商业地产设计阶段成本管理的影响因素
0 前言
随着社会主义现代化进程的脚步加快，人们的生活水平显著提高，对住房的要求也相应提高，中国房地产事业进入高速发展的黄金时期，给房地产行业提供了巨大的市场契机，但是“房价高烧不退”的现状又给政府和人们造成了重大困扰，也给商业地产行业提出了严峻的挑战。商业地产最关注的就是投资报酬率问题，如何合理控制房地产项目成本，以降低房价成为地产企业关注的重点。
对于政府管理部门，商品住宅的开发是推动城市经济、城市建设的巨大动力。要以相对合理的成本，在规定的时间内，保质保量的开发出能够满足市场不同层次需求的房地产产品，抢占市场份额，是商业地产企业尤其是中小商业地产企业目前迫切需要解决的问题。商业地产项目开发是一个高投入且生产周期长的项目，因此商业地产的成本控制不单指施工过程中某一阶段的成本控制，而是一个全过程、全方位、全寿命周期的控制，设计阶段在项目全寿命周期中处于独特而重要的地位，设计阶段所产生的决策结果和施工指导，对成本控制的影响占到总成本的70%，是全寿命周期房地产项目成本控制的关键。
1 当代商业地产的设计要求及设计阶段成本管理的实际意义
1.1 当代商业地产的设计要求
（1）建筑设计要结合时代潮流，反应政府政策的影响。商业地产属于社会科学范畴，加之建筑本身的美学概念，投资商业地产好比就是在投资一项社会艺术品，政府政策对商业地产是干预还是扶持，不仅直接影响行业本身的切身利益，还深刻引导着消费者的消费动向，所以在建筑设计上即要顺应时代特色，还应该充分反映政府决策。
（2）建筑设计应该符合社会消费习惯。改革开放以来，国民的生活水平和认知水平显著提高，消费习惯和生活习惯也随之发生改变，人们开始关注生活品质和生活格调，目前大规模、大品牌、性能多样化、消费者亲身体验感、商业的综合交通流线合理性、商业内部功能区规划合理性、服务性等类似商业地产项目比较受到市场青睐，所以商业地产在设计时一定要充分考虑这个消费趋向。
（3）建筑设计要体现科技进步的思想。自全球一体化以来，科技日新月异，产品更新换代速度惊人，大众的消费心理又大多喜新厌旧，投资落后产品就等于是在坐等亏损。但房地产本身生产周期长，成本又高，不同于一般的消费品，所以在建筑设计阶段，建筑设计一定要融合新进技术和鲜新元素，充分体现时代进步的影子。
（4）建筑设计要重视环境设计。建筑设计重视环境设计体现的是一种“以人为本”“人与自然和谐相处”现代思想理念，另外建筑重视环境建设也会使其与周边发展环境更自然和谐，使建筑充满“人情味”，更能打动消费者。
1.2 商业地产设计阶段成本管理的意义
（1）房地产项目投资是一个生产周期长、工序复杂的生产链，加强设计阶段的成本管理是实现建筑总成本控制的关键环节。建筑设计是把资金转换为实物的决定性环节，它决定着接下来建筑项目的总投资和成本控制，进而直接影响着投资企业的整体经济效益。
（2）科学、合理、经济的建筑设计不仅是确保建筑质量的可靠保证，还是一项工程可否如期顺利完工的决定性因素。一方面它可以对工程施工起到高效的引导作用，也可以为其它环节的施工顺利进行打下良好的基础，减少不必要的设计变更和返工，保证施工进度;另一方面可以减少设计与施工之间的误差，避免出现成品房与设计的模型房出现“失真”的情况，降低了业主与承包商之间发生纠纷的可能性。
（3）“物美价廉”是商品在市场畅通无阻的最好名片。对于同一项工程项目来说，建筑的功能、开发商的投资目标和业主的决策范畴都是既定值，但是好的建筑设计却能将这些既定值加以有效整合，设计出一套最优执行方案，使建造出来的成品房即具备建筑物自身独特的风格和美感，又将工程造价控制在了合理范围，如此物美价廉的商品，消费者自然趋之若鹜，有了好的市场口碑和顾客群基础，可以大大节约宣传销售环节的成本费用。
2 商业地产设计阶段成本管理的影响因素
设计阶段成本管理直接影响着后续的项目施工、竣工验收、售后服务等阶段的成本管理，所以影响因素多种多样，加之企业性质、规模、管理模式等的差异，所以在成本控制上各自面临着不同的问题和难点。影响商业地产企业设计阶段成本控制的因素既有共性因素，又有特性因素，归纳起来会比较复杂，所以笔者在此只能结合自己的一些实际经验，做一个相对全面的概况：
