房地产企业财务管理存在的问题及对策建议
在上个世界九十年代，由于确立了我国的市场经济体制，我国社会在各个方面都发生了改变。单位性的住房开始减少，使得住房开始了商品化，这就让房地产行业得到了长足的发展。与此同时，也催生出现了许多的民营房地产企业。作为典型的资金密集型的行业，房地产行业的风险性比较大，而且国家一些政策性的措施的实施会给房地产行业带来非常明显和巨大的影响。那么，当房地产行业较为乐观且处于盈利时期的时候，就应该注意对企业的内部财务状况进行控制和管理，因为一旦国家加强了对房地产行业的调控，就很有可能导致企业中的资金困难的现象出现，有的企业甚至会无以为继。本文将针对当前房地产企业在财务管理方面存在的问题，提出相应的解决措施或建议。
一、房地产企业中财务管理的作用
房地产行业在其开发和经营阶段之前就需要得到政府机构的相关审批，且不同的阶段所对应的业务来往对象也不同。因此，房地产企业具有计划性强和复杂性大这两个尤为显著的特点。而财务管理是企业在进行经营管理时不可或缺的一部分，因为它包含着企业的财务计划和企业的财务决策及控制。那么结合着房地产企业的特点，财务管理在其中发挥着如下几种作用：
（1）就长期筹资而言，有效的财务管理能够合理地安排筹资的时间、规划资本及债务结构和分配股利。因为房地产企业必须根据规划立项时申报的投资总额来确定该企业的注册资本金以及外融的资金额，这样才能符合相关的法律法规。而通过不同的筹资方案的对比，可以找出符合该企业自身的经验战略和财务战略。
（2）就长期投资而言，有效的财务管理可以帮助房地产企业安排合理的投资规模，提高投资的收益以及控制投资的风险。房地产企业在进行项目拿地时，必须要根据该项目土地的所在区域的市场行情，对该项目的开发方案做出敏感性分析和可行性研究，通过对不同方案下盈利能力和现金流进行的评估，选出符合该企业自身的发展战略以及市场需求的投资方案。在后来执行方案时，还要结合政府的宏观政策、市场的行情以及企业的经营状况，对方案进行及时有效的修整。
（3）就营运资本的管理而言，有效的财务管理工作能够帮助房地产企业调高资金的营运效率。房产企业在项目进行建设时以及之后的销售期所产生的资金流量是相当巨大的，企业应从自身的实际情况出发，通过预算体系的全面建立和业绩考评来提高预算的准确性，从而合理地确定企业的资金流向，并尽可能用最少的营运资本来支持与之相同的营运中的现金流。
可以看出，房地产企业的财务管理的工作实质就是对房产企业的资本进行效益管理。一旦房地产企业能够开展有效的财务管理工作，那么一定能帮助企业控制经营的风险，并达到价值最大化的企业目标。然而，在现实中，各大房地产企业中都存在着一些财务漏洞和风险，造成了企业的经济损失。
二、房地产企业的财务管理所存在的问题
（一）有些开发项目缺乏财务相关的可行性的系统研究
部分房地产企业在进行项目的决策时，缺乏了系统的可行性的研究，尤其是缺乏了财务的可行性研究系统的支持。最后所做的决策，其更多的还是依据管理层的经验进行判断，这样的依据缺乏了数据的支撑，缺乏了科学的系统的可行性论证和市场经济的分析。
（二）企业的经营者对财务管理工作不够重视
房产企业的经营管理者没能让企业的财务人员更多地参与到企业的开发和经营中去，他们对财务工作的认识，还简单地停留在日常报销、记账、付款以及编制财务报表等工作层面上。举个简单的例子，当房产企业在进行项目的一级开发计划的制定时，若没有财务人员，那么就没有办法有效地测算出项目筹资的时间点、筹资期限和金额的大小。由于房产企业的筹资金额一般都占了投资总额的百分之五十到百分之七十，所以存在着较大的筹资难度，而且筹资的时间也会比较长。
更重要的是，这部分资金不光要用在项目的开发建设上，还会用在经营销售的部分阶段上。如果在后来再出现资金需求，这时再进行筹资，那么势必会影响到项目的开发和销售，会让人感觉“手忙脚乱”“焦头烂额”。那么，之前的一级开发计划又有什么意义呢？
这样的现象在许多中小型的民营房产企业中尤为突出和严重，究其本质原因，还是因为所有权和经营权的不分无法在企业内部对管理中设立有效的业绩评价体系。
（三）资金的管理存在问题和风险
在房产企业的发展过程中，由于资金来源渠道较少、融资较难，在一定程度上制约了房产企业的投资规模。这就导致了一般规模的房产企业不可能在同一时间进行多个项目，更别说跨地域的投资了。由于多数的房产企业的规模都不大，他们自身的资金存有量是有限的，他们一般是等前一个项目竣工后或销售的资金回笼后，再利用回笼的资金去完成项目的配套设施或后期建设，抑或投资建设另一个项目。而对于一些拆迁项目，由于拆迁的过程较长，而且当中会有各类的不可预见的补偿问题，开发资金的管理也存在着风险。由此可见，在这期间房产企业需要的资金量是比较大的，而且回收期很长，因此在投资过程中企业一直都承担着较大的风险。而由于房产企业的经营者为了追逐更高额的投资回报，他们大多把投资集中在了一些中心城市，因为他们认为这里的居民具有较高的收入。但是随着行业竞争的日趋激烈，其自身的投资风险将会越来越大。 这就显得房地产企业中加强财务管理显得更加重要。 （四）缺乏高效的财务管理制度和风险意识
