对企业土地资产管理的几点思考
近些年公司为了抢占终端市场，加大了对加油站经营网点的布局，网点增多，分布更广、土地资产数量也随之增多，土地资产管理的幅度更大了，难度也增加了。同时，公司经历多次改革改制，人员变动频繁，档案资料交接不及时，导致土地资产管理不严、家底不清、证照不齐全，增加了企业主营业务的经营风险。截至2014年末，公司土地资产中权证不齐全的土地23%，低效无效土地占18%。因此如何减少待用土地数量、确权办证规避法律风险、提高存量土地利用效率，对企业的经营发展具有重要的现实意义。
2.对企业土地资产管理存在的问题及原因分析
2.1存量土地底数不清
公司的土地资产分布在全省19个地市的市、县、乡、村，数量多，分布散；地域跨度大，有的市分公司最东的土地临近山东边界，最北的在河北边界，有的还散布在其他省，在全省范围内组织一次全面的土地清查，至少要历时1个多月；公司多次体制改革，权利人主体变化大，人员变动频繁，特别是有历史遗留问题的土地已没有多少人知情了。
2.2宗地名称不统一
在日常工作中，发现公司多个部门对同一地址的土地或地上资产的描述不一致，甚至完全不同，这样导致帐实核对时，土地管理部门掌握的土地在财务系统中找不到，或者财务系统统计的土地在土地管理部门的台账中找不到；有的关键字段一样的宗地简称，在全省的台账中查找时，会找到好几个地市分公司都有，如果不去查看所属区域，根本分不清哪一宗属于哪个地市的；有的土地至少3个名字，不同时期不同人管理时各自采用自己选用的名称，导致多个名称共存，严重影响数据统计收集的准确性和效率。
2.3产权意识薄弱，证照不齐
非上市公司2次体制转换中，已做了大量的土地权证规范工作。目前虽然已有大部分土地变更到资产公司名下，但是仍有部分土地权证不规范；部分授权经营地未按照国土资源部的规定，办理授权土地登记。
原因有因历史占用，从未取得合法的用地手续；集体用地，至今未做划拨征用，无法办理权证；房改房土地，部分土地尚未变更到个人购房者名下；在经营网点收购、建设时，部分权证没有及时办理或变更，证照管理薄弱，产权意识不强，导致土地使用权证等不全；有的收购时就是无证土地或收购合同未明确土地价款。
2.4部分土地帐实、账证不符
在早期扩大网点时，有部分股份公司出资购买的，但土地权证办在非上市公司名下，存在账证不符；还有一些证在股份名下，土地性质却是划拨地、授权经营地；有的实物是一宗地但账面价值却在股份和资产两部分都有；有的土地证载面积因多次变更证照或其他原因有变化与账面上的面积有差异。
早起对土地估价入账时有的夸大了土地价值，有的低估了土地价值，这样不仅未能真实反映土地的实际价值也会在土地被拆迁时，存在补偿标准与实际情况有差异。
2.5关联交易土地与实际情况不符
因公司网络布局的优化，大部分当初列入关联交易的土地股份公司已不使用或有些地实际上已经不存在了，但因不符合总部关联交易核减范围而仍缴纳着关联交易土地租金，这些也影响了股份公司的整体效益。
2.6待用土地日益增多，盘活压力大
近年来，公司优化油库布局、成品油管线陆续投产，大大减少了对油库的需求，市、县级油库大部分被关闭；大量农网和低效站被陆续关闭；部分办公场所优化或家属院搬迁等由此产生了大量闲置土地。随着土地闲置时间的延长，不少地方土地部门提出按照规定，要无偿收回土地，并且，随着网络布局的进一步优化，闲置土地还将增加，这都给后续的土地盘活处置带来的机遇与挑战。
3.对提高企业土地资产管理的几点思考
3.1将土地资产大清查与日常土地巡查相结合，摸清家底、掌握土地变化
每年至少组织一次在全系统，全范围、全口径的土地大清查，从全公司各个管理口了解、查询、核对土地信息，全面收集，减少遗漏；省、市分公司都需要组织土地的日常巡查工作，核对土地基础信息，掌握土地利用现状变化。
3.2全公司各系统应统一宗地名称关键字
公司可统筹考虑，各线条从公司大局思考将零管系统、财务ERP系统、实物资产土地信息系统等相关联的系统统一名称，以便提高工作效率；也可考虑借鉴ERP系统中资产代码的唯一性等，来规范对内对外使用土地名称的唯一性。
3.3加快权证办理，规避法律风险
土地权证是土地所有者或者土地使用者享有土地所有权或使用权的法律依据，是维护企业物权安全的基本保障。
在当前混合所有制改革的机遇前，公司应该将上市和非上市部分的土地权证规范统筹考虑，统一纳入工作任务与考核范畴；积极争取总部关于土地权证规范的专项费用支持，确保资产不流失；对于实在有难度的确权工作，可以借助社会中介力量打包办证，防范资产管理风险。
3.4梳理、整改账实、账证不一致情况
公司土地资产账实、账证信息应该真实、准确，各个部门应该相互协作，统一信息，对于证照情况不属实的，应积极查找历史资料，争取土地部门的认可变更证照；对于账务处理有误的，应该尊重历史和事实及时予以调账；对于暂时无法整改的，应统一纳入备查账，将来找机会逐步整改。
3.5摸清关联交易土地基本情况，积极争取总部核减
大部分当初列入关联交易但股份公司实际已不使用的土地，应积极梳理这类土地授权资料、历史变更情况、实际使用现状、权证资料等，查找符合总部关联交易核减范围的依据后积极申请减免关联交易土地租金，减少股份公司的土地使用费用。
3.6加大有效利用闲置土地力度
企业存量土地十分稀缺珍贵，尤其授权经营地，是国家在特定时期对国企改革用地的一项政策支持，无论是否闲置，原则上都应予以保留；对闲置地的盘活处置，在优先满足公司的主营业务的网点规划和中央仓的需要的前提下，公司应对全省的土地资源统筹考虑规划，根据土地清查的结果，土地盘活处置以公司利润最大化为目标，制定切实可行的处置计划和实施方案。
对于位置较好，股份公司可以使用的土地，首先满足自身需要，完善手续建设加油（气）站或中央仓等。利用闲置的土地重启自用，不但节约了看管成本，还会企业大量节约新增建设用地的征地费用。
对于暂时无法置换和重新利用的土地，可采取出租的方式盘活。对于有地面建筑物的闲置土地，可在保证收回土地使用税和土地租金等资产成本的前提下对外出租；对于无地面建筑物的闲置土地，可以场地出租的方式对外出租；这样不仅减少了专人看管费用，还能有效保障资产的安全性。
对外部单位或个人非法占用我公司资产情况，可与占用人进行友好协商，按照省公司资产出租规定，完善租赁手续；否则采取举报、起诉等法律手段，将资产占用人清退，维护企业合法权益。
土地资源稀缺，公司不得不对土地资产管理高度重视，根据公司实际情况，积极采取有效措施，提高企业资产管理水平，降低资产管理成本，创造企业经济效益，实现土地资产的保值增值。（作者单位：中石化河南石油分公司资产处）