2.1 工程技术与经济评价相分离
⑴作为设计人员一般会比较偏重设计的创新性和独特性，而忽视了设计的经济性，造成在施工过程中，为了达到先进的设计要求，不得不引进新技术、新设备配合施工需求，从而加大施工成本。⑵由于设计责任问题，设计人员会尤其关注建筑质量，因而设计方案会相对保守，性价比低。（3）市场目前缺乏一套完整的评判标准可以对设计质量的优劣加以判断，因此，很多设计人员和相关管理人员普遍缺乏自主、自发进行成本控制的动力和意识。（4）利润最大化是商业地产企业从事住宅开发的基本动力，因而就会为了追求一些短期利益行为影响设计工作的正常开展，最后所设计出来的方案忽视社会效益、环境效益和公共利益。
2.2 设计招投标不彻底
《中华人民共和国建筑法》第十九条规定 建筑工程依法实行招标发包，对不适于招标发包的可以直接发包[1]。招投标以质量、资金、工期等作为衡量标准可以将竞争机制引入建筑设计过程，有利于房地产企业公平竞争，提高设计水平，缩短设计周期，节约成本，保证工程质量，另一方面还能打击行贿、受贿等腐败行为。但是由于招投标的市场机制建立不够完善又缺乏有力的监管，加之建筑还涉及美学价值和社会效益等模糊的衡量标准，使得设计招投标在市场中并没有得到实效性的贯彻。 2.3 设计缺乏强大的技术力量做支撑
就目前中国房地产的发展水平来看，不管是大型房地产企业还是中小型房地产企业在施工技术力量方面都比较薄弱，无法符合设计单位的设计要求，一方面使得高效益、新工艺的设计方案实施困难;另一方面施工单位与设计单位沟通难度大，增加返工和设计变更的成本费用。
2.4 企业管理权责划分过细，缺乏“团队效益”
中国的商业地产企业大多喜欢将技术与经济分离开来，建筑工程设计由设计组负责，造价则由概预算组负责，两组人员缺乏有效沟通，又出于各自的利益和要求，最后不是设计没有考虑经济因素，使得设计性价比低，就是经济原因限制了设计的有效发挥，使得设计无法达到指定要求。
2.5平行承发包管理模式上的不完善
采用平行承发包模式导致建设工程的设计、施工以及材料设备采购等主要环节之间互相分割与脱节，造成人工和材料浪费。平行承发包，是指业主将建设工程的设计、施工以及材料设备采购的任务经过分解分别发包给若干个设计单位、施工单位和材料设备供应单位，并分别与各方签订合同[2]。采用平行承发包模式由于工程招标任务量大，需控制多项合同价格 致使总合同价不易确定，增加了投资控制难度;另一方面，沟通不到位，在施工过程中设计变更和修改较多，导致成本增加。
2.6现行的设计费计取方式不合理
现行设计费的计取费标准一般按建筑面积或投资额百分比计算，缺乏对设计在控制工程造价方面的推动力，因而设计人员缺乏控制工程造价的意识和的主动性。
2.7业主方“急催房”而导致不合理的设计时间
业主方“急催房”，造成承包商不合理压缩设计时间。虽然合同中明确规定了设计周期和设计时间，但是由于承包商已与业主承诺了总建设周期，为了不出现延期违约现象，不合理压缩设计时间，致使设计图质量不优，甚至设计变更频繁，增加成本。
2.8建筑设计人才紧缺
设计专业也是在近几年房地产业的迅猛发展下，才开始兴起的新兴行业，在国内设计行业起步晚，运营机制还不完善，设计人员良莠不齐，导致建筑设计方案过时保守，最终兴建起来的商品房在激烈的市场竞争中被淘汰，出现大量积压房，甚至还有的商业楼盘因为没有市场，无法实现融资，最后不得不中途“弃楼”，造成重大成本损失。
3 结束语
综上所述，随着房地产市场化进程的加快，商业地产的市场竞争越来越激烈，房地产开发成本也趋向透明化，国内的商业地产企业想要抢占先机，就必须尽快转变传统模式，正确认识影响成本控制的各种因素，然后运用先进的管理理念、方法和技术，对商业地产项目实行全寿命周期的成本控制。房地产设计阶段是全寿命周期商业地产成本控制的关键环节，商业地产企业一定要重视设计阶段成本管理的各种影响因素，防微杜渐，为生产出物美价廉的优质商品房打好基础。
