浅议基于负债率高的房地产企业财务风险控制策略
近些年来，人民对商品房的购买需求逐渐增大，而且国家对住房政策也进行了一系列调整，这在一定程度上促进了我国房地产行业的发展，目前房地产企业已经成为了我国国民经济的支柱行业之一。房地产行业具有资金密集的特点，在负债率高的情况下，房地产企业要想稳健发展就必须积极识别、衡量、预测以及控制潜在的财务风险，避免资金链断裂影响企业正常运营。
一、房地产企业财务风险的相关概念
财务风险是指企业在进行财务管理过程中由于诸多不确定因素而产生的风险。对于负债率高的房地产企业来说，财务风险控制是企业经营管理的重要内容之一。房地产企业的经营管理具有资金数额大、周转时间长、与其它行业关联性强等特点，属于高风险高收益的行业之一。随着我国人均生活水平地不断提高，我国购房需求会在未来一段时间内呈持续上升趋势，社会上的很多资金都向房地产行业流入。直至2011年房地产百强品牌的市场占有率已经达到了28.05%，行业集中度的提高在一定程度上可以造成行业间竞争激烈，恶性竞争行为发生频率上升，最终致使财务风险增大。由此可见，我国应当加大对房地产企业的监管力度，积极对整个行业发展情况进行整合，促进房地产企业以实现高额利润率为经营管理目标向保证企业稳健发展为经营管理的目标转变。
二、房地产企业财务风险的特点
1、筹资难
房地产开发筹资是指房地产企业为了能够顺利进行项目生产、再生产等活动通过产品销售、融通等方式进行资金筹集。房地产企业是资金密集型企业，要想正常运营必须有强大的资金支持。而目前我国房地产企业的资金主要来源为银行贷款及购房预付款，仅是这两项就占到资金总份额的80%。由此可见，我国房地产企业过于依赖银行贷款，筹资渠道过于单一。同时，我国政府还出台了一系列房地产企业贷款紧缩政策，这样一来，房地产企业承受着巨额的筹资压力。2009年至2011年整个房地产行业的资产负债率分别为73.50%、74.50%、75.42%，个别企业甚至达到了90%以上，高负债率使得银行对企业贷款信用风险评级过高，贷款难度加大，从而产生财务风险。
2、投资复杂
房地产投资是指房地产企业以资金为资本进行房地产项目的开发，通过销售房地产产品获取经济利益的行为。但房地产企业在投资过程中不仅资金投入大，而且资金周转周期长，中间还存在着诸多不确定因素，投资受管理限制较多，具有一定的复杂性。企业在对一个项目投资之前应当对项目的可行性进行评估，其分析内容必须从宏观与微观两方面分析。从微观角度来看，分析结果在一定程度上会受到时间的限制，在此期间钢铁、建材等都会出现波动，企业只能凭历史数据与经验值来对其估计。从宏观角度来看，经济货币政策以及市政规划的改变都会对评估结果产生影响，一旦评估存在偏差就会造成企业财务风险的发生。
3、资金回笼慢
房地产产品销售与结算资金转换是否顺利直接决定了企业资金回收的快慢，同时也是企业偿债能力与再开发能力的重要保障。从我国房地产施工角度出发，2011年我国房地产施工企业的施工面积由从39%下降为13.3%，销售建筑面积同比增长率基本为负值，市场呈供大于求的状态，在这种情况下房地产企业的资金链就会面临着断裂的危险。很多企业为了保证自身资金能够顺利周转通常采用打折促销的活动进行房地产产品的销售，在这个竞争激烈的市场中有一部企业，特别是中小企业就会因为降价以及议价能力有限造成利润率降低，资不抵债，最终引起企业财务风险的发生。
三、房地产企业财务风险产生的原因分析
1、房地产资本运作周期导致的财务风险
房地产产品开发程序非常复杂，不仅在产品开发时需要进行可行性分析，而且在满足可行性的基础上还需要进行设计规划、选择地点、建筑施工单位等。在此过程中周期一般较长，存在着诸多不确定因素，这些因素会随着时间的推移而不断发生变化，资本运作周期越长房地产投入与产出的结构变化就会越大。我国国家宏观调控与房地产企业的资本运作密切相关，国家宏观调控在提高土地价格的同时还提高了银行的贷款利率，这样一来房地产企业的先期投入就会增加，使得企业资金周转压力增大，企业出现财务风险的概率也会随之增大。
2、房地产销售带来的风险
房地产属于固定资产，房屋建成之后在相当长的一段时间内状态都不会轻易变化。而各个地区的经济、文化、人民生活习惯也不尽相同，在经过一段时间以后，各个地区都具备自己的房屋特色，并且这种房屋的区域性特色形成后难以被改变，这样一来就会为房地产企业销售带来一定的风险。一些房地产企业在进行产品规划过程中对当地经济发展情况、生活环境以及交通等方面的因素定位偏高或偏低，使得企业资金投入过多或过少。
3、房地产投融资导致高负债率风险
