房地产企业旅游地产开发竞争策略探讨
Abstract： Tourism estate is a new mixture model of tourism and real estate. It has booming up with high profits and risk. At present， tourism estate development is lack of mature experience， the concept and regulations is not perfect in China. On the basis of analyzing the core essence of the competitive advantage， this paper summarizes mode of competitive advantage of enterprise， and determines the core competence from the point of real estate enterprises， to explore the tourism real estate development strategy.
Key words： tourism estate;the core essence of the competitive;competitive advantage;strategy
0 引言
旅游地产是一种新型产业，广义上包括所有以旅游、休闲度假为主题的置业，在国内也被称为旅游景观房地产。它以房地产项目为载体，依托周边的自然、人文和旅游资源，借助以旅游度假为目的的开发营销模式，全部或部分实现度假休闲旅游功能。旅游地产始于法国地中海，其沿岸大量的海滨别墅吸引众多游客，成为欧洲乃至世界的休闲度假中心。20世纪60年代，法国阿尔卑斯山的别墅度假村首次提出分时销售，标志着旅游物业市场的形成。70年代中期，美国泡沫经济破灭后，为处理大量的房产积压，盘活闲置资产，美国引入时权酒店的概念，取得了巨大的成功。中国的旅游房地产业萌芽于20世纪八九十年代，沿海经济发达地区的传统房地产资金开始向旅游房地产投入。特别是1993年海南房地产泡沫破灭后，凭借海景风光将其中一部分空置房改造为旅游物业，成为今天海南房地产的主力。
而今天，分时度假村、休闲别墅等已遍布世界各地。在亚洲，日本、韩国、菲律宾、泰国，马来西亚、新加坡等国家，旅游房地产方兴未艾。在国内，北京、上海、大连、青岛、海南、广东、深圳、四川等地开发的旅游房地产项目已达上百个。旅游地产的出现是市场必然的选择，也是旅游业和房地产业相互促进的良性结构。
1 我国旅游地产发展
1.1 旅游地产的发展前景 如今，我国的旅游房地产概念已浮出了水面，市场运营刚形成，发展潜力巨大。根据房地产产业周期波动规律，住宅产业经过空前的繁荣后必将有所减缓。旅游地产的发展为房地产企业打开新的发展门户，其发展前景主要体现在以下几个方面：
1.1.1 旅游地产的发展是行业发展需求的交叉 ①旅游前景广阔，度假需求旺盛：近年来，随着人们生活水平的提高，对休闲旅游、度假的需求也在增加。人们希望在繁忙的工作之余可以享受轻松、愉悦的休闲生活，需求多样化旅游形式。但由于我国的节假日制度，外出旅游时间相对集中，住宿方面往往供不应求。②房地产开发遭遇瓶颈，急需转型：随着国家宏观调控和住房保障制度的健全与完善，住宅房地产市场竞争加剧。旅游地产是旅游业和房地产业两个黄金产业的交叉产业，相对于单纯的住宅房地产市场，在政策支持、土地成本等方面有明显的优势。
1.1.2 各项保障奠定旅游地产发展基础 ①城市基础设施完善：城市的基础设施尤其是高速公路的迅猛发展，城市之间公路网系统逐渐形成，为较短时间内的旅游度假创造了条件。②政策支持：国家和地方政府相继出台了一系列推动旅游和相关产业发展的新的政策，不仅为旅游业发展提供了可持续性发展的动力保证，也为房地产业营造一个广阔的发展平台。
