我国经济适用房政策存在的问题
中图分类号：F293 文献标识码：A
文章编号：1005-913X（2015）07-0040-01
一、我国经济适用房的产生
我国经济适用房是伴随着我国房改应运而生的，是为了完善我国住宅发展计划建立的，为了解决中低收入家庭住房困难，于1998年推出的具有社会保障性质的经济适用房供应体系，是城镇住房制度改革的7项基本内容之一。
二、我国经济适用房政策存在的问题
首先，经济适用房销售对象界定困难。家庭收入难以精确计算，家庭结构复杂，住房面积难以统计，购房对象资格难以确定。因此出现购房失控的问题，没有将有限的资源落实到真正需要的人群当中，有些地区甚至出现开着名牌轿车购买经适房的现象。
其次，我国经济适用房政策无法充分实现社会保障功能。我国经济适用房虽然是由政府统一规划的，但由开发商负责建设和销售。政府的目标是追求社会福利最大化，作为独立的市场经济主体的开发商的目的是追求利润最大化为目标，两者的利益无法达成一致。因此部分开发商为降低成本在建设中可能会偷工减料，或使用低级原材料，存在安全隐患。在销售经适房的过程中也是由开发商负责的，他们并不会组织人力，财力去审查申购对象，许多城市和地区在销售经济适用房时都会出现场面混乱，分配不公的现象出现。再者，经济适用房的售价不包括土地成本，并实行了税费减免等优惠政策，其价格本应该比同时期、同等地段的普通商品房价格低，但事实并非如此，一些省市地区经适房的价格和普通商品房相差无几，远远超过了中等以下收入家庭的经济承受能力。
第三，政府的监督成本过高，存在违规操作。我国是由政府对经济适用房的立项、土地划拨、配套设施建设、销售定价等各个环节加以管理和监督，监管环节过多，监督成本过高，因而容易出现失控的现象。在经适房的运行中容易出现寻租行为，由于行政划拨的透明度不高，在由政府划拨建设用地建造经济适用房的情况下，许多开发商拉拢腐蚀政府官员为自身谋取利益。另外，一些政府官员运用手中的权利贪污腐败，与开发商一起牟取个人经济利益。
三、完善经济适用房政策的几点建议
（一）准确界定经济适用房的购买对象
由于我国缺乏完备的个人住房和收入情况记录，个人收入不透明，存在灰色收入成分，因此不能仅根据居民的收入水平来确定购买经济适用房的资格，应设立除政府以外的组织机构负责调查审核申请购买经济适用房的居民的实际收入和生活水平、人口结构、住房面积等，将中等偏高和中等收入家庭严格排除在外，同时发动群众进行监督杜绝高收入者购买经济适用房。
（二）改进经济适用房的土地出让政策
目前我国经济实用房都是由政府直接划拨土地，其目的是为了降低房价。然而，由此导致经济适用房的产权不完整，土地使用权市场混乱等问题。因此政府应改变划拨经济适用房土地的政策 而是与其它商品房一样实行土地有限有偿出让，只是在土地出让金方面做适当的降低，这样即可以降低经济适用房的房价也可以避免由于土地使用权不同而带来的权属纠纷和利益争夺问题。
（三）建立有效的经济适用房退出机制
住房保障是有阶段性，经济适用房政策的适用对象是中低收入家庭，居民及其家庭的收入状况、人口结构等都是处于不断发展变化中，所以当原先的中低收入家庭经济状况得到改善并不再属于中低收入家庭后，就需要有健全的机制促进并保障其退出经济适用房市场。同时，对退出的条件、退出的方式以及退出后的事项政府应当根据各阶段经济发展水平、居民的可支配收入、消费结构、住房需求结构分别进行规定，更好地体现了社会的公平和公正。
（四）正确定位经济适用房
经济适用房既具有市场的性质又具有社会保障功能，容易造成经济适用房的概念不清，应对其进行准确的定位。政府近年来干预房价上涨，将经济适用房作为平衡房价指数的一个筹码。当房价上涨过快时，就加大经济适用房的建设力度，使整个城市的房价下降一定的幅度。从而造成房产市场上相同质量的经济适用房和普通商品的不公平竞争，导致政府对房地产市场无法宏观调控的局面。上至政府政策制定者，下至普通平民百姓，都将商品房和经济适用房等本应该属于保障性住房的问题混为一谈，使之成为房地产提速、房价提速的推力。所以，从某种意义上说，经济适用房也为普通商品房市场的发展带来了负面影响。
通过以上分析可以看出我国的经济适用房政策还存在很多‘不经济’的问题，因此需要设立合理的经济适用房进入及退出机制，不断改进我国经济适用房的发展模式，完善政策体制，加强监督，使经济适用房能更加有效地解决我国中的收入家庭的住房问题。
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