现代经济转型与房地产融资预警研究
中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）09-00-02
引言
我国现代经济是从高度集中的计划再分配经济体制向市场经济体制转型而来的。随着市场经济体制的逐步建立和住房制度改革的深化，尤其是自1998提出了可以按揭的制度后，房地产市场迎来了空前的高峰期，销售总额和市场活跃性极具攀升，逐步成为带动国内经济增长的支柱产业，越来越受到人们的青睐。房地产行业的自身特点所制约的一系列问题中，资金问题是重中之重的，它是其经济发展的根本，也是促进一切利益收益的基本点。虽然社会各行各业都需要有足够的资金――产业的“血液”――的供给，但是，对于房地产业来说，资金具有更加重要的意义。
一、房地产融资概述
在现代社会里，一个行业要获得发展，一个企业要能够战功，仅仅依靠自己的力量是支撑不了太久的，那些国内外知名的企业公司也是如此。力求用有限的资金办力所能及的大事是每个企业公司做梦都追求的。要完成这样的梦想，要有两手的准备，一是企业自身建设，二就是要看领导阶层的能力，要有观察市场和筹备资金的路数，使得企业在市场这个大环境下随时都能开辟一条灵活的路。房地产融资这个概念所包括的涵义，当然，从社会的意义上来看，这个概念还应当具有更加广泛的含义。完整而全面的融资系统的建立，不单单是高层领导者自己的能力体现和愿望前瞻，在其他领域，社会学、人文学科等，它的发展受其制度和政策等等制约。房地产融资（Real Estate Finance）是现代金融的重要组成部分之一。
房地产事业的蓬勃发展，离不开融资活动，大量调查和实践已经说明，融资的好坏决定了房地产事业的前程，它是根本，是根基，是最致命的关键。它的深度和房地产融资活动的广度，直接制约着房地产开发在程度上是否满足了房地产和社会支出的规模和速度；同时，它也反映在规模的房地产商业化进程。当然，由于经济的发展和世界的不同地区，工资水平，价格体系，金融体系，人口规模等水平有不同程度的差异，而且更重要的是它们在根本的经济制度和产业政策上的重大差异，等等原因造成了其模式具有不同的特色。其实，世界各地的房地产模式不是相同的，一切都要根据适合的时间、条件等做相应的调整。当然，大径相同的都是以盈利为根本，但是由于经济水平发展的有限性，国家政策和法律法规都要做出相应的调整和甄选。
二、转型期房地产融资预警的基本方法
当前，中国正处于转型期，对于房地产的发展迫切需要一定的规矩，这也就客观上需要一定的条件制约，需要更多的规矩，更高的要求，可以采取以下手法：
1.开发专业银行。
金融系统中必须要有专门负责的统一规划的专有银行来处理一切业务的进行，这就是专有银行开发的必然性和必要性。房地产专业银行的贷款数额、利率、期限、顺序先后，要服从一定的标准，第一要符合一切房地产开发的总要求，不能逾越和僭越，第二要根据事物的轻重缓急有系统的安排开发，最好还要关注每项工程的开发货款比例等等，达到一切工作的最优化。
2.建立住房合作社
这种新形式的组织给房地产融资带来了不可小觑的前景。合作社的基金来源主要是储蓄的人，国家会出台一系列政策来帮助需要资助的消费者，对于他们住房条件的改善和消费贷款等进行适当的补充。这样新型的融资方式，将引起足够的住房公积金。这种新型的融资方式，必须有国家的大力支持和配合。
3.建立职工住宅基金
职工住宅基金是制度，有别于其他制度的根本是其具有强制性，对于职工的消费和开发具有指导的作用。建立职工住宅基金有如下优点：一可缓解各单位职工住房水平苦乐不均现象严重的矛盾，分别轻重缓急，使有限的住房资源得以合理的分配，二可防止企业生产发展基金被挤占的情况；三可根据各单位负担能力的大小，稳定合理地筹集建房资金；四可使城市住宅建设全面纳入统一规划、综合开发、专业经营的轨道。这样做还可以使其他企业免受“外行建房”的拖累，有利于把精力集中在本业上。
4.金融信用担保
