房地产企业会计成本核算常见问题分析
中图分类号：F275 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）016-000-02
引言
房地产企业如何更好的进行自身的成本会计核算工作，将自身的经营效果客观的反应出来，不论其企业自身的发展，还是对社会、政府及普通消费者均有着非常重要的意义。但是，当前很多房地产企业在会计成本核算的过程中仍旧存在一定的问题，严重的制约了房地产企业成本控制工作的有效性，因此，全面的实现房地产企业会计成本核算常见问题及对策的分析有着较为重要的意义。
一、房地产企业会计成本的组成
1.前期工程费用、土地费用及建设安装费用
前期工程费用、土地费用及建设安装费用为房地产企业在进行房产开发中前期的主要投入成本，也是房产开发的主体内容，约占到房产开发总成本的75%以上，其中土地费用为最为关键的费用，其包含有：土地转让费用、土地征用费用、土地租用费用、出让地价费用、安置拆迁费用及耕地占用费用等。建筑安装费用是指房产开发过程中房产企业设备安装及建筑施工所消耗的费用，主要包含有：材料费、措施费及人工费。前期工程费用为房地产工程开始之前消耗的费用，主要包含有测绘费、勘测费、规划费及三通一平费等。
2.管理费用与筹资成本
管理费用为建筑施工过程中现场组织管理所产生的费用，主要包含有：房屋设备折旧费、修理费及施工人员工资等相关的费用。筹资成本为房地产企业为更好的应对建筑成本而向银行贷款产生的费用，例如，贷款利息等。
3.其他相关费用
其他相关的费用一般占据到房产开发总费用的15%左右，包含有：公共配套费用、基础建设费用等。公共配套费用包括房地产项目开发过程中出现的各种公共配套项目消耗费用，如：学校、商场、停车场及变电站等。基础建设费用包括道路、照明、煤气、电、水等相关的费用。
二、当前房地产企业会计成本核算存在的问题
1.成本核算的对象难以有效确定
房地产企业只有确定出明确的对象，才能有效的开展成本会计核算工作。但是由于房地产在开发过程中所含的项目非常多，同时多数项目具有较大的复杂性，导致在实际工作开展的过程中出现了划分过粗、过细等不确定现象。若划分的过粗，则不能将房地产开展的实际成本全面的反应出来，不利于房地产企业进行成本控制与成本分析。若划分的过细则，则房地产开发过程中很多共同费用需要进行大量的合理分配，增加了房地产开发成本会计核算工作量，降低了房地产企业成本会计核算的效率，增加了房地产企业会计成本核算工作的成本，对于房地产企业控制自身成本，提升自身工作效率是非常不利的。
2.成本费用分配与归集的规范性较为欠缺
房地产行业现行的会计准则将公共设施建设费用、基础设施费用、土地费用等成本在归集的而过程中并没有给出明确的界定，导致房地产企业在进行会计成本核算时在尽心该部分分配与归集时存在较大的随意性。其次，很多房地产企业重视总成本核算，而忽视成本费用的归集，这在很大程度上降低了成本资料的完整性与可靠性。第三，因为当前房地产企业成本分配的方式较多，导致在具体成本分配时，不能严格的按照成本分配的原则进行，任意转换有利于房地产企业自身的分摊方法，从而导致房地产企业会计信息披露不够准确。
3.房地产企业账簿的设置不够合理
当前很多房地产企业内存在较为严重的账簿设置不够合理的情况。例如，很多房地产企业内部的明细账目设置的过于太详细，但是预售账款在进行设置时则过于的简洁，而房产建设的周期一般均较长，若出现了跨越会计年度进行核算，建筑工程项目则会记录在几个账簿上，这就在很多方面在增加了房地产企业会计核算的工作量，降低了房地产企业会计核算工作的有效性，不利于房地产企业进行自身成本控制。
三、提升房地产企业会计成本核算质量的对策
1.明确成本核算的对象
针对当前房地产企业成本核算对象较为模糊的情况，全面的明确出成本核算的对象是非常必要的。在具体的实施过程中，应当首先充分考虑工程施工的实际情况，全面的考虑：建筑结构、建筑层数、建筑用途、建筑施工队伍、建筑地点等方面的因素，合理的分配与归集上述费用，从而确定出费用的具体承担者。在进行成本核算的过程中，需全面的按照施工图中所罗列的单项开发工程进行核算。若属于同一种结构类型相同、施工及竣工时间较为相近，则由同一个施工队伍进行施工的可以将其合并为同一个成本核算的对象。若建筑工程的建设规模非常大、建设工期也比较长，则可以遵循经济责任制的原则，按照开发项目区域进行成本核算对象的确定，从而更好的明确出成本核算的对象。
2.准确的分配与归集成本费用
建筑工程在建设的过程中成本核算的对象往往较为复杂，涉及的成本核算的对象较多，导致部分成本费用不能直接的归集到具体的成本核算对象中，需采用一定针对性的方法记性成本费用的分配，从而简介的实现成本费用的归集，而不能将成本费用进行随意分摊。如，在进行建筑工程基础建设费用核算时应采用因果分析方法，按照建筑工程基础建设费用产生的原因进行全面合理的分配。其次，在进行公共配套设施费用的分配与归集时，应当按照预算的面积或者收益比例进行收益分配。第三，在进行间接费用、基础设施费用及前期工程费的分配与归集时应当按照建筑面积进行合理的分摊。第四，在进行土地拆迁费、征用费等费用的分配与归集时应按照实际占地的面积进行分摊，同时在分摊的过程中还应当坚持合理公平的原则，从企业层面出发，全面的考虑成本核算对象的实际承受能力。
3.科学合理的设置会计账簿与成本核算科目
科学合理的进行成本项目的划分，在很大程度上能够提升工程成本结构的准确性与客观性，有利于房地产企业进行成本控制与成本分析。根据当前房地产企业会计制度的相关规定，会计成本核算为房地产企业的一级科目，在该一级科目下，房地产企业应当从自身管理需要与经营特点出发，确定出合理的成本项目，开展全面的明细核算。同时在进行成本费用的罗列时，不应当罗列的太多，对于房地产企业内出现的次数较少的成本费用，例如单笔发生的费用，进行尽量的进行合并，而对于金额较大的同时陆续发生的费用应当进行单独科目的核算。
4.重视建筑项目竣工决算
当前很多房地产企业在进行会计成本核算时，往往仅重视工程决算而在多数情况下忽视工程项的竣工决算，这在很大程度上是由于影响项目竣工的因素非常多，而导致项目拖延时间较长，因此，为更好的解决上述情况，在具体的实施中，可以采用“预提费用”的方式将没有完工的工程的预算纳入到工程成本中，这样就可以将工程项目预算按照先前的计划进行，等到整个建筑工程全部竣工之后，再按照实际的支出进行项目总成本的调整。
四、结束语
综上分析，房地产企业内成本会计核算工作对于房地产企业全面的进行成本核算控制有着非常重要的作用，因此，房地产企业应重视自身会计成本核算工作，明确会计成本核算工作的对象，提升会计成本核算工作的有效性。
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