我国房地产金融发展现状分析
房地产金融是房地产业发展中不可替代的重要支持和保障因素，房地产金融业的发展也促进了这些年房地产行业的飞速发展，从节节攀升的房价我们可见一斑。
但是从今年来看，银行业出现“钱荒”，很多银行都取消了住房抵押贷款利率优惠，甚至利率还出现上浮倾向。商业银行对住房抵押贷款信贷收紧的新闻报道经常见诸各大新闻版面。商业银行信贷收紧说明一个问题，银行业资金面紧张，银行业不愿意把钱投向周期长、回报低、风险大的住房抵押贷款。可见房地产风险开始凸显。
一、我国房地产金融的现状
中央和地方在严格施行差异化信贷政策和限购政策的过程中，抑制投资投机性需求，加上地方政策对合理的改善性需求的支持，品牌房企带头主推刚需产品。政府与供给双重作用，刺激了刚需的集中释放，推动了大中城市房屋成交量的快速放大，价格一直保持上升态势。2013年7月调查显示，在监控的288个主要城市中，共有217个城市一手房交易价格出现上涨，中国城市住房（一手房）价格288指数为1050.5点，较上月上升8.7点，环比上涨0.84%，同比上涨11.36%。
虽然在拓宽融资渠道创新金融手段中，房地产信托、私募基金取得了一定的发展，房地产企业间出现的大量并购机会也给房地产私募基金创造了发展空间，新修订的基金法的实施给房地产私募基金带来了更为广阔的机遇，但是从目前看银行信贷仍是房地产资金的重要来源。2012年，房地产开发企业资金来源中国内贷款为1.48万亿元，增长13.2%。个人按揭贷款1.05万亿元，增长21.3%。房地产信贷方面，随着市场的持续回暖，个人住房信贷增速上升，推动了整个房地产贷款的规模抬升。统计资料指出，到2012年末，我国主要金融机构人民币房地产贷款余额12.11万亿元，同比增长12.8%。现在我们时不时就能听到银行对房地产信贷收紧的消息，很多银行取消了利率优惠，甚至申请贷款难度增加，但是我们可以看到这种信贷收紧主要反映为房地产贷款余额增速的放缓，而不是总量的减少。2012年全年房地产开发贷款余额总量为3.8万亿，虽然贷款基准利率回落，但是房地产企业获得房地产开发贷款的难度加大。个人住房贷款的申请难度增加，住房公积金委托贷款稳步上升，为满足普通百姓的住房需求做出了重要贡献。
二、目前我国房地产金融存在的问题
（一）个人住房信贷的发展可能存在违约的风险
住房抵押贷款市场是一个具有明显周期性的行业，当房地产市场繁荣时，银行普遍倾向于大量发放贷款，在这个房价快速上涨的时期，房贷恶性违约一般较少，在这个房价快速上涨的时期，房价的上涨会掩盖大量的信用风险。在次贷危机爆发前，美国房地产市场欣欣向荣时，次贷抵押贷款的质量并没有令人担忧。然而，一旦房地产出现周期性变化，暴露出的风险往往大于预期，造成放贷机构的措手不及。由于房价暴跌，房子卖掉还不够偿还银行贷款的这种“倒挂”现象在温州愈演愈烈，有一部分人“弃房”或者“跑路”，银行成了房东，温州房价暴跌已经产生了社会信用风险，银行成了最后的接盘者。加上在我国，假合同、假按揭等行为和转按揭、假按揭等做法也是屡见不鲜，可以说个人信贷风险并不低。一旦出现断供、收入状况发生变化，银行就会出现大量的坏账。
（二）房地产企业融资渠道单一，过度依赖银行
房地产开发是一个资金使用密集，投资巨大的系统工程，如果不能拓宽筹资渠道，房地产企业时刻都会出现财务危机乃至破产的可能。目前我国房地产企业融资渠道主要有直接融资和间接融资，直接融资是指房地产企业上市股权融资和债券融资，因为门槛高，只有那些真正有实力的大型房地产商才有资格采用这种方式；对那些多如牛毛的中小企业，更多的时候是采用间接融资，也就是找银行贷款。房地产开发的以及土地开发、房地产开发，再到房地产销售，每一个环节都离不开银行信贷资金的支持。这种过于单一的融资渠道，导致大量的金融风险集中于银行系统。虽然住建部政策研究中心与高和资本日前联合在上海发布《2013年民间资本与房地产业研究报告》，报告指出房地产直接融资所占比重由2004年的30%上升至2012年的40.5%，但是房地产企业在逐步探索和发展多元化融资的道路上还任重而道远，除传统的银行贷款、证券融资外，目前出现的信托融资、房地产私募基金等新型融资方式规模都还小，离多元化的道路还有一段距离。
（三）房地产企业自身存在经营风险
目前我国房地产市场不够规范，最近一些年在高房价、高利润的诱惑下，大量的企业投身房地产行业，这就导致整个房地产企业质量良莠不齐，有的企业规模小，对怎么贷款等决策没有形成规范，对潜在的项目风险准备不足，在建楼盘的过程中开发商破产，缺乏建设资金，或者项目陷入经济纠纷，就出现了烂尾楼，烂尾楼多半都是因为开发商资金链条断裂，银行也不愿意贷款，项目又无法转让给其他人导致的。加上有些房地产开发商在利益的驱使下，忽视市场需求，盲目开发高档楼宇，使自身陷入销售风险。
（四）金融机构的产品创新存在一定制约，面临较大风险
在过去的年间，以银行信贷为核心的房地产金融体系为我国房地产的快速发展提供了重要支撑，但是随着市场的发展，这种单一模式制约着房地产行业的发展。目前我国金融市场创新不足，体系不健全，房地产金融市场深度仅限于一级市场。对于房地产投资基金、个人住房抵押支持的证券、抵押担保证券等处于二级市场的金融产品，目前是少之又少。除此以外，目前我国市场上缺少专业性的住房金融机构和向住房融资提供担保和保险的机构。这就出现了监管限制过多，创新不足，政策引导不利的问题。这也导致了目前我国“经济一感冒，房地产就打喷嚏”的现象。
（五）国家相关政策、法律法规不健全
虽然我国目前对住房抵押贷款的首付比例，贷款利率有一些限制，但是没有根本上解决房价居高不下的问题，目前对房子需求较大的是刚需族，但是我国从政策上刚好缺少对低收入者住房供给的金融支持，政策性住房金融制度存在缺陷。除此以外，我国金融法规不健全，我国还没有真正建立起一整套成体系的住房金融政策及相关的财政支持系统，在房地产住房资金来源、政府信用担保、减轻贷款返还负担和个人征信体系等方面还没形成程序化的实施办法。
三、房地产金融未来发展的对策
1. 建立多元化的融资渠道。着重发展适合我国的房地产融资方式，将集中的银行贷款融资转化到银行贷款、房地产信托、住房资产证?化等多种融资渠道模式，以扩充开发企业和购房者的融资渠道，这将是化解房地产金融风险的必经之路。
2. 建立健全的与房地产金融有关的法律法规，借鉴国外成熟市场的做法，从个人信用、住房抵押贷款、住房公积金、房地产担保等各方面着手，加强对房地产的监管，合理规避房地产金融风险，保障房地产金融参与各方的合法权益。
3. 加快金融创新，建立有效风险转移。加快房地产金融产品证?化速度。通过贷款证?化增加了信贷资产的流动性，同时有利于银行进一步扩大信贷规模，从而形成良性扩张，还可以改善银行资产负债结构，降低资本金要求。加快发展房地产基金。
