房地产企业资金管理探析
笔者认为房地产企业资金管理是要通过对资金收支的时间和金额进行管控，让资金安排同开发进度相匹配，从而实现资金收付平衡。但因房地产行业特殊性，在实现资金收付平衡的过程中，开发报建计划、工程进度计划、销售回款计划等内部因素的变化会影响开发进度的变化，进而要求资金安排做出的调整；而信贷政策、商品房预售管理等外部因素的约束会则直接制约着资金安排。因此，如何应对这些因素的影响对房地产企业资金管理有着重要的意义。
一、房地产企业资金管理的关键控制点
（一）内部影响因素
1、开发报建计划
按照国家相关规定，房地产企业需依次完成国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证（以下简称四证）的开发报建后，方可开工建设；取得预售许可证后，方可预售。同时，按照信贷政策要求，银行需在房地产项目取得四证后方可发放开发贷款。因此，房地产企业的开发报建计划会直接影响资金计划，具体体现如下：
资金收支的时间影响：取得国有土地使用权证的节点决定了土地成本支付的时间；取得建筑工程规划许可证的节点决定了配套费等前期费用支付的结束时间；取得建筑工程施工许可证的节点决定了工程建设支出的起始时间和取得银行开发贷款的起始时间；取得预售许可证的节点决定了销售回款的起始时间。
资金收支的金额影响，按照开发报建流程，可将资金收支金额对应的项目及资金来源划分为三段：取得施工许可证前，项目土地价款和设计、三通一平等前期工程资金支出来源主要为股东投入资本金、关联借款及表外融资；取得施工许可证后至取得预售许可证，项目工程建设资金支出来源主要为银行开发贷款；取得预售许可证后，项目剩余的工程建设资金支出来源主要为销售回款。
2、工程进度计划
工程建设支出作为房地产企业的主要支出项目，一般会在合同中约定按照工程进度进行支付，所以工程进度计划决定着上述第二阶段和第三阶段的工程建设支出计划，进而影响项目整体的资金计划。具体体现如下：
对于第二阶段，工程建设支出计划的时点和金额需要与银行开发贷款提款计划的时点和金额相匹配，才能够保证该阶段资金收付平衡，还可以减少资金占用，节省利息费用。
对于第三阶段，工程建设支出计划的时点和金额需要与对应时点销售回款中可调用的资金额度进行匹配，并针对资金的盈余来拟定对应的资金计划。
3、销售回款计划
销售回款作为房地产企业最重要的资金来源，对项目整体的资金安全有着重要的作用，所以需要将销售回款计划作为资金管理的管控点。其对资金计划的影响如下：
销售回款计划的时点和金额除了需要同第三阶段工程建设支出计划的时点和金额相匹配外，还需同开发贷款还款计划的时点和金额相匹配，否则将可能出现资金链断裂，影响项目开发建设。
综上，开发报建计划、工程进度计划、销售回款计划从时间和金额两个维度影响着房地产企业的资金计划，当开发报建计划、工程进度计划、销售回款计划变化时，对应的资金计划需要作出相应的调整，否则会出现资金收支不平衡，因此需要将其作为资金管理的关键控制点。
（二）外部影响因素
1、房地产信贷政策
房地产信贷政策是国家对房地产行业实现宏观调控的手段之一，其对资金管理的影响主要如下：
（1）对资金收支的时间影响
按照当前信贷政策规定，房地产企业银行开发贷款提款需满足四证齐全、办理完抵押并提供项目开发建设支出相关的依据，而贷款的期限一般为三年，最长不超过五年。同时，各银行在此基础上，为加强风险管控，又会对提款期限、还款计划进行约束。这些因素限制了贷款资金的取得与归还时间，从而影响着资金安排。此外，信贷政策还会影响各银行对个人按揭贷款业务的偏好和销售策略，进而影响销售回款的取得时间，从而间接的影响着资金计划。
（2）对资金收支的金额影响
