房地产企业全面预算管理问题及建议
一、全面预算管理概述
（一）全面预算管理的定义
全面预算管理是对企业利用预算的方法对各部门、各单位的相关财务资源及非财务资源进行科学合理的分配、审计、控制，使企业的经营活动在有条不紊的情况下进行，已达到利润的最大化，该模式下的管理是企业全员参与的模式。
（二）房地产企业全面预算的主要内容
房地产企业全面预算的主要内容包括了以下几个方面：财务预算、业务预算、资本预算。
1.财务预算。预计现金流量表、预计资产负债表、资产负债表是财务预算的基础，房地产企业在编制各项预算表格的时候要制定出相关的计量标准和收支的会计制度。例如房地产企业在销售楼盘的时候，确认收入的时间应该为签订合同或者是受到房款的时间，也可以将工程完工验收合格的时间为确认收入的时间。
2.业务预算。业务预算主要包括了开发成本预算、销售预算、期间费用预算。由于大部分的房地产企业都会将部分工程外包，因此就不会向其他企业一样编制直接材料、直接人工、生产预算等内容。其中开发成本预算主要内容包括了工程前期款、土地拆迁和补偿费、建筑安装工程费、基础设施使用费等;销售预算应该预测出可以销售房屋的面积数，计算出项目的预计可以盈利数;期间费用预算主要包括了财务费用、销售费用和管理费用。
3.资本预算。主要包括了固定资产购置预算、融资预算、项目投资预算，资本预算主要是反映房地产企业所购置固定资产的金额、数量、类别的情况。
（三）房地产企业全面预算管理的特性
1.较长的周期性。由于房地产企业是一个综合性较强的行业，主要包括了房屋建设、土地开发、管理、维修、房屋所有权的买卖、租赁、贷款、抵押等大部分等。一般来说房地产项目都需要经过跨年度的经营，因此全面预算管理有较长的周期性。
2.资金庞大集中。房地产项目建设过程中需要比较庞大的资金，其中建筑物建设、土地开发、维修等环节都需要大量的流动资金，资金紧张的问题是房地产企业普遍存在的问题，融资渠道和融资政策都会影响到房地产企业的发展。
3.项目式合作。开发项目投资是房地产企业的主要方式，因此全面预算管理就需要进行分项目管理，对项目进行可行性的分析、管理、评估等。
二、房地产企业全面预算管理中存在的问题
（一）缺乏良好的全面预算管理意识
全面预算管理是房地产企业经营管理工作中的重要工作之一，但是大部分的房地产企业对全面预算管理的重要性的认识还不够，还没有对预算管理上升到全局管理的高度，仅仅是将全面预算管理看作是财务管理部门的工作。一些房地产企业在实施全面预算管理过程中还存在短视的问题，全面预算管理只是注重短期的财务目标，忽视了企业长期的财务目标，出现了各期全面预算脱节的现象，导致企业全面预算管理与财务目标偏离。房地产企业实施财务全面预算工作也仅仅是财务人员根据上年度的数据进行推算，全面预算工作缺乏系统性，形式化比较严重。
（二）全面预算编制方法、方案、成本管理等方面有待于提高
在全面预算编制方法上，很多房地产企业全面预算编制的基础是财务预算，并没有将其他预算相结合，编制预算并不是以年度战略目标和计划为出发点，导致了全面预算与企业的战略目标脱节，这样编制出来的全面预算的价值就很低;在全面预算编制程序上，大多数的房地产企业采用的是自上而下的程序来开展工作，这种方式虽然方便了企业的整体部署，但是没有针对企业的具体情况进行具体分析，导致出现一些预算指标一刀切的现象发生，全面预算编制随意性较大;在成本管理方面来看，很多房地产企业在全面预算管理上比较重视的是资金的管理，这样就忽视了对其他成本项目的管理，影响到了全面预算管理的准确性。
（三）缺乏全面预算管理的考核机制
大多数的房地产企业比较重视的是业务收支预算的考核，对资本支出的预算不够重视，侧重的是数量指标的预算，忽视了质量指标的预算，导致预算考核内容不完整。在全面预算考核的过程中主要依赖的是财务指标，导致相关的责任人面临较大的压力，同时在进行业绩考核过程中，过多的掺进了人为因素，导致全面预算考核略显公平。
三、完善房地产企业全面预算管理的建议
（一）树立正确的全面预算管理观念
提高房地产企业战略管理水平需要通过全面预算管理来实现，因此房地产企业要树立全面预算管理理念，不断提升房地产企业全面预算管理的合理性、科学性和长期性，我们可以主要从以下几个方面出发：首先需要统一房地产企业上下的经营理念，明确企业内部总体的经营战略目标，既要制定出短期的全面预算指标，也要制定长期全面预算指标，树立全面预算管理战略理念;其次房地产企业的管理层要树立全局观念，必须将全面预算管理的观念全部的传达给企业全体员工，使企业内部员工都对全面预算管理达成一个统一的认识，让全体员工都参与到全面预算管理的工作当中去，让他们了解到全面预算管理是一个全员参与的过程，这样房地产企业的全面预算管理就会得到所有员工的配合，为全面预算管理营造出良好的氛围。
（二）运用科学全面预算管理的编制方法
首先，在编制全面预算管理的方法上要综合运用弹性预算、固定预算、零基预算、动态预算等方法来编制，由于每个预算项目都有各自的特点和规律，因此房地产企业要采用不同的编制方法来对每一个预算项目进行编制，达到预算项目之间的彼此匹配。同时也要根据房地产企业的实际情况，不断调整全面预算标准，从而形成适合房地产企业的成本费用定额标准。
其次，提高房地产企业全面预算管理必须制定出科学的预算管理方案，房地产企业在制定全面预算管理方案之前要从自身的实际情况出发，全面了解企业的人员编制、资产的使用和分布情况等，及时掌握房地产企业消费市场的需求情况在制定全面预算管理方案后，要严格的按照方案执行，并做好信息的反馈和评价工作。
再次，房地产企业可以采用上下结合的全面预算编制流程模式，这样就会改变原来员工被动接受预算指标的现状，可以更好的调动员工参与全面预算管理的积极性。
（三）加强企业全面预算管理体系的建设
全面预算管理的顺利进行需要预算考核来作为保障，因此房地产企业要强化预算考核，不断建立健全激励奖罚机制，保证预算管理目标的实现。首先，房地产企业预算考核要将预算管理的执行结果与预算编制的指标进行比较，并通过分析来找出预算执行过程中存在的偏差，并针对偏差采取合理的改进措施;其次为了调动员工的积极性，要将预算执行情况与员工奖罚机制相结合，促进全面预算管理更好的完成;再次，针对房地产企业的经营特点和管理特点，要制定出一些定量性和定性的考核指标，实现全面预算考核指标的多样性。
四、总结
综上所述，房地产企业的生产经营有较大的复杂性，我们要认识到房地产全面预算管理是一项系统性的工作，因此房地产企业要对自身的全面预算管理工作有一个正确的认识，从实际情况出发对全面预算管理中存在的问题进行分析，积极的采用科学合理的措施提高全面预算管理水平，促进房地产企业健康稳定发展。
