改扩建建筑项目的评价研究

时间：2017-07-29

改扩建建筑项目的评价研究

　　直到20世纪末，国内的评价工作大部分还是传统的经济分析，而项目评估指标的主体仍是经济回报率等其他参数，在社会效益及影响评价等方面的理论体系还存在不足。针对改扩建项目的复杂性和独特性，在其完成项目投资后，通过对项目五方面进行系统的分析与评价，总结经验教训，提高决策、管理和建设水平。特别地，在建立评价指标时，改扩建项目评价面临着指标选取、测算和综合评价等诸多方面的困难，加之改扩建项目评价方法理论体系尚不健全，更增加了评价的难度。因此针对改扩建项目评价的研究越来越受到投资者、决策者、管理者的青睐与重视。

　　1项目评价方法

　　相关学者对项目评价研究不断深入，基本的方法有成功度评价法：指专家或专家组凭借自身的经验，对项目的目标和效益展开，综合考虑项目目标实现程度，通过专家的评定对其各项指标打分的评价方法。模糊综合评价法：指以模糊数学为基础的把定性转化为定量评价的综合评标方法。该方法运用模糊关系合成原理，对受到多种因素制约的项目由若干专家根据项目的特性进行分析，做出总体评价并打分，从而确定评价中各指标的重要程度，最后给出相应的权重，进行加权计算得出项目的综合效益。

　　2改扩建项目评价指标体系建立的步骤

　　评价指标的建立是以项目的决策目标为基础，但项目具有独特性，自身特点对目标层级设立其设立有很大影响，所以项目的评价的重点不同，具体指标的确立存在较大差异。各个层级的指标对目标的评价相对重要性不同，故需对评价指标设立权重，确定总体评价结果。根据所评价的项目类型、内容和实际情况，构建合理的评价模型，见下图。

　　综合评价模型图

　　根据改扩建项目的特点，通过对项目共性分析和评价指标分析确定初始评价指标群，运用专家咨询、头脑风暴等方法，确定最终指标集，并结合指标体系的综合层级关系，对改扩建项目评价指标体系设立若干类的指标，对其进行不同层级的分类。以科学合理性为依据，为了更好地从多角度评估项目的建设情况，将评估体系分为统一和特有指标。

　　3实例分析

　　本研究以某大型经营性墓园改扩建项目为例，此项目是民营性质的公墓，地址为廊坊市和平路北端，并与北京凤河营相邻，拥有办公区、服务区、经营区以及园林墓区等，此墓园建设目标是成为廊坊又一处新景观，将现代化园林文化和安葬服务完美结合。此墓园开发了百余种墓型供市民追悼故人，同时针对安葬服务程序，按照需求者的需要采用不同方式供给，满足不同消费需求。此次墓园建设充分结合了环保和人文景观的理念，不仅大量扩建中低档的传统型墓区，还为不同的消费人群增设高档商品型艺术墓区，使墓园的服务功能范围得到扩大，景观环境得到大幅度改善。

　　该工程项目建设内容如下：

　　（1）办公服务楼10000平方米。

　　（2）公用辅助工程，包括道路、停车场、园林绿化等。

　　（3）共建各类墓穴200000个。

　　3.1项目实施情况评价

　　（1）项目设计评价

　　该项目为改扩建项目，本身设计难度不大，工程设计体系建立较为简单，但因部分建筑为旧建筑，内部结构经现场观测没有发现到某些需要局部新建或者增加的项目，故后期设计略有增加新增工程。原有结构限制局部改建或新建项目的设计和施工过程，增大了工程项目实施的难度。

　　设计上存在的问题有：

　　设计的规划不全面，部分工程在施工过程中发现有新增工程没能纳入设计。

　　由于设计图纸的提供不及时，出现了停工等图的现象。

　　设计上的优点有：

　　该设计使该墓园项目在功能上趋近合理，布局合理明快。

　　骨灰堂的建设结合当地人文特点，很符合使用者的需求。

　　（2）项目施工过程评估

　　该墓园为改扩建项目，既有局部改造，又有部分新建项目，工程情况较为复杂，给项目的造价控制带来了一定的难度，具体工程造价对比情况见表1。

　　3.2项目经济效益评估

　　通过核算，该项目经济效益评估的主要经济指标（年均）有销售收入9585.65万元、总成本5061.01万元、经营成本3515.38万元、利润总额4923.86万元、净利润3692.90万元、投资利润率15.37%、销售利润率38.53%。

　　3.3环境影响评估

　　该墓园改扩建项目与原有项目相比，更好地保护了区域生态环境，同时在项目的设计、施工中也大力加强对环境保护，对减少环境污染起到重要作用。殡葬活动应是以清洁安全的环境为依托，同时其产生的有害物质应做到立即治理。改扩建之后的墓园不仅空气、水、声学等环境质量达标，其中如绿化覆盖率大于50%，对形成良好区域生态环境和完整墓园绿地系统有重要作用。

　　（1）社会效益与影响评价

　　改扩建后的万桐墓园不但拥有良好的自然环境和生态环境，而且为城市营造了一个更加稳定社会环境。万桐墓园改扩建项目完成以后，既满足河北廊坊当地和北京地区的需要，又不会对环境构成危害，亦即谋求经济、社会与自然环境的可持续发展，减轻了城市环境压力，同时对提升墓园整体质量与服务功能的实现、满足广大人民需求起到了重要作用。

　　改扩建后的万桐墓园，完成了公众对万桐墓园改扩建项目的生态环境满意度调查，其中满意比重≥85%（调查样本容量不少于安葬遗体或骨灰数的1%）。

　　（2）可持续性评价

　　随着中国城市化的步伐加快，中国进入老龄化社会，对殡葬服务的功能和品质要求多样化，在广大的需求之下，为经营性墓园的市场打开了一片空间。在社会影响力不断增大的基础上，墓园企业将走向成熟。殡葬业作为朝阳产业，将会有更大的发展空间。

　　（3）基于模糊综合评价法建立评价指标体系

　　由最大隶属度原则得表3，该墓园改扩建项目的六方面成功度均为A，综合成功度为A，说明该墓园改扩建项目是成功的。

　　在将隶属度单值化后，墓园改扩建项目各指标隶属度均大于80，故项目基本成功。

　　4结论

　　将改扩建项目评价方法与实际项目特点相结合，对评价指标体系的建立进行了系统的分析研究，得出以下结论：

　　改扩建项目与新建项目在评价基本内容上基本相同，但诸如投资分析、环境影响分析等，需采用对比分析法进行分析。

　　根据改扩建项目自身特点，本文对评价指标进行了统一、科学的分析研究，建立了系统的评价指标体系。

　　将成功度评价法与模糊综合评价法相结合，应用到改扩建项目评价的研究中。

　　将研究的理论方法应用到大型经营性墓园改扩建项目中，通过科学合理的分析计算，得到客观的评价结论，充分体现了此次研究的实用性和可操作性。