新型城镇化背景下房地产企业发展模式研究
中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1006-8937（2016）17-0029-02
新型城镇化，是“以人为本”的城镇化，是要坚持以创新、协调、绿色、开放、共享的发展理论为引领，不仅注重提高户籍人口的城镇化率，更加注重提升人民幸福感。在新型城镇化下，房地产将从拉动经济增长转变为保持国民经济、宏观经济稳定贡献作用。因此，房地产企业要想获得新的发展，就应该顺应新的发展形势，在新型城镇化建设的背景下不断寻求就业机会和人居质量并存的开发模式，与时俱进，从而不断推动自身的持续健康发展，也能够推动新型城镇化建设与房地产行业之间的相互协调关系。
1 新型城镇化背景下房地产企业发展面临的机遇和 挑战
1.1 房地产企业发展面临的机遇
城镇化已成为未来中国的发展的必然趋势，到2030年，中国城镇化率要达到70%，房地产企业将在新型城镇化背景下迎来新的机遇，估计将有3亿农业人口向城市中的转移，不仅能够增加城市中住房需求的增长，而且随着新型城镇化的建设，都将极大地促进房地产企业实现其向城市服务商转变发展的进程，与之相关的商业地产、养老地产、文化地产、旅游地产等产业也将蓬勃发展；另一方面，房地产行业由“黄金时代”转到“白银时代”，其行业内部发生着深刻变革，逼着房地产企业进行自我调整，在这一时期，如果能抓住时代的机遇，建设与新型城镇化建设相匹配的房地产企业经营模式，改变以前简单粗放的经营模式，学习先进的管理理念，整合优势资源，转变经营方式，向产业地产、绿色地产等方向发展。
1.2 房地产企业发展面临的挑战
在新型城镇化背景下，房地产企业的发展不光面临着机遇更面临着挑战，具体来说主要包括以下几个方面：
一是新型城镇化发展对房地产企业的低碳环保要求不断提升。在国家提出的新型城镇化规划当中明确提出要建设绿色建筑，对绿色建筑认证标准进行完善，不断加快绿色建筑建设，突出强调生态文明建设，将城市建设发展与生态文明建设相结合，而房地产企业作为高耗能的产业，是绿色建筑发展中的主要难题，当前我国绿色建筑技术开发和应用还不足，房地产企业要想在新型城镇化发展背景下赢得发展的出路就需要符合新型城镇化建设对于绿色建筑的要求，不断加强对绿色节能建筑的开发；
二是在新型城镇化发展中推翻了过去以土地城镇化为主导的发展模式，强调以人为本，将城市居民生活质量和城市服务功能放在了城镇化建设的重要位置上，为城市居民提供就业、社会保障、教育和住房保障等多方面服务，不断提升城镇居民生活质量。
在这一背景下，房地产企业也必须转变过去以经济增长为主导的发展模式，从“人本”的角度去规划各类地产，顺应当前的发展趋势，不断增强自身的服务意识，为客户提供更加全面和人性化的产品服务，从而不断满足当前新型城镇化发展的要求，推动自身企业持续发展。
2 新形势下房地产企业发展模式转变措施
2.1 低碳地产模式
传统的房地产发展模式耗能太高，这不符合当前新型城镇化建设中对低碳环保的要求，因而房地产企业要在新时期赢得新的发展就需要转变高耗能的发展模式，向低碳型地产发展模式转变，从建筑材料、施工建设、后期运营、设备制造等多个方面上入手降低二氧化碳的排放量，顺应新型城镇化建设对于房地产发展走低碳环保路线的要求。
当前房地产市场中的服务和产品同质化问题严重，房地产企业在同类产品服务中只能通过降价来赢得市场份额，而低碳型发展模式则能够有效增强房地产企业的发展核心竞争力，增强房地产企业产品服务的价值，为房地产企业获得更多的利润空间，因而房地产企业在发展转型过程中应该注意结合自身情况向低碳型发展模式转变。
一方面要加强对低碳技术的开发应用，不断吸取其他国家在低碳住宅建设方面的经验，加强对风能、地热、太阳能等自然可再生能源的利用，并从建筑材料和结构上入手加强建筑结构本身的低碳性能、建立恒温、恒湿、恒氧等绿色建筑。另一方面要加强对低碳住宅的宣传引导，让消费者能够提高对低碳住宅的接受能力，拉动消费者选择低碳住宅的热情，从而有效推动低碳地产的发展，增强房地产企业的竞争力。
2.2 产业地产模式
