浅析上海市房价疯涨原因及房价调控政策
2015年，深圳楼市高歌猛进，12月深圳新房同比涨幅高达475%，二手房同比涨幅也达到了42.6%，楼市这股疯涨的妖风从深圳刮起来后迅速传染给了一线城市和省会城市，而2016年开年上海楼市的飙升速度更是创下了历史新高。下文将重点运用马克思地租理论来探讨以上问题。
一、马克思地租理论在社会主义条件下的适用性
马克思的地租理论揭示出了地租的一般规律，虽然当时该规律的提出是基于资本主义私有制，但是依据中国的当前的具体国情，该理论在我国社会主义制度下同样具有适用性。
马克思在《资本论》中对资本主义地租分析的前提是：第一，土地所有权的存在。“……对一块土地的垄断权，使所谓土地所有者能够去征收贡赋，课取租税。这种贡赋和真正的地租有一个共同点：它决定土地价格，如上所诉，土地价格无非是出租土地的资本化的收入”[1]第二，土地所有权与土地使用权的分离。“要出售一件东西，唯一需要的是，它可以被独占，并且可以让渡。”[2]在我国，土地所有权归国家所有，个人只具有土地的使用权，交易让渡的对象也是土地的使用权。第三，土地使用权商品化。第四，市场经济。“只有在商品生产的基础上，地租才能作为货币地租发展起来，并且按照农业生产变为商品生产的程度来发展”[3]
1995年1月1日，我国颁布了市内房地产管理法案，使我国的城市土地使用权市场化拥有了可靠的法律依据，而马克思地租理论提出的前提条件是市场经济体制，我国实行的又是社会主义市场经济体制，因此，可以得出结论马克思的地租理论在我国社会主义条件下同样具有普遍意义。
二、运用马克思地租理论揭示上海市房价的飙升原因
房地产不变资本的主要组成部分即是土地价格，我们可以用地租理论分析其涨跌变化，按照马克思的理论土地本身没有价值因为它不是劳动的产物，但是土地的所有者却能通过出租和出卖土地来定期获得地租，这实际上是一个将获取地租收入的权力进行转让的过程，根据地租理论公式，地租比上利率就是土地价格，即PL=R?Mr，可见地租决定着土地的价格，[4]因此，高房价的实质就是其中所包含的高额地租。古典经济学的地租理论存在着明显的缺陷，马克思是在批判和继承的基础上提出了新的地租理论，并重新赋予了地租理论以完整定义，他分析了三种地租形式：
（一）绝对地租
普遍来讲，城市经济发展水平的高低决定了城市地租水平的高低，所以城市绝对地租主要表现有两个方面：一是在城市社会经济与劳动生产率同时提升时，产业部门将最后获得的超额利润和平均利润都会在最大程度上提高，同时还可通过土地要素来获得超额利润，在无形中平均利润也会被拉高，地租量则自然上升；二是随着社会和城市经济的发展还会对有限土地需求的不断上涨起到重要影响，高额的土地价格也会导致绝对地租量的上升。[5]
根据我国国情，我国土地统一归国家所有，上海市政府在出让和买卖土地的过程中就是先由政府进行用地招标，房地产开发商通过竞标的方式来获取为期70年的土地所有权，这也是全国统一的土地招、拍、挂制度，并且商品房用地还要纳入地方财政收入，先由房地产开放商承担，然后经过楼盘的销售转嫁到消费者身上。上海城市经济的不断发展对该市有限的土地资源的需求不断上涨导致城市绝对地租的提高，也是高房价产生的首要原因。
（二）级差地租
土地资源的稀少性和差异性是构成地租的自然条件，根据形成条件的差异性，马克思将它分为级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ。土地质量和土地位置的不同形成级差地租Ⅰ，连续在同一地块上进行投资但是由生产率的不同而形成的超额利润的转化形式即为级差地租Ⅱ。马克思指出“凡是有地租的地方，都有级差地租。而且这种级差地租都遵循着和农业级差地租相同的规律。”
当前上海的城市化进程的加快是城市建筑用地需求不断增长的不竭动力，即使周边农用地地租不变，现代化建设的不断发展也会使城市中心地段的地租上涨，也就会产生级差地租Ⅰ。另外，由于板块功能划分的不同和基础设施的完善程度的不同，即使是同一地段它所产生的经济效益也是有差别的，级差地租Ⅱ就是其产生的剩余价值的增长部分，徐汇、长宁、静安的高房价便由此而来。
（三）垄断地租
垄断地租是由于现代化建设的发展和城市化进程的加快而形成的，短期来讲，城市中心地段是相对固定的，使得中心建筑地段的稀缺性更加突出。因此，如果存在很多购买能力很强的消费者来争抢中心建筑地段，该地段的的地租就会由于需求过剩、价格遭到哄抬而形成垄断地租，这种情况恰巧在上海是经常发生的，因此马克思指出“消费者的需求和购买能力决定了垄断价格的产生。”