1.2 现阶段旅游地产发展限制 旅游地产的价值与旅客流量、客源地的交通、周边风景价值正相关。一个成功的旅游地产项目，会成为这个城市的品牌，从而吸引更多的游客，为投资者带来收益，促进当地的经济增长，带动就业水平。但同时，我们也应该认识到目前我国在发展旅游地产的一些限制。
1.2.1 对旅游地产的概念模糊不清 对于旅游地产的定义，国内还没有公认的模式。为追求高回报、高收益，很多地产开发商不计成本，假借发展旅游之名，盲目跟风开发。
1.2.2 政策法规有待建立和完善 目前，相对于旅游和房地产行业有相关政策的推进，但对于旅游地产开发这一特殊的形式，缺乏专门的政策、法规的引导与规范。
1.2.3 旅游地产开发相应的销售推广模式缺乏 对于旅游地产常采用的分时度假模式需要有国际国内的交换网络作为推广销售支撑。我国在组建国内交换网络时，存在利益和风险分担的问题。
2 房地产企业竞争模型构建
房地产市场的复杂性、瞬变性，使得企业之间的竞争越来越激烈。对房地产开发商来说，旅游地产的出现，既是商机，也是风险。如何在瞬息万变的环境中，让自己立于不败之地？这就要求房地产企业开发的旅游地产项目能吸引和拥有比其他竞争对手更多的顾客，更多的机会，这些都是竞争优势的价值。根据房地产企业动态环境建立企业竞争优势模型，为房地产企业进行旅游地产开发提供策略依据，详见图1。 能力、资源是所有企业必备的基本素质。任何房地产企业进行开发时都需具备开发、经营、管理等能力，并投入土地、资金、人力等资源，但并非所有的能力、资源都能成为企业竞争优势的源泉。每个企业之间同类资源、同种能力的异质性，形成不同核心能力和战略资源，维持企业竞争优势。
核心竞争能力是竞争优势的内在表现，竞争优势是核心竞争力的延续和发展。战略资源、核心能力是竞争优势的必备基础，企业通过知识的运行进行积累，将特殊技能和相关资源配置组合，形成企业独具的，从一般能力中提高得到的核心竞争能力。核心竞争能力提高的关键在于团队人员不断学习、思考、创新，形成学习型组织，实现人与企业的融合。只有将这些资源、能力进行配置、整合，外化成企业的核心竞争能力，才能形成企业的竞争优势。
企业所处的宏观环境、产业环境、企业内部环境等都会随着时间的推移不断变化。外部动态环境必然对企业竞争优势产生影响。当前的竞争优势并不意味着企业会一直拥有这种竞争优势，只有在动态能力下有效应对环境，把握机会，通过资源和能力整合、持续创新来达到目标，才能获得持续的竞争优势。
3 旅游地产开发发展策略研究
在竞争激烈的市场环境下，房地产企业通过投资旅游地产项目寻求另外的发展道路，需要明确核心能力和战略资源，建立学习型团队，确定核心竞争力，才能适应环境动态变化。
3.1 企业战略资源准备
3.1.1 企业外部提供资源 土地和资金是房地产开发的最核心、最关键的主要环节，土地供应是房地产开发的源头，资金是房地产开发的养分，不论是住宅地产还是旅游地产都是缺一不可的。与传统房地产投资相比，旅游地产开发规模大，建设的单位类型包括一般住宅和商业地产，每阶段资金需求量大。特别是后期经营管理阶段，大量的服务设施、大规模营销宣传手段等都需要资金投入。
3.1.2 企业内部提供资源
①专业型与综合型人才储备及培养模式：旅游地产涉及旅游、房地产、企业管理等多个领域，要求从业人员具有较高的素质，不仅要掌握房地产运作及网络技术等相关知识，还需要酒店管理、市场营销、旅游管理等专业技能。好的人才培养模式才能快速储备、培养专业新型人才，为项目开发提供动力。
②独特的企业文化：企业文化与企业核心竞争力相互依赖、相得益彰。房地产市场产品同质化严重，体现其差异化竞争优势的主要是品牌优势和附加值，因此优秀的地产品牌文化已成为房地产项目持久核心竞争力的关键因素。房地产企业的竞争也是企业文化的竞争，通过企业文化塑造品牌提升核心竞争力。
3.2 旅游地产开发核心能力确定 旅游地产的开发是一个庞大、复杂的体系，要获得成功，就要具备必要的核心竞争力。对于大多数企业来说，都需具备如表1所示核心能力。