这里，我们将从房地产企业投资风险和融资风险两方面进行讨论。第一，投资风险。由于房地产企业在进行商品开发过程中不确定因素较多，存在一定的可能性收不回预期的收益，一些企业没有对设计规划，地点选择、建筑施工单位等一系列流程给予高度重视，使得企业投资具有一定的盲目性，加大了企业高负债风险；第二，融资风险。房地产企业融资的主要方式是银行贷款，但是企业在进行房屋销售过程中难免会受到政策、经济、环境等因素的影响出现房屋滞销，预期收益无法收回，不能及时偿还贷款现象的发生。同时，一些房地产企业自身也存在着资金结构不合理的情况，而且银行贷款过多、利率上浮都会对企业资金周转造成影响，使得预期收益无法收回。由此可见，企业的融资过程中负债比例较高在一定程度上会加大企业的资金周转风险，使企业陷入被动的地步，致使企业财务危机发生机率大大增加。 4、房地产企业经营管理导致的风险
房地产企业经营管理不善也会造成财务风险的发生。目前，一些房地产企业为了眼前的利益不断扩大规模，在各地建立分公司，这样做虽然提高了企业的短期收益，但忽略了企业对下属分公司的实际控制。房地产企业分公司被视为是总公司的代理人，起到代理企业日常权力执行的作用，但是难免存在一些不法分子为了一己之利利用信息数据传输过程中的时间差使总公司不能准确把握分公司的实际信息，不能对分公司进行实际的操控，也无法及时贯彻落实总公司的营销策略，给企业财务管理留下巨大的隐患，大大增加了企业财务风险的发生机率。
四、房地产企业财务风险控制措施
1、控制房地产投资风险
投资是房地产业活动中非常重要的环节之一，企业应当从战略管理角度出发，加大房地产企业投资的控制力度。第一，选择投资方案。因为房地产企业在进行投资过程中资金数额通常都会很大，所以对项目的可行性研究就非常重要。对此，企业可以聘请专业人士对投资项目的可行性进行深入研究，重点分析企业各个项目综合资金的流入与输出以及资本的运作情况，编制投资项目可行性报告上报给企业负责人，尽量选择与企业战略管理相适应且收益大风险小的投资项目；第二，备选补救方案。房地产企业在投资过程中存在着诸多不确定因素，为了控制和防范由于市场倾向、生产技术等不确定因素对企业投资收益所造成的影响，企业应当备选补救方案，一旦投资方案出现问题可以按备选方案执行，保证项目能够顺利完成，尽可能地降低财务风险的发生。
2、降低房地产融资风险
房地产企业科学合理地预测和评估自身融资行为对降低自身财务风险起到重要的作用。对此，企业可以通过以下几点措施规范自身融资行为。第一，对企业自身资本结构进行调整。企业应当充分结合自身实际情况，并安排管理层进行融资相关知识的学习，及时掌握国家最新政策，适当控制银行贷款金额，找到与本企业相适应的资本形式，尽可能地减少成本输出，最终达到降低融资风险的目的；第二，拓宽融资渠道。房地产企业应当对各种融资措施进行测评，选择一些除银行贷款以外的效果较好融资方式，吸引社会上的闲散资金用于企业资金运作，以降低企业由于银行贷款而产生的融资压力；第三，有针对性地分析问题。房地产企业在进行融资过程中应当加大对资金的审核力度，发现问题及时向企业相关部门汇报，做到具体问题具体分析，防止一些资金由于对方自身原因抽回资金，致使房地产企业资金链断裂，影响企业稳健发展。
3、控制销售资金回笼风险
首先，企业要在进行产品规划过程中下到实地进行考察，对当地经济发展情况、生活环境以及交通等方面的因素尽可能准确进行深入分析，对所要开发的产品进行全面预算，投入与当地经济相适应的资金进行有针对性的产品开发，努力追求高品质产品，为后续产品销售顺利，资金快速回笼奠定坚实的基础；其次，企业还要根据投入资金情况制定出合理的产品销售价格，这样不仅能够满足人们的住房需求，而且还可以为企业树立良好的口碑，促进产品销售，缩短销售周期，从而达到控制销售资金回笼风险的目的。
4、提高资金利用率，降低资金运作风险
资金是企业的血液，资金的有效使用对企业的发展有着非常重要的意义。对此，企业应当加强对资金使用的管理力度。首先，企业应当安排经验丰富的工程预算人员对企业项目的日常资金需求情况进行预估，并在资金使用过程中进行有效控制，必要时计提出企业有可能发生的资金损失，确保企业资金充足，控制和防范资金链断裂现象的发生；其次，企业应当实施资金集中管理，建立企业信息数据库，并进行定期维护升级，充分实现信息资源共享，使得企业管理层能够充分掌握资金流动情况，这样不仅可以避免分公司与总公司在信息数据传递过程中由于时间差使得信息数据失真现象的发生，而且还能够及时调动闲散资金，大大提高资金使用效率。
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