信用担保，是一直凭借信用的方式的贷款。房地产企业不需要履行一系列复杂的手续，不需要一切的抵押物，具有较高信誉和较强实力的企业、公司进行担保，使得房地产公司可以顺利的得到贷款。主要运作的程序有：实力较强的担保公司需要出证明，证明信誉和费用的担保，贷款企业要核实内容，由此决定是否可以加以信赖，如果有效，则可以签订双方的合同和一系列手续，当然担保公司在此基础上可以加收一定比列的费用，从而协助贷款公司取得贷款，这也是一定的法律承认的风险补偿。
三、现代经济转型期我国房地产融资预警的对策与建议
（一）拓展房地产融资渠道，开办住房贷款
房地产融资是一个多元化的市场，它不仅在于产品的多样性，而且在于市场多层次性，因此，打开融资的渠道是势在必行的事情。银行要调整长期以来与房地产融资相分离的贷款结构，尽快恢复、健全和强化银行在房地产融资中的经济职能。有计划、有步骤地开设建房贷款、房地产低押贷款、住房储蓄贷款和其他各种直接服务于房地产业的融资手法，用以支持由于房地产开发、经营或买房而资金不足的客户，并根据各种不同情况，合理地制定贷款期限和利率。
（二）降低债务融资比例，吸收更多资金
房地产业属于资金密集型的高风险行业，这就要求它必须更多地依靠权益性融资来获得自身经营所需的资金，而不是依靠债务融资。在房地产融资中，银行应了云分发挥冥聚集贫金明优势，把分散在地方、企事业单位、个人的用于住宅消费的资金，各单位的售房收入、房租和房屋折旧基金等，都吸收进来，变分散为集中，变短期为长期资金，用于房地产开发建设和经营的周转资金。另外，银行还应努力为提高房地产商品的社会购买力，提供各种金融服务，利用众多社会单位和个人在购买或租赁房地产商品上的时间差，来解决社会购买力严重不足的困难。 （三）发展房地产投资信托基金
在专业机构的经营管理过程中，可以手段多元化，方式多元化，形式多元化以达到目标。房地产投资信托基金可以减少通过专业管理，投资组合的投资风险；房地产企业能获得大量的中小投资者的资金，降低风险的浓度；同时，散户投资者可以分配给少数富人原有的收益和大型机构获得商业地产。当下，国家也相继出台一系列政策和保障体系，有效的帮助房地产事业的蓬勃发展和顺利进行。
（四）建立完善房地产金融法律
从现实情况看，我国的市场体系还不够健全和完善，房地产事业的保障还有待提高，市场不能够自发的调控，不具备应变风险的能力等等。学习西方等发达国家和地区在宏观经济调控和金融监管方面的优势，加强自身的制度体系的完整，推动金融经济的发展，提高自身竞争价值，是势在必行的。应抓住调整机遇，建立行业良性发展的长效机制。因此，必须加快建立和完善房地产金融相关的法规和制度。这项工作可以从以下两方面入手，并且两手都要抓，两手都要硬的强烈态度，即出台相应的法律法规，修改不完善的法律法规，促进房地产业健康发展。
（五）房地产经营管理的现代化
房地产经营管理现代化就是运用先进的科学技术成就，采纳优良的管理经验，使房地产的经营管理手段和方法现代化，创建一个高效率、高效益的具有中国特色的房地产经营和管理模式。运营一个公司，同时也要充分利用现代技术和管理方法，如使用电子计算管理公司，利用信息通信传输的现代化手段，利用激光排版，复印传真等多种方式来处理文档。当然简单的电脑、电话的利用也构成多种多样的形式。由此，要逐步形成不完全以经济利益为先导的管理经营公司的概念，要与时俱进，时刻联系现代化建设和管理。
四、结束语
当前，处于社会经济转型期的国家的一切前景是可观的，房地产市场发展也是不可限量的，并具有重要作用，在未来的发展经济道路上，应该发挥其影响力。建立房地产融资风险预警系统，是当前政府加强宏观调控，保持房地产经济健康、稳定发展的必要手段。总之，我国房地产发展前景是美好的，并且随着我国经济发展的飞速进步，房地产事业也必然会蒸蒸日上，这是国情发展的需要，也是国家发展的必然。现代化的房地产经济发展必将带来崭新的一页。
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