陕西省保障性住房融资的研究分析
陕西省金融支持保障房建设成效突出，信贷投放快速增长，服务方式不断创新，多元化融资格局初步形成，金融支持保障房建设力度逐步加大，金融支持保障房建设的“陕西模式”日益完善。与此同时，由于保障性住房与一般商品房投融资体系存在差异，目前保障性住房建设过程中还存在一些需要各方协同解决的困难和问题，需要从制定保障性住房专项法律规划和信贷扶持政策，加大财政资金支持力度，促进保障性住房金融产品创新，拓宽保障性融资渠道，吸引社会资本积极参与保障房建设等方面进行探索。
一、陕西省保障性住房融资模式的现状分析
保障性住房融资方面，陕西省也有了自己独特的“陕西模式”，完善和创新了多种融资模式。
为推动保障性住房建设和管理进一步走向规范，2011年第11次陕西省政府常务会议审议通过《陕西省保障性住房管理办法（试行）》（以下简称《办法》），其中，《办法》中主要规定了七大融资办法：一是各级财政预算安排的专项建设资金；二是提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额；三是不低于3%的土地出让成交价款（含招、拍、挂、协议出让等）；四是保障性住房建设融资（包括银行贷款和住房公积金贷款等）；五是出租出售保障性住房的收益；六是国家代地方发行的债券；七是保障性住房配建商铺等商业配套设施的出售、出租收入。
陕西省依托省属国企，创造了“政府+国企”的保障房建设融资模式。即由全省最大的国有企业延长石油集团出资30亿元，后期省政府又出资10亿元，延长集团出资20亿元，累计共70亿 ，在2011年3月21日成立陕西保障性住房建设工程公司。自成立以来，公司充分发挥政府在政策协调、行业监管等方面的职能优势，企业在融资运营、资金管理等方面的专业特长，不断加大融资力度，保障房累计融资规模（含私募债）120.785亿元，棚户区一期改造累计融资规模360亿，有力支持了全省各地保障性住房建设。公司主要采用以下三种方式向金融机构融资：其一，按照商业银行要求，陕西保障房公司将拟出资项目手续办到公司名下，以项目抵押并由延长石油担保的方式，向商业银行进行项目融资；其二，所有棚户区改造贷款项目应列入各地市一类财政预算，并通过人大决议；其三，陕西保障房公司提供“自有资金”作为项目的启动资金，支持各地保障性安居工程项目建设。
另外，为了支持保障性住房安居工程的建设，陕西省人民政府办公厅还出台了《关于加快保障性住房建设的意见》，其中规定：“要加大金融信贷支持。金融机构要对保障性住房降低门槛，适当放宽贷款期限，加大对保障性住房的贷款力度。发挥住房公积金的保障作用，简化住房公积金个人贷款办理程序，降低担保、保险等中间费用，开展面向低收入家庭缴存公积金职工购买保障性住房的贴息贷款业务。”
二、健全保障性住房建设投融资的建议
笔者认为可以从以下几方面来完善保障性住房融资。
1、政府部门完善保障性住房政策法规，统筹考虑保障性住房建设规划。政府应对保障性住房建设的各个环节统筹规划，综合考虑政府财力、融资能力制定保障性住房建设计划，量入为出，提高保障性住房投融资的可持续性。建议尽快出台针对保障性住房规划、投融资、社会管理的政策法规，特别是对保障性住房建设过程中政府职责、财政投入等加以明确，对保障性住房建成后的经营、建设资金的回收、社会投资的退出、保障性住房集中片区社会管理等提供政策依据和保障措施。目前状况下，政府应继续加大对保障性住房的财政资金投入，还可通过财政贴息、专项奖励、税收减免等手段鼓励金融机构和社会投资主体加大对保障性住房的支持力度，提高非公共投资支持保障性住房建设的积极性。目前陕西省已经建立了针对三农、中小企业贷款的奖励办法，可在适当衔接后，将范围扩大至保障性住房。在目前金融机构介入明确需要项目“四证齐全”的情况下，各级政府应加快保障性住房各项证照的审批办理速度，缩短保障性住房融资周期。
2、拓宽融资渠道，引入社会资本。目前，陕西省在保障性住房建设方面的融资渠道太少，主要还是以政府投入为主，这对于保障性住房的可持续发展来说不是长久之计。一方面，应积极拓宽融资渠道，极大的运用市场上各种融资工具去为保障性住房融通资金，虽然保障性住房资金回笼周期长，但是风险小，因此可以重点考虑偏好风险小的融资工具，例如社保基金，保险资金等；另一面在保障性住房建设仍存在资金缺口时，大量的民间资本却没有找到合适的投资渠道，应出台相应的政策法规去鼓励和和吸引民间资本进入保障性住房市场，既为社会闲散资金找到投资机会又让保障性住房事业得到资金支持。
3、不断完善棚户区改造项目的融资模式。棚户区改造项目融资模式主要包括私募债模式、REITs模式和市场化运作模式。（1）私募债模式。该模式具有审批便捷、发行条件宽松、融资规模不受限、期限相对较长、资金使用灵活、成本相对较低等优势，与棚户区改造资金需求特点具有很高的契合度。由政府指定或设立的投融资平台为发债主体，由主承销商代理承销，并实施统一监管、审核资金的支付使用、项目回款资金最终归集以及还本付息，结算经办银行负责资金的支付结算和项目回款的初步归集。承销商还可根据发行主体要求，提供委托贷款服务，并对贷款项目进行监督和资金回收等。主要还款来源为棚户区改造项目的商业开发运营。（2）REITs模式。由于各区县经济发展水平相差较大，在承担的棚户区改造任务量和可支配的资源上也不尽相同，可通过REITs模式盘活存量资产，统筹全市的改造资金和土地资源，促进资金的整体平衡。REITs模式由市保障房投资中心将保障房资产抵押给信托公司，并进行打包，在交易市场流转。投资者的收益为同期保障房租赁市场所获得的收益，差价由政府进行补贴。通过REITs募集的资金，投资中心用于棚户区改造投资，开发收益用于新增保障房建设，扩大REITs资产池规模。（3）市场化运作模式。该模式适用于具有良好的收益、能够实现自身平衡改造项目。在该模式下，政府支持项目公司部分资本金，其余资金由项目公司从银行进行融资。该模式可选择社会投资者、政府融资平台等作为项目的实施主体，优点是通过土地开发收入平衡部分改造投入，能最大程度减轻政府的财政负担。
结束语
按照陕西省“十二五”期间210万套保障性住房的规划，2015年全省仍有37.41万套的保障性住房任务量需要去完成。面对如此密集大量的保障性住房安居工程建设任务，需要庞大的资金量去提供支撑。如何去保障资金的可持续性投入，是保障完成“居者有其屋”计划的关键所在，是需要亟待解决的问题。
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