土地收储融资的现状及对策
中图分类号： F301 文献标识码：A DOI：10.11974/nyyjs.20150832077
随着国民经济水平的不断提高，人口数量的不断加大，致使土地资源越来越稀缺，也使得土地资源所蕴含的利益不断上升。政府对土地的征用也越来越频繁，在我国经济环境不断改变的情况下，加上土地制度以及房地产开发制度的联合作用下，政府收购储备土地制度被越来越多的人知晓，从而引发的收购纠纷不在少数。针对这一问题，有关部门应该采取何种措施才能有效的对土地收储运行工作进行管理是一个大难题。
1 土地收储的历史和我国的现状
土地储备这一概念是由荷兰阿姆斯特丹在1896 年提出的，之后在欧美也曾经推行过。这一概念的提出有许多客观及主观的因素，例如，城市发展中速度超出预期，人口数量不减反增，特别是城市人口的数量不断增加，这个城市住宅带来了更大的压力，供给不平衡的情况下不然会导致地价的变化，土地价格不断上升，导致城市发展呈现虚晃现象。同时，城市建设中较为重要的一部分就是公共设施的建设，但由于土地价格过高，政府投入资金有限，致使许多基础设施建设不完善甚至是不能建设。在多种因素的综合作用下，土地储备应运而生，通过土地储备来提高土地利用率是非常有效的措施。
在我国，土地储备初探起始于1996年土地发展中心的建立，之后也不断得到发展。虽然我国土地收储制度起步较晚，但到2001年8月底，我国土地收储制度已经小有规模，到2008年，土地收储机构已经超过2000家，土地收储制度迅速发展。与此同时，过快的发展速度所引发的不然是制度的不完善，各大问题不断显现，使得土地收储制度的优势得不到淋漓尽致的发挥。
2 土地储备融资现存问题
2.1 资金来源渠道过于单一
土地储备的一个重要环节就是资金循环，因为土地储备的顺利进行离不开巨额资金的担保，如何没有巨额资金作为强有力的支撑，那么收储工作将无法开展。
根据相关法律规定，合法的资金来源渠道有3种。土地出让的整个过程中政府或相关机构给予土地储备机构的拆迁补偿费、土地开发费以及征地费用等一系列开支；财政部门的财政资金中有一项是土地收益基金，在土地收储机构进行土地收储时，财政部门会从土地收益基金中划出一部分资金作为土地储备资金；就是贷款，在上述资金不足以开展收储活动时，需依照国家相关规定向银行或是其他金融机构进行贷款以获取足够的资金。
从上述3种资金来源的分析中我们可以发现，第一种资金来源所获取的资金并不能算是真正意义上的资金来源，因为这部分资金是在收储工作完成后才返还的，在收储工作开展的整个过程中都无法动用这笔资金；财政部门所给予的资金数量较少，与工程浩大的土地收储工作所需资金相比根本就是凤毛麟角；最后，就只剩下向银行或其他金融机构贷款这一条途径了，然而想要获取足够资金的贷款，并不是一件简单的事情。综合上述内容，可见我国土地收储融资渠道过于单一。
2.2 贷款期限与储备土地运营周期不能相互适应
虽然中国人民银行出台过相关政策，要加大对土地收储贷款发放的资金额度，但是就贷款期限而言，却被控制在了2a之内。正常情况下，土地收储的周期较长，而整个周期中最不能离开的就是资金，也就是说，土地收储工作是一项资金使用周期长且密集的过程，这个过程一般都需持续4～5a。
由于贷款期限与收储土地运营周期间存在的差异，加大了土地融资的难度，也加大了已经获取融资的土地收储机构的还贷风险。
2.3 利率波动引发的还款风险
由于土地收储工作的运作周期较长，在此期间，银行利率很有可能发生变动。结合上述讲到的，银行贷款周期短，在整个收储工作过程中，很有可能需要多次向银行贷款，也就是利用新贷款偿还旧贷款，但是如果在这一过程中银行利率上调的现象，那么会使土地收储机构面临巨大的危机，土地出让幅度会大大下降，机构大类的资金被积压在土地上，没有足够的流动资金进行还贷，导致其后期工作难以开展。
2.4 土地储备贷款方式存在问题和风险
土地收储机构的融资渠道单一，仅剩贷款这一方式，但是这一仅剩的方式也存在问题和风险。贷款通常分为2种，担保贷款；信用贷款。其中，信用贷款是较为可靠的，因为信用贷款是根据贷款人的信誉而确定贷款额的，土地收储机构都是由政府委托的，信誉度相对较高，贷款难度不大，但是贷款额度却有限。
3 解决土地收储融资问题的对策
3.1 加大资本金投入， 提高抵御信用风险的能力
我国土地收储之所以会产生信用风险，很大一部分原因就是资金短缺。如何确保土地收储机构能够得到优质的贷款，土地收储机构又如何能保证贷款能按期还本付息，这些都是需要考虑的问题。合理资金结构的建立离不开大家的配合。具体的加大资本金投入的方式可以包括将土地净收益的一部分资金划拨到资本金中，而这个比例问题则可以根据收储规模及进度稍作修改，比如，在初期，这个比例可以大一点，后期资金达到一定规模时，这个比例就可以小一点。资本金到底应该达到怎样的一个标准才算足够呢？这就需要结合土地所在地的城市情况而言了，如果是中等城市，那么最初资本金需在5～10亿元，周期控制在5～8a较为合理，最终所需资本金总额需达到15～20亿元。资本金达到标准了才能降低融资规模，从而提高机构的抗风险能力。
3.2 拓宽融资渠道， 进行融资方式创新
上述讲到的一大问题就是融资渠道单一，所以觉得土地收储融资问题的一大对策就是拓宽融资渠道，并对融资方式进行创新。就目前已经有所规模的创新融资方式而言，就土地信托化融资已经取得了较好的效果。为了拓宽融资渠道，各方还需作出更大胆的让步，例如央行改变投资政策，允许地方发放土地债券等，优点多多。银行贷款利率肯定高于银行存款利率，机构可以按照高于银行同期存款利率标准制定政府土地债券，做到惠及百姓又降低自身的还款压力；融资空间放大，不受时间和规模的限制，给百姓提供更多的投资方式；有效控制地方政府的无度放贷现象，借老百姓的钱到期一定要还本付息，不容有失，也不敢随意挪动，监管力度大大增加；债券利率可以灵活控制，受银行利率波动影响较小；丰富债券市场。
3.3 按市场规律运作， 减少行政干预
市场是无形的手，可以进行自我调节，如果政府过多干预，会扰乱经济活动，从而促使进行发展有违经济规律。这里需要强调的一点就是，政府垄断经营与行政参与不是一回事。所以，政府需出台相关政策规定，明确土地收储方式，限制地方政府的行政行为。
3.4 提高土地收储计划执行的严肃性， 建立与收储规模相适应的融资体制
土地收储是一项大工程，但是政府在确定土地收储规模时要考虑到自身能力问题，不能做一件明知道不可能完成的事情；土地收储是一项严肃的工作，在整个收储过程中，需要对每一项工作都严格监督，并做好相关记录工作，确保每一项工作都得到强有力的实施。
4 结语
综上所述，我国土地收储制度起步较晚，却发展迅速，致使其整个收储过程存在较大的问题，本文就一些普遍存在的问题加以简单的描述，并针对这些问题，提出了几项有参考价值的解决策略，希望对后期研究者有所帮助。
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