在新型城镇化发展中产业发展起着重要的支撑作用，在既强调居住质量又强调就业机会的要求下，房地产企业应该抓住新型城镇化建设对于产业支撑的依赖，将房地产发展模式转向产业型方向发展，形成以产业为中心的包括生产、生活、工作等多种功能的城市发展空间，将产业园区作为主要的开发载体，结合住宅和商业两种功能，通过引入高端产业来支撑整个住宅区的发展。这样的发展模式不仅能够有效盘活地方上的经济，满足地方政府发展经济的需求，同时还能够缓解城市中居住和就业不平衡的问题，缩短城市居民上班的距离，缓解城市交通压力，在凝聚产业的同时也是在凝聚城市人口，有利于解决市中心人口过于密集而郊区人口稀少的问题。
对于房地产企业来说，在发展过程中，一是要做好市场定位工作，加强产业型发展项目的筹划工作。二是高端产业的引入需要大量的资金启动，因而如何拓宽融资渠道，整合项目资源，有效吸引高端产业入住到园区当中是产业型发展模式成功与否的关键。三是要加强与政府之间的联系，高端产业的引入对于房地产企业和地方经济发展都是有利的，因而企业应该加强与政府之间的合作，让政府能够利用其政治资源优势来不断完善园区当中的产业链，从而推动产业型模式的发展。 2.3 城市配套服务商模式
在新型城镇化建设背景下，强调以人为本，房地产企业在发展过程中也应该加强自身服务产品方面的重视，不断提升住宅物业产品服务的附加值，根据居民不同的生活需求来提供不同的配套服务，包括商业、养老、旅游、文化、物流等等各个方面，这样能够有效解决传统住宅开发模式附加值低的问题，增加房地产企业的盈利空间，为房地产企业创造更多的利润，同时这种配套服务还能够增强对消费者的吸引力，消费者在配套服务当中能够有效享受到快捷、方便舒适的生活，对这类小区的选择热情也会大大提升，拓展住宅小区中的消费市场，不断推动房地产企业的发展。
在这一模式下，房地产企业应该将建设重点放在给客户的公共服务上，按照服务半径来对配套设施进行布局，并且企业要向这一模式发展需要不断整合自身的资源，将相关配套的机构和商户引入其中，包括超级市场、菜市场、食堂、便利商店等等这些便民设施，这都需要企业提前进行规划和整合。
2.4 智慧地产模式
党的十八大明确提出建设智慧城市，而智慧城市的建设需要房地产企业建设智慧型地产社区，更好地为居民服务。通过智能技术的引入，实现人与自然和谐、人与社会和谐和人与人之间的和谐，而智慧型房地产在现代房产发展中主要具备以下三个特征，一是全覆盖，二是全方位，三是全环节，争取让每个人都能够得到住房照顾，兼顾多方利益，实现社会和谐的发展目标。
在房产建设的投资、房产分配和房产管理方面都实现智慧化，有效协调各方面的利益，保证公正公平，让住户能够享受到可持续发展的管理体系，为住户住房使用和监管提供坚实后盾。房地产企业在发展此类房产发展模式时应该将整合和协调关系作为发展的第一步，智慧型房产模式的实现并不是一日之功，而是需要依靠企业、政府和人民三方面的共同努力来完成。
2.5 房地产企业金融化
房地产行业建设需要投入大量的资金，因而资金链安全性对于房地产企业发展来说至关重要，传统房地产企业发展中的资金主要依靠银行信贷，融资渠道比较单一，随着我国金融政策和金融市场的不断变化，金融化房地产发展模式也随之出现，这种发展模式是将房地产企业的资金链作为主要关注对象，不断拓宽和创新房地产企业的融资渠道，从而实现多元化的融资模式，为房地产企业发展提供坚实的金融后盾，比如金融板块、小股操盘模式、入股银行、信托基金等多种融资方式的加入，使得我国房地产企业的资金链安全得到很大程度的保障，对于银行资金的依赖程度也随之降低，有利于房地产企业今后的稳定发展。
对于以金融为核心的房地产发展模式来说，房地产企业应该不断加强与私募股权机构之间的合作，通过创设私募基金来拓宽融资渠道。同时加强金融风险防范和管理，建立风险控制组织体系，采用科学的方法对投资进行控制，尽早排除金融风险因素，并提前选择好合适的推出途径，将私募股权转让出去，以便能够有效实现利润分配，保证房地产企业资金链的安全性。
3 结 语
在新型城镇化建设背景下，我国的房地产发展面临着机遇也面临着挑战，房地产企业应该积极抓住新型城镇化形势下的发展机遇，改革传统的房地产发展模式，积极应对挑战，结合国内外房地产开发经验和自身企业发展情况，摸索出适合自己企业发展的房地产开发模式，与新型城镇化建设的要求相统一，有集中开发模式向集成型开发模式转变，这样才能不断推动自身企业的发展，也能改变当前我国房地产行业发展的困境。
