房地产企业“营改增”财税风险探讨
一、前言
2015年房地产业将推行“营改增”税制改革，必将对房地产业产生深远的影响，如何应对财税风险是业内财务人员普遍关心的一个问题，当前应对此进行分析筹划，防范风险。
二、“营改增”对房地产企业的意义
目前我国现行的营业税存在重复征税的现象，给许多企业造成了经济压力，增值税是以抵扣机制作为核心的，这也是增值税的本质特征，根据已经实行“营改增”的企业实际核算情况来看，“营改增”的实行在企业的发展中表现出一定的促进作用。事实证明，“营改增”的实行是新时代企业发展的要求，房地产企业要顺应潮流发展，改善以往的传统管理模式，营业税改增值税对经济结构的调整也有一定程度上的意义，其在促进企业发展的同时，也包括促进企业经营管理模式的发展。目前我国大部分的房地产企业还是处于传统的粗放管理模式，税负加重时有发生，“营改增”的出台无疑是为房地产企业完善自身管理体制和提高企业管理水平提供了良好的机会。“营改增”之后，如何健全完善自身管理体制和提高企业管理水平，改善企业自身的财务管理水平和风险控制，对于房地产企业有着十分重大的意义。在我国的税制改革之前，我国的税收包括营业税和增值税两个方面，但是两个税收同时存在使得企业税负不能够协调。“营改增”实行后能在一定程度上减轻企业税负，消除重复征税的弊端，减轻企业缴税的负担；另一方面，国家在实行税制改革之后，建筑企业的“营改增”也得到了实行，建筑施工的材料众多，税制改革使得这些材料的采购都可以用获取的发票，进行抵扣进项税。“营改增”在房地产企业的实行，使得企业的税收缴纳和清算工作更加规范和严谨，减少了企业的税收风险和税负压力，促进了企业的税收管理工作。
三、房地产业“营改增”的动因
（1）利于完善税收链条，优化税收税制改革是增值税链条不断完善的过程，“营改增”，使增值税链条更加完整，从动态看，由于产品在最终消费以前的各个环节，税收环环相扣，消除了重复征税，有利于促进分工，提高经济效益，优化增值税收入的增长。
（2）利于增强财务税收管理，促进市场公平竞争因“营改增”后要求账务处理规范，才能正确进行纳税申报，而现有的施工行业营业税的申报方式基本上是粗放型，虚开发票现象严重，给后续税收征管带来困难，企业存在极大的涉税风险。同时，规范行业市场经济行为，有利于行业之间的公平竞争，形成良性循环。
（3）消除重复征税，利于企业减轻税负“营改增”后，房地产产业链各环节间避免了重复征税，可以促进产业链上下游的分工与合作，提高经济效益，促进了产业链总体税负的降低。
（4）促进地方政府的房地产政策改革“营改增”后对中央和地方政府间收入分配发生变化，营业税收入全部属于归地方收入，增值税收入25%划归地方，差距较大，这就要求尽快推行地方税制改革，促进倒逼机制的形成，从而推动地方主动改革地方税制。
四、“营改增”对房地产业的影响分析
（1）可抵扣进项不足，税负大幅上升由于房地产项目的成本费用构成主要是土地成本、建筑安装成本、公共配套成本、房屋装修成本、财务费用、各类税金，企业很难取得土地成本和公共配套成本的进项，主要原因为：土地成本占到开发成本的25%～35%之间，由于土地来源多样，很难依法取得增值税专用发票；“营改增”初期的存货和固定资产将不能被抵扣，房地产业的存货在企业资产中占比很高，按“营改增”政策的一贯性思维，房地产企业的初期存货和固定资产会和交通、通信业一样不能抵扣。目前，房地产企业存货积压严重，消化存货大约需要2年～4年时间，这将导致房地产企业在“营改增”后销售存货时会产生大量的销项税额，同时缺少相对应的进项税额进行抵扣，与税改前缴纳的营业税相比，项目公司的增值税税负很可能成倍增长。
（2）账务处理复杂，涉税风险加大由于税收政策的变化巨大，核算难度较原来大幅增加，财务人员面临新旧税制的衔接不适、业务处理和税务核算的生疏等难题。由于财务人员业务素质参差不齐，可能造成财务核算不合规、申报不准确等风险。“营改增”不但改变了企业的会计核算体系，而且还带来了开票、认证、报税、税款缴纳等一系列新问题，稍有不慎便会产生涉税风险。
（3）发票管理严格，违规处罚严厉代开、虚开增值税发票的违法处罚比营业税更严厉，刑法第205条规定了虚开增值税专用发票罪；第206条规定伪造、出售伪造的增值税专用发票罪；第208条规定了非法购买增值税专用发票、购买伪造增值税专用发票罪等，个人和单位所受的处罚最高可判无期或者没收财产。当前，房地产和建安企业普遍存在较多虚开“甲供材”现象，在“营改增”新形势下，商品买卖的合同、物流、资金流、发票等要素将相互印证，由“甲供材”引发的虚开、代开专用发票行为将被有效遏制。
五、提前筹划，积极制定实施应对策略
（1）改革管理模式，适应税改带来的变革“营改增”绝不仅是简单的税务管理改变，而是会影响企业管理各方面的重大变革，对企业的组织结构、资质管理、业务模式、管理流程、关联交易、供应商选择、合同条款、管理环节等带来一系列重大影响。例如，在选择供应商时，一般纳税人和小规模纳税人进项税抵扣差异达到13%。
（2）重视人员培训，加强内部控制建设未雨绸缪，提前组织人员培训，加强学习，增进对“营改增”的认识。增值税计税复杂，可抵扣项目的增值税专用发票是影响成本和税负的关键，不仅要求财务人员熟悉增值税抵扣，更要求营销、采购和工程人员熟悉财务和税务知识，共同协作实现进项税的充分抵扣。制订增值税内部控制体系和工作流程，内部控制对企业的管理具有重要的促进作用，面对“营改增”可能带来的变化，加强内部控制显得更加重要和迫切，提前应对和防范“营改增”后带来的经济和税务风险。
（3）重视采购管理，避免合同条款陷阱对原有的采购模式，需按照“票、款、货”三流一致的规定进行调整，即开具抵扣凭证的销售单位、提供劳务的单位与接受货款的单位一致，才能实现进项税额的抵扣。对不同纳税类型的供应商进行评审，测算不同情况下不同供应商的价格平衡点。签订采购合同时，注意是否为含税价格、开票时限与条件等，规避合同陷阱。
（4）借鉴“营改增”经验，尽快适应过渡期借鉴其他行业的“营改增”经验，规避各类风险。在2014年度结账前，对本年税收政策梳理学习，对账务中存在的风险自查补救，做好“营改增”与汇算清缴准备。妥善处理“营改增”过渡期间事宜，确保企业利益最大化。
（5）延迟购货，加快清理库存房地产企业尽量在“营改增”前延迟购货，或开具发票，保证购货的进项税额足额抵扣；“营改增”后税率将提升为11%或17%，比“营改增”前大幅提高，应尽快销售库存房产及物资规避高额税负。
六、结束语
随着建筑行业的快速发展，国家实行了“营改增”。“营改增”的实行对房地产企业的发展意义重大，对企业的内部管理以及提供企业的核心竞争力都有着积极的作用，但同时它对企业的发展规模和税负也存在着一定的影响。所以房地产企业要加强“营改增”的贯彻实施，促使税制改革平稳过渡。
（作者单位为河北佳林建筑有限公司）
