房地产成本管理的突出问题及对策研究
1、房地产开发成本与构成
1.1房地产开发成本涵义
房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。构成房地产开发企业产品的开发成本，相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本。如要计算房地产开发企业产品的完全成本，还要计算开发企业（公司本部）行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。
1.2房地产开发成本构成 土地成本。土地成本中又包括征用土地或者土地进行拆迁费用，将土地进行开发的一系列过程中都是组成土地成本的要素。土地成本是整个房地产成本的基础，土地成本的高低与否，直接影响施工后期各项标准的成本。 房地产开发前期准备工作费用。房地产开发中的前期费用根据各地城市的经济发展状况有所不同，其中包含的各个小项也由各地的施工方对采购的不同而不同。一般情况下，发达地区的前期费用相对较高，采购受地域局限和商品垄断价格也都稍高。 房地产工程中的建筑安全费用。建安工程所产生的费用是指将要新建的建筑物中，所要采购的施工装备，各个阶层需要的设备等。这项费用一般根据市场具体情况进行确认，在大的建筑结构没有改变的情况下，成本在固定的涨幅范围内，建安工程的费用就不会有太大出入。 施工设施成本。施工中设施的成本费用，主要是指在建设过程中各种配套的公共设施费用，其中主要包括水供给，道路施工，下水道排污管，公共绿化环保工程等等。
（5）管理费用。管理费用主要由施工方队成员薪资，建筑税务，后期销售等费用构成。就开发商而言，资金的环环相扣是决定投资是否成功的关键之处，只要在最后开发商有利润，就可以相对提高管理费用。在管理费用提高的同时，施工团队的经费也会相对提高，工人施工时就会更认真。
2、成本管理存在的问题分析
2.1在项目开发建设中，一味讲究权利的划分，却忽视了权与责，责与利的明晰。在成本管理这一系统中，有项目策划，设计管理，采购管理，工程管理，销售管理。每个部门拥有相对的独立权利，而又彼此影响和牵制。在项目开发建设中更多注重强调各部门经理的权限，而忽视对其责任的明确和利益的分配，就会造成项目开发过程中责任相互推诿或工作积极性不高等现象，造成工期延误或质量不达标，最终导致成本管理失控或失效。
2.2在成本管理中，一味追求简单利润，却忽视“质量成本”。在项目开发中，有些企业只在投入上做文章，期望获得直接的短期效益，但事实上，企业在房地产项目开发中的利润实现是以质量为前提保障的。很多企业忽视质量成本的管理，在项目开发后期，由于质量问题引发的停工、返工、赔偿或处罚等，最终导致项目成本的大量流失以及企业名誉无法估量的损失。
2.3在成本管理中，一味强调工期目标，却忽视工期成本。工期成本是指为实现工期目标或合同工期而使用各种办法时所产生的所有费用。很多企业忽视工期成本的预算和规划，不能统筹规划有效推进工程进度，有的企业在超出预期进度的情况下又只会揠苗助长，强推进度引发更多安全隐患。而有的企业无法预期完工在后期的补偿中作出了巨大牺牲。
2.4在成本管理中，一味重视对材料成本的控制和管理，却忽视对人的控制和管理。很多企业在项目开发中失败，很多时候是忽视了企业人员的控制和管理。设计部门只管设计，采购部门只管采购，施工部门只管完成工期任务，完全不计成本的规划和预算，但事实上成本的控制与管理最终得靠大家，只有整个团队有成本概念，才会实现成本统筹规划，否则只会导致成本预算的巨大支出，而未能达到获得合理的利润以及实现整体工程最佳效益这一目标。
3、加强房地产企业成本管理的措施
3.1房地产企业要更新成本管控观念，增强成本管控意识
首先，房地产企业成本管理意识的加强，应当以成本控制为前提开展工作。企业经营管理层要先厘清观念，充分意识到企业加强成本控制的重要性，以企业现状为依据统筹把握，才能作出正确决策，也才能解决存在的成本管控问题；其次，房地产企业必须更新成本管控观念，开展全员参与的全过程成本管理。这是因为房地产企业以项目建设为主，而建设项目的开发周期较长，且成本涉及范围较广。所以，房地产企业必须更新观念，摒弃传统成本管理控制的不足，将主要精力放在房地产项目全过程的成本控制上，切实加强部门间协调合作，推动全员、全过程成本控制的有效开展，最终实现有效控制企业成本的根本目的。
3.2房地产企业要加强成本管理工作，就必须制定切实可行的成本计划
房地产企业的成本计划通常包括：通过建设项目可行性研究，论证和分析出建设项目总投资目标，并以项目总投资目标为依据，确定项目总成本管控目标。计划总成本对于企业成本管理控制起着关键性作用，必须逐层地对总成本计划目标进行分解。一般来说，可按照建设项目结构分析项目总成本计划目标，把总成本逐条分解到各个成本对象当中。当然，在分析项目总成本时，要注意各成本限额间的平衡问题，以保证项目成本控制在合理范围内，既有助于建设项目功能目标和质量的实现，也能最大限度降低企业成本；成本的合理估算。伴随房地产企业项目建设的开展，针对具体情况，对各个成本控制对象进行必要的成本估算，并比较估计值与限额值的差异，结合具体的情况，优化项目建设成本管理。
3.3全过程是房地产企业成本管控中必须重视的问题
对房地产企业而言，建设项目的成本控制是重中之重，是企业成本管控活动的核心所在。所以，必须要切实做好房地产企业项目建设开发全过程的成本管控工作。
首先，在建设项目的策划及投资决策阶段，企业有必要对有可能发生的成本从总体上进行控制。具体则应着重抓好以下工作：合理选择策划、决策人员，完成投资决策阶段所必须开展的技术性工作；编制具体的投资估算，以形成初步成本管理计划，并以此为基础分析项目成本和风险。
其次，加强设计阶段成本管控工作。设计阶段成本控制会对建设项目造价产生较大影响，通常采用限额设计的方式确证成本管理的有效性。应将施工预算严格地控制于批准范围之内，并切实加强建设项目设计变更管理工作。
再次，要加强施工阶段成本控制工作。主要有：编制或修订企业成本计划、制定成本管理工作流程、成本管理人员职能及任务的落实；还要熟悉建设项目的设计图纸及要求，重点加大工程建设项目成本费用变化较大环节的成本控制工作；仔细复核工程建设项目的付款账单，关注合同修改、补充工作。对于施工阶段的现场签证也要有严格的管控体系。
结束语：在房地产建设施工过程中，成本管理至关重要，房地产项目只有成本管理工作做好了才能保证企业的经济效益。所以在实际的成本管理中，应当落实具体的管理工作，提高各方面的管理能力，从而提高成本管理水平。
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