额度不够支付企业所需资金的情况下，就可考虑选择夹层融资的形式。
2.3 科学引进外资
一般来说，外资有更强的投机性与逐利性，当外资被大量引起我国的房地产领域时，将产生很大的影响力。但对外资的引入，必须辅助强有力的宏观引导，促使外资与我国房地产行业的高度兼容。对外资的引入，主要有以下几种形式：第一，提高国内房产基金的快速发展，使房地产行业真正成为金融市场的一部分。国内发展房地产基金时，政府部门应积极给予政策支持，只有这样才能确保房地产基金的快速、正常发展。比如，1960年，美国政府就多次颁布《美国房地产投资信托法》等相关的税收政策，给美国国内的房产基金的快速发展创造了有利条件。第二，健全与房地产基金有关的各种法令法规，制定完备的基本信息披露制度、红利分配制度、风险防范制度、内部稽核制度等，为我国房地产基金的健康、稳定发展创造一定的法律保障。第三，建立合理的入市及退市制度，为外资基金引进我国房产领域做好准备，争取吸纳足够多的海外资本用于国内的房产企业发展。另外，也应引导国外基金积极发货经营物业及长期持有的优势，以我国房地产企业的发展水平及抗风险能力。
2.4 提高股权融资比例
房地产行业的股权融资是资本与企业有机结合的最佳融资方式。借助股权融资，房产企业能大幅提升自有资金的占有比例，可优化企业的融资结构，由此可降低企业的融资风险。房地产企业可通过配股增发或公开发行等方式在资本市场融资，以有效缓解国家及银行颁布的各种经济政策对房地产行业的冲击，减小资金方面的压力。但是当前国家对房地产企业上市的要求很高，条件颇为苛刻，因此很多房地产企业，尤其是中小型房地产企业都因条件不够被关在股市大门之外。所以，为提高房地产企业的股权融资比例，首先政府机构应适当降低企业上门的条件，使房地产企业由更多的机会进入资本市场完成融资目标；其次，房地产企业之间也可采用借壳上市、并购重组等形式以达到上市融资的目的，最终解决发展中遇到的融资问题。当前，在国际流动资金过剩的背景下，特别是我国的资本市场进行了股权分置后，国内的资本市场欣欣向荣。在当前环境中，房地产企业不管是直接上市，还是借壳上市，都较易获得很好的融资成果。但是，因为我国很多房地产企业沿袭的是“房屋制造商”的经营模式，将土地作为最主要的制造原料，以建设房屋后卖给买房者以实现资金的增值与资金回笼，该模式造成房地产企业的资金存在很大不稳定因素，所以其股价一般不高。
总之，针对当前我国房地产行业所面临的银行融资困境，各个房地产企业应依据自身条件、发展成本、资金需求量等情况，选择恰当的融资方式，在获得丰富发展资金的同时，也应不断优化企业的资金结构，以提升企业的发展后劲及抗风险能力，最终促进企业的健康、快速、可持续发展。
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