对于旅游地产的开发，由于其特殊性，对房地产企业的要求也有所不同，在具备一般企业所需的能力之上，还需匹配旅游地产开发的要素：定位、区位（交通区位、经济区位、人气的聚集度、环境、配套）、专业人才、设计理念、品质、物业管理等。因此，房地产企业核心的竞争力主要有战略能力、品牌管理能力、关系管理能力、执行能力等。（表2）
3.3 旅游地产发展策略研究 不同规模的房地产企业在不同阶段进行旅游地产开发采取的策略是不同的，因此根据房地产企业的规模和发展阶段，结合旅游地产开发要素和房地产企业开发旅游地产需具备的核心竞争力，建立房地产企业旅游地产开发策略模式，见图2。
主要有以下四种发展策略模式：
①基于战略的竞争优势：卓越的战略管理决策能力。旅游房地产项目首先要确定主题定位和前期策划，需要做出预期的设计和规划，强调战略规划一步到位，分步实施进行，有效地控制各个环节，从而达到最终价值目标，这对以后的发展起着决定性作用。旅游地产项目的开发战略的成败决定了项目的成败，也决定了企业的成败。
②基于产品的竞争优势：行业领导品牌形象深入人心。品牌是一个企业内部因素和外部关系整体实力的象征。旅游地产是一个新兴的分支，更重要的是项目建设后期的经营管理，这需要借助品牌的价值和影响，是一个长久地持续地过程。好的品牌带来的不仅是一种产品、服务，更是一种理念、思想、文化的传递。目前我国房地产企业在企业形象与品牌创建上还不成熟，多数仅注重品牌建设，忽视品牌维护;重视品牌营销，忽视售货服务等。
③基于企业内部组织的竞争优势：优秀的企业文化和员工队伍。除了内外环境的影响之外，影响项目成败的关键是人力。好的项目是通过专业的人员运作的。好的企业需要有优秀的员工，强大的执行力是将战略与决策付诸现实的保证。同时公司还要形成良好的企业文化氛围，企业文化背景为各项工作的执行提供了良好的客观环境。
④基于服务的竞争优势：以物业为增值服务。旅游地产更注重后期的经营、管理，专业的物业服务是不可缺少的部分，在创新型产品、配套服务方面要满足市场需求，将旅游项目、休闲度假项目、人居项目和配套项目等模式进行组合，尽量实现不同项目组合的最佳整体效益。
3.4 研究结果 房地产行业的竞争不仅仅是企业之间的竞争，也是项目的竞争。战略、产品、组织和服务方面的优势只是企业进行旅游地产开发竞争的决策方向，为实现项目和企业的整体最佳效益，房地产企业需要根据规模和发展阶段制定适合自身的竞争策略，如图3。
房地产企业处于发展阶段，且规模较小，其发展历史短，经验不足，因此项目的成败直接决定企业的成败，旅游地产项目的开发战略的决策显得尤为重要。其次企业受到各项资源的限制，特别是组织人员，还需要扩充;最后应关注的是项目层次上的品牌对产品的影响及推广及后续服务。
房地产企业处于发展阶段，规模有一定发展后，企业有充足的内外部资源及组织人员可进行创新，要想旅游地产项目可持续性发展，更重要的是在项目建设后期的经营管理上，借助品牌的价值和影响，扩大项目的影响。但技术上不成熟，还要把握整体发展战略方面及后期的效益。
房地产企业处于成熟阶段，经验丰富，但规模存在限制时，要进行旅游地产的开发，迫切需要优秀员工不断地学习、创新，将战略与决策付诸现实，为旅游地产的长期发展提供动力，在重要战略决策上把握方向，才能将企业、项目品牌进一步推广。
房地产企业处于成熟阶段，企业规模较大，既有经验，又有充足人力资源时，战略决策、项目开发及组织已经不能成为竞争优势，旅游地产的开发应更注重后期的经营管理的可持续发展，专业的服务是不可缺少的部分。
4 结论
旅游房地产是新兴的房地产形式，在我国尚处于初级发展阶段，还存在许多问题。房地产企业在开发过程中应理性地看待其高利润，应明确企业的资源、竞争力和人员配置的优势，根据企业的规模和发展阶段，确定适合企业的发展策略，避免盲目地、无节制地破坏自然资源，才能在竞争激烈的市场下立于不败之地。目前国内旅游房地产发展欠缺的是创新，探索有中国特色的旅游房地产开发模式，从外部资源、战略、组织、品牌、服务等方面制定具体的竞争策略，将成为房地产企业开发旅游地产的首要任务。
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