房地产税收对房地产价格的实证影响研究
一、前言
2005年3月，中国财政部部长肖捷表示，由于现阶段我国的房地产税收保有环节的税负较轻，未来一段时期我国将向个人住宅征收的房地产税，逐步扩大房地产税的覆盖面，自此，我国开启利用房地产税收调控房地产价格的时代，2011年，上海和重庆率先征收房产税，拉开了房产税改革的帷幕，也因此，房地产税将成为我国房地产市场的重要调控工具。Mieszkowshi在资本自由流动的前提下，通过建立一般均衡模型分析了房地产税对房地产价格的影响，研究发现征收较高的房地产税率会减少当地的房地产供给量，促使房地产价格上涨；征收较低的房地产税率则会有效地增大了房地产供给量，促使房地产价格下降[1]；王海勇以资产定价理论为研究视角，发现征收房地产税的开征会带来房地产未来收益，因为购房者会认为由于未来房地产税收的征收造成未来房地产价格下跌的预期[2]。杨绍嫒、徐晓波认为，征收房地产税会导致房价上涨，即房地产税与房地产价格呈正相关关系。房地产税作为国家调控房地产经济的主要杠杆，对于影响房地产市场平均价格、房地产市场经济的健康发展和房地产市场的合理资源配置等都起着重要的作用，因此，对房地产税收如何影响房地产市场价格进行实证研究具有重要的理论和现实意义[3]。
二、建立模型
（一）数据来源和模型建立
由于房地产税收对房地产价格的影响不仅仅时直接的影响关系，因此本文在研究房地产税收对房地产价格影响的过程中，同时选取经济发展水平、居民收入水平和商品房建设成本作为影响因子。考虑到市政分析过程中异方差问题的存在，以及数据的可得性和运用的可靠性，本文对相关数据采用对数形式，模型建立如下：
lnprice=2.341+0.235lntax+0.034lncost+0.145lnincome+ 0.203lnGDP
其中，price：商品房平均价格；
tax：房地产税收；
cost：商品房建设成本；
income：居民收入水平；
GDP：经济发展水平；
？鄣：常数项；
βi：待估参数
ui：随机误差项。
本文所用数据主要来自《中国统计年鉴》（2000-2013）。
（二）模型结果输出
通过运行计量软件Eviews13.0，得到结果如下：
lnprice=2.341+0.235lntax+0.034lncost+0.145lnincome+ 0.203lnGDP
其中，在10%的置信水平下，模型各个变量均显著，拟合优度R2为0.97，且模型也都通过了T检验和F检验，回归方程是显著的，即说明该模型所研究的房地产税收与房地产价格之间的关系是显著的。
三、模型结果分析
现阶段房地产税收对商品房价格有显著的正向影响关系。由输出结果可知，房地产税收每增加1%，房价将上升0.235左右。从经济学的角度解释这个现象，房价主要受供求关系的影响，征收房地产税实际上增加了房产保有环节成本，因此，商品房的投资性需求随之降低，因此随着投资的减少，商品房的供给也会下降，所以房地产房价会逐步升高。
建设成本对商品房价格的相对较小，因此，并不是当前房地产市场价格持续攀升的主要原因。但是，地区的经济发展水平和居民收入水平却对商品房的价格有显著的影响，是当前房地产市场普遍上涨的原因之一。因为地区的经济发展水平直接影响着居民收入水平的高低，而居民收入水平的高低是影响商品房需求的重要因素，因此地区经济发展水平是影响其房地产行业价格水平的最根本因素。
此外，购买者的消费预期也是不容忽视的因素，对商品房价格起着决定性的影响。这说明，当前房地产市场价格水平的发展与我国的宏观经济基本情况之间的联系在逐步减弱，对房地产价格上涨预期这一心理作用成为决定我国房地产价格走势的主要因素，这也间接表明当前房地产市场中存在大量投机购房行为，严重影响房地产市场健康平稳发展。
四、政策建议
（一）完善房地产税收立法层次
现阶段，我国还没有专门的房地产税法，对房地产行业进行税收管理的依据大部分是地方性法律法规和规章制度，因此立法层级较低，调整机制不健全。房地产税作为一种重要的地方主体税种，逐步从法律层面上对房地产市场行为进行科学规范、制定合理的税收制度从而提高其立法层级，应是当前政府工作的重中之重。但是也应该看到，由于房地产行业的发展具有较强的区域性和差异性，因此，在中央统一房地产税法的体制下，地方各级政府根据其实际情况，在不违背主体税法的情况下，制定出台符合其地方特色的房地产税收规章制度也显得尤为重要。这样既可以保证房地产税法的立法层次的完善，又能够充分放权给地方政府，从而调动其调控经济的积极性和时效性，从而同时实现税收调节房地产市场的灵活性和适用性，充分发挥房地产税的税收功能。
（二）适当简化税种，降低房地产行业的总体税负
据统计资料显示，我国目前房地产相关的税种可高达11种之多，此外在整个税制外，还存在大量其他收费项，因此现阶段我国房地产税收体系呈现出种类繁多，总体税负较重的特点，这也是房地产税逐渐成为我国房价持续攀升的主要影响因素之一的重要原因所在。因此借鉴国外的相关经验，我国应该逐步简化房地产税种，废除重复征收的房地产税目，取消部分不合理的收费现象，从而减轻纳税人税收负担，促进我国房地产行业的健康发展。
（三）调整房地产税收结构
税后结构的合理与否，直接关系到国家运用税收手段进行经济调控的成效。我国的房地产税收结构涉及到个人、企业和地方政府的利益，因此如果房地产税收结构不合理，将会直接影响我国房地产市场的健康发展。总体的税收结构调整原则应该是：从“重流转、轻保有”向“流转和保有并重”转变，建立所得税、营业税和房产税互相平衡的房产税收体系。关于我国房地产税收结构在实践过程中的合理调整，应充分总结上海和重庆两地的房产税试点经验和教训，在逐步扩大房产税试点范围的基础上，将现有房产税和城镇土地使用税合并成房地产税，摆脱对土地财政的过度依赖，构建科学合理的房地产税收体系。
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