按照国务院最新规定，保障性住房和普通商品住房项目资本金占投资额的比例需不低于20%，其他项目资本金占投资额的比例需不低于25%。各银行在做授信方案时，还会按城市类别和项目情况相应提高该比例。所以开发贷款额度会受到项目投资额和项目资本金的制约。同时，房地产企业开发贷款一般会设置抵押物，融资额度需不大于抵押物评估值乘以抵押率。抵押物评估值由市场决定，而抵押率则由银行确定，一般不高于70%，因此，融资额度还会受到银行设定的抵押率影响。此外，由于信贷政策对开发贷资金用途进行了限定，只能用于项目开发建设且不能用于缴纳土地出让金，所以开发贷款资金用途的限制也制约了融资额度。而信贷政策对贷款利率的约束也从很大程度上影响着利息费用金额。除此之外，个人按揭贷款信贷政策则会影响销售定价，进而影响销售回款的金额。因此，信贷政策对融资额度、利息金额、销售回款金额均构成影响。
2、商品房预售管理
按照《商品房销售管理办法》及各地的预售监管规定，商品房在预售时，需开立商品房预售款专用账户，预售款需全部存入该专用账户，并接受房管部门监督，在获得房管部门批准后方可使用。同时，以广州为例，房管部门还对不同工程进度预售监控账户资金留存的最低比例进行了限制，所以商品房预售管理规定对房地产企业销售回款的使用在时间和金额上均进行了约束。
综上，房地产信贷政策和商品房预售管理规定在时间和金额上均对房地产企业资金安排进行了约束，因此也需将其作为房地产企业资金管理的关键控制点。 二、房地产企业资金管理的管控措施
（一）建立动态资金管理体系
上文已分析开发报建计划、工程进度计划、销售回款计划等内部因素的变动会要求资金安排及时做出调整，这种动态的变化对资金安排时间的及时性和金额的准确性提出了较高要求，而动态资金管理体系能够有效的解决这一难题。动态资金管理体系搭建思路如下：
时间管理：由于影响资金收付时间的源头为业务计划，所以需要将业务计划转化为资金收支时间。从收入端来说，可以将销售计划分解为签约计划，进而结合收款规律生成回款时点，当销售计划变动时，系统会自动调整回款时点；从支出端来说，在合约规划确定前，可以将总控计划关键时间节点同相关成本科目对应的付款时间相关联，合约规划确定后，将合同付款时间节点直接同相关成本科目对应的付款时间相关联，这样各项支出均能对应成本科目及其付款时点。
金额管理：在明确上述项目资金的时点后，需要进一步明确各时点对应的金额。从收入端来说，各时点对应的金额由收入总额和分配规则决定。在销售面积既定的情况下，收入总额由单价决定；而分配规则取决于回款规律，回款规律可通过总结分析历史回款数据得出，所以通过将单价设置为变量，将回款规律在后台设置为关联规则，在单价和销售计划变动时，系统会自动调整各个回款时点的对应金额；从支出端来说，各成本科目对应的支出总额为动态成本，按照成本管理经验和合同条款约定，可明确而各个节点对应的付款比例，将其在后台设置为关联规则后，在动态成本或进度计划调整时，各时间节点对应的成本科目金额也会随之调整。
有了上述经营活动的动态资金收支情况，财务部门就能够及时的做出相应的资金安排调整，从而更有效的实施资金管理。
（二）加强融资管理
房地产企业融资要素既受到信贷政策的限制，又受到银行具体的融资方案的影响。对于信贷政策的限制，需要加强政策研究，并对达到基本融资条件的实施过程进行管理，使得融资时间和金额能够满足要求；对于银行融资方案，则需要在贷前、贷中、贷后整个过程中跟踪管理，其中，贷前需同银行充分沟通，取得满足项目需要的授信方案；贷中主要是根据开发进度按照银行要求提供相关提款资料并协调银行按时放款；贷后则主要是动态评估项目能够满足银行约束条件，避免违约，对资金造成影响。
三、结束语
综上所述，房地产企业资金管理需要管控的因素比较多，我们需要从源头上找准关键控制点，通过行业规律、工作经验及政策规定将其转化为资金管理的时间和金额两个维度，并动态跟踪管理，实现资金动态收付平衡。