房产企业中，经营者除了财务管理的意识不强外，财务管理的模式也比较单一。仅仅严格控制了项目的成本和流出资金，对于预算和资产的管理以及财务的分析等都不够重视，缺乏有内部有效的监督管理制度，导致了财务管理的混乱。
由于国家的住房商品化的形势推动，房产企业实现了快速的增长，而在经营中更多的是重视项目的施工和销售这两个方面的管理，而财务管理工作并没有得到足够的重视，有的甚至让至亲来担任财务人员。这就很容易使得房产公司的财务管理工作缺乏一个明确的分工，也缺乏专业性。
三、针对存在的问题，房地产企业的对策分析
（一）增强企业的财务管理的意识
基于房产企业计划性强、复杂性大的经验管理特点，只有通过有效的资本管理，才能实现对风险的管控，给企业带来最大化的利益。所以房产企业的经营管理者必须增强财务管理的意识，确立财务管理在整个企业管理中的重要甚至是核心地位，增加财务人员在自身企业内部的话语权。
（二）加大财务相关的可行性的系统研究力度
房地产是一项高投资、高风险、高回报的行业，所以在房产企业的经营过程中，必须加大对所开发项目的可行性的研究力度，以提高企业财务管理工作的有效性，并降低投资风险，提高企业的经济效益。财务管理的工作人员应审查并核实项目可行性的调查报告中的各个环节，包括战略目标，甚至具体的施工细节也不能放过，并全面分析调研运行该项目的成本和利润等，预测出运行该项目可能会存在的风险并制定相应的措施，能够有效地避免因风险引发的资金流失的现象的出现，以确保房地产企业财务管理工作的严谨和全面。
（三）加强对开发项目的成本控制
房产项目所需的成本包括了土地成本、建造成本、管理费用、销售费用、投资利息及各种销售税费。房产项目的成本控制其重点在于对施工建设的成本控制，所以对它进行有效的财务管理控制是非常必要的。首先要严格把关招投标这一环节，避免暗箱操作或吃回扣的现象发生；其次要选择一个合格的施工队伍，因为只有一个信誉好、合格的施工队伍才能在根本上保证工程的质量，才能杜绝或减少因为质量问题出现的成本增加的现象；对要签订的合同进行严格的审查，并注意工程的签证。
（四）建立和完善企业的财务管理制度体系
资本的有效管理是财务管理工作的本质，以达到企业价值最大化的目标。那么就需要得到企业的各个经营环节的密切配合。同时，由于房地产这一行业具有投资大、风险高、周期久、供应链长以及地域性极强的特点，那么就更需要企业实行更加严格的资本管理，预防各类经营风险的出现。所以房产企业必须在自身内部建立其一个完善的财务管理制度体系，其中应该包括：一是关于投融资的决策体系。在该体系中，要根据公司的战略管理的目标，制定出相应的投融资的规模、相关的资本和债务结构以及利润和现金流的评价指标等等。二是预算管理的体系。这一体系是指在一个假设的周期内，预测房产企业的经营情况，并编制预算金额，为企业设定出目标值。三是业绩评价的体系。这一体系的主要作用是比较上述的两个体系所设定的目标和实际的执行结果之间的差异，是上两个体系的保障。四是健全企业管理制度，让财务管理制度能够行之有效地执行。五是提高并强化信用的观念，做到规范经营及诚实守信。
（五）提高财务人员的素质和管理水平
当前，经济的迅速发展，也不断增加了对财务人员的要求。按照我国相关的规定，单位的财务人员必须要有会计证才可以从事财务方面的工作，所以在房产企业中想要实现行之有效的财务管理，就必须对财务人员的从业这个进行严格的审查及核实。企业在进行招聘时不但要严格考察财务应聘人员的专业知识和专业技能，还要对财务应聘人员的职业道德和社会道德进行严格的把关，以降低在日后的工作中出现损害公司利益的行为的可能性，确保招入的是一个有利于企业发展的合格的员工。
在日常的工作中，应要求财务人员积极参加各类相关的财务管理的培训，增加自身的财务知识，并提高自身的财务管理水平。另外，高水平的财务管理人员应该在企业的内部开展关于财务知识的培训，企业中的各个职能部门都应按时参加，这样也能加强企业整体对财务管理工作的意识。
四、结束语
综上所述，房地产企业中的财务管理工作是整个房地产企业工作的重中之重，其核心地位在于它能对房地产企业的各项工作进行计划和指引，并进行经验教训的总结，并最大限度地提高企业的效益。所以我们要针对在实际的工作中所存在的问题，通过深入的分析，找出相应的对策，加强全体企业对财务管理工作的认识和重视，加大财务相关的可行性的系统研究力度，建立和完善企业的财务管理制度体系并有效地提高财务人员的专业素质和管理水平，让房地产这一行业能够更健康快速地发展。