根据这一规律，房地产开发商如果获得了城市中心地段，其只是支付了绝对地租和级差地租，在房屋的售卖过程中通过哄抬中心地段的房屋价格使得垄断地租完全被其收入囊中。这也是徐家汇等中心区商品房价格高达八、九万元每平，而外环房价却只有两万每平的原因。
三、中国的特殊国情推动了房价的进一步上涨
（一）中国人“安居乐业”的传统思想是国人购房热情不减的中坚力量
“安居乐业”的观念深入人心，在中国人看来“乐业”的前提是“安居”，只有拥有了一套属于自己的房子才能安心“乐业”，而在北上广深的一线城市拥有住房似乎已经成为了一个人成功与否的标志。
岳母成为中国楼市的幕后推手。在楼市，岳母的权威神圣不可侵犯，“无房免谈”、“无房坚决不嫁”已经成为全国岳母的统一台词。她们只是想用房子来为女儿婚后的幸福加一层保障，这一点无可厚非，但是却被精明的开发商借以鼓吹，使岳母成为房价的幕后推手。 我们再来看中国第一个诺贝尔奖获得者莫言，在向记者谈到750万奖金的用处时，他首先说道了准备在北京买套大房子。有人提醒他说，在北京或许也买不了多大的房子。但从侧面已经深刻的反应出了，在过去的一辈人里，他们的思维观念仍然还被房子所困扰着，所以后一辈的我们必然将收到这些观念所影响。
（二）房地产“去库存”政策实施让上海房价插上了飞翔的翅膀
国家实施房地产去库存的理想选择是降价提质，让更多的“刚需”释放。国家货币政策方面降准降息，5年期贷款利率降到4.9%；此外，首付比例下降，公积金首付调到20%，商贷调到25%，已经到达历史上信贷政策最好时候。
国家降息降准的利好一出，带来的结果却是上海的房价飞上了天，特别是二手房交易市场的火爆带来民众的恐慌性购房和非理性购房。政府政策加上各种炒房团伙的刺激导致上海房价价格远远高于价值，呈现了飙升的局面。
四、运用马克思基本原理对房价进行调控
（一）转变传统观念，提倡理性消费
马克思曾说：人们能够“创造历史”，就应该能够更好地生活；但为了生活，首先就需要衣食住行以及相关应该有的一些东西。[6]这既是在唯物史观中基本原理的经典描述，也是马克思主义消费观理论的出发点。加强对马克思主义消费观念引导，让社会成员都能够站在更高的角度来看问题，结合自身的实际情况进行理性消费，充分认识住房这一商品，涨跌都有其自身的必然性应避免盲目跟风。其次，房价不涨即为跌，因为社会是发展的，除了我们工资收入不断增长外，土地的稀缺性使其价格也具有自然增长的性能。通过解决人们认识上的一些偏差，来稳定居民的情绪，构建社会和谐。第三，要加强市场风险认识教育。从改革开放到现在，市场经济就是要去按照市场规律来办事，只能以不去违反市场法则为前提。无论是购房的自住或是那些投资和投机，这都是市场行为。这时候就必须要加强对投资投机者的风险意识教育。
（二）增加信息透明度，防止投机行为带来垄断价格
购房者不断增大的购房需求是房屋产生垄断价格的主要原因，因此，开发商的垄断收益是来自于购房需求的突然增大。房地产企业经常通过虚假宣传、恶意炒作、派发传单甚至是请名人代言的方式来造成楼市销售火爆的假象，使真正的购房者形成了再不买房就再也买不起房买不到房的恐惧心理，于是形成恐慌性购房，使得房地产企业获得了垄断性的超额利润。
我们要防止楼市恶性循环情况的发生就需要建立形成房产价格估算的预期系统，通过相关部门的网站向居民公开房产价格起伏的具体信息。
这样，购房者就能够在预期房价走势的情况下，进行理性购房[7]。
（三）征收高额房产税
上海城市化的不断发展导致的住房需求不断扩大与住房面积的稀缺性形成了鲜明的对比，迫使我们必须进行土地的集约使用。由此我们可以设定家庭的合理住宅面积为90平米，凡是超过90平米的住宅就将其视为高档住宅。高档住宅由于其本身的优势会刺激有能力的消费者进行购买，购买需求的增加自然会导致房价的虚高产生垄断利润，而这将进一步刺激房地产开发商倾向于开发高档住宅而遏制普通住宅的建设。
所以，应该对高档住宅的房产所有者征收高额房产税，加大其购买高档住宅的成本，从而遏制其购买高档住宅的需求。
分析上海市内环小区的入住情况，入住者大多数为老人，并且个别小区入住率极低，由于城区房子的垄断价格造成了穷人住不起房，富人拥有多套房产却无人可住现象。他们将多余房产进行出租收取租金，高额的租金收入使得富人更倾向于购买更多的房产进行盈利，因此不惜血本加大购房力度，致使楼市火爆，使开发商产生垄断利润。由此，政府可以对拥有多套房产的家庭征收高额房产税，遏制其投机性购房需求。
（作者单位：上海师范大学）
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