关于房地产投资风险类型的研究
投资风险就是指在投资过程中蒙受的经济损失。房地产投资风险指的是各种不确定因素导致房地产投资取得的实际收益与预期收益之间存在较大差距，情况严重时，可能会导致房地产投资蒙受损失，甚至导致企业倒闭。
一、房地产投资的常见风险类型
（一）经营风险
房地产开发与销售的衔接存在问题，将会导致房地产企业的资金和商品产生积压。房地产经营风险主要指产品的租金、售价、空置率等各个方面不确定因素，导致不可规避的风险出现。房地产开发商品的出租、出售都会给投资者带来一定的经济回报，然而建筑物的部分或整体出现空置，长期的处于出售和等待出租的情况，将会导致投资者蒙受一定的经济损失。对经营风险进行防范的前提，需要对未来一段时间房子的租金、房价进行准确预测，如果在未来一段时间内，租金、房价并不会发生较为明显的变化，那么投资者的收益竟会与房屋的空置率呈正方向发展关系。也就是说，房屋的空置率越高，房地产开发商在经营过程中所要支持的成本也就越高，同时还会产生一定租金风险，为了降低风险，房地产开发商不得不通过降低租金，降低房价的方式促进需求。
（二）市场风险
市场风险指的就是市场中的各项不确定因素所产生的不同类型的风险，由于房地产行业是特殊区域上的市场，房地产所受到的区域影响较大，当市场环境发生较大变化时。例如，市场价格、房地产供给情况、风俗习惯、消费者的收入情况等都是市场风险产生的主要原因，会对投资者的收入造成影响。
此外，由于我国不同地区房地产信息系统效率有所差异，因此各地区房地产投资需求被动幅度和费用支出也会有所不同，因此，不同地区所面临的市场风险也各不相同。就目前我国的房地产市场而言，在同一城市中同一类型的房地产，因为建筑物性质的不同，投资费用也会有所不同，这也增加了市场风险的复杂程度。
（三）利率风险
利率风险是指利率的提升是投资者可能蒙受的经济损失。与一般行业不同，房地产行业在运行过程中需要投入大量的资金，因此在开发过程中需要借助大量的银行信贷。一般情况下，房地产行业的贷款总投资都在50%以上。信贷利率的高低以及信贷的力度都会对房地产商品产生制约，并会对房地产价格产生直接影响。一般来说，市场利率与房地产价值两者的动向相反，即利率越低，房地产价值也就越高，而房地产投资价值越高，投资者所获取的收益也就越大，反之投资者的收益也就越低。如果在一段时间内，房地产投资者无法抵消贷款所产生的利息，房地产投资者在投资过程中将无法获取收益。
二、综合应对房地产投资风险的几项措施
（一）阶段性风险管理
房地产投资过程中出现的风险通常是分阶段出现的。一般来说分为，决策、前期、建设、租售四阶段。房地产的开发周期相对来说都比较长，同时在开发过程中周围的环境会发生较大变化。在四个阶段中都存在许多变化不定的因素。在决策阶段，决策的正确与否会对一项目的开发成败造成直接影响，一个新项目开发都是在做一件新事情，因此工作量需要与项目的规模和公司的规模相适应。房地产开发的前期涉及面广泛、存在较多的不确定因素。在该阶段存在的主要风险有区域经济变化风险、置地风险、融资风险。建设阶段开发项目从工程开工到竣工阶段。房地产的租赁与销售会直接影响房地产开发商对资金的回笼。在租赁与销售阶段，房地产投资过程中所面临的风险种类较多，主要有供求风险、管理风险等。因此，房地产开发商需要加强对市场的合理分析，对市场进行准确判断，并且需要加强内部管理，确保房屋销售和租赁的顺利开展。
（二）应当对风险分散的合理对策
1.转嫁投资风险。转嫁投资风险对策就是将损失转嫁给与之经济利益有联系的另一方进行承担，采取的主要方式为“建筑工程施工合同”，对风险进行适当的转移，风险转嫁的方式分为商业投保、契约性转移等。（1）商业投保，企业在经营过程中通过购买商业保险的方式将风险转移给保险公司。购买保险在一定程度上可以弥补投资者在投资过程中产生的损失，从而实现资金的良性循环，促进我国房地产的健康发展。（2）契约型转移主要分为三个方面：第一，房地产企业与建筑商进行合作时，可以将项目分包给建筑商，从而将风险适当的转移给建筑商，从而使企业的资金压力能够得到缓解。第二，进行联合开发，多方投资者共同对房地产开发项目进行投资，这样虽然会使利益缩减，但是同时也可以使多个企业对风险进行分担，并且在开发过程中，可以充分调动投资商在工作上的积极性，对自身的优势进行利用，实现对风险的规避。第三，在房地产项目建设期间面对房屋进行预售和预租，完成资金回笼，缓解资金压力。
2.组合投资分散风险。房地产开发商通过开发结构组合投资是实现分散风险目的的主要措施，通常来说包括以下几种方式：（1）划分与选择投资区域，房地产开发商可以将资金进行分散，将资金应用到不同的项目上进行投资，避免某一特定区域的经济不景气，对整个企业投资造成不良影响，实现降低企业风险目的。（2）分散投资时间，房地产开发上在投资过程中需要设定一个合理的时间间隔，从而使企业的资金分配能够变得更加合理，降低企业在运行过程中的财务风险和管理风险，有效的避免因为市场变化给企业造成的经济损失。（3）多类型项目投资，投资企业可以依据项目的获利和风险，依照原则对不同类型的房地产进行适当投资。
（三）提升企业内部抗风险能力
1.建立风险管理机构。近几年，我国政府加强了对房地产行业的规模和调控，针对房地产行业颁布了越来越多的法律，房地产企业在运营过程中会面临更多的挑战，并且伴随着市场机制的逐渐规范和完善，对房地产投资风险进行防范将成为房地产企业未来工作的重点。由此可见，建立风险管理是十分必要的。针对房地产企业来说，投资风险不能局限一个项目，应从企业的整体发展入手，对投资进行全程监控。
2.构建风险预警系统。房地产企业应当在企业内部构建预警系统，对企业所面临的风险或潜在危险构建出一个预警系统，通过对该系统的应用，对风险的来源进行确定，准确判断风险的分类，通过合理的措施对风险进行化解，尽量降低风险，从而使企业的投资回报率能够最大化。通常来说，房地产企业在风险预警系统的构建需要财务预警系统的支持，实现对财务风险的全面控制，这主要因为所有的风险最终都会转化为财务风险，在财务系统的设计原则和目的选取必须要准确、客观，准确反映企业的指标和状况，实现对企业的动态监控，依据预警级别的不同，采取针对性的控制措施。
三、结束语
房地产企业在投资过程中需要面临许多不确定的因素，这些因素会给房地产企业的投资带来较大的风险。投资者在投资过程中，需要对风险出现的可能性进行判断，依据风险大小判断投资收益率，并且应当依据实际情况，转移、规避、控制风险，从而使实际收益能够达到预期收益或超过预期收益。
