环境因素对房产企业财务战略决策的影响探析
[DOI]1013939/jcnkizgsc201714338
在供给侧结构改革的大背景下，中央经济会议提出“三去一降一补”的指导思想，面对目前房地产行业三、四线城市存货积压、财务杠杆高的问题，“去库存、去杠杆”刻不容缓。房产企业吸收公共资本，受到宏观环境影响程度大，环境因素的变化迫使企业调整相应决策以谋求长远的发展。
文章以首创置业为例分析环境因素的改变对房产企业财务战略决策的影响，首创置业于2003年6月在香港联交所上市，拥有国企背景并与新加坡政府投资公司合作。依托国企资源，首创置业公司快速发展并将诸多二、三线城市纳入版图。
1影响房产企业财务决策的三大环境因素
11行业环境
2016年上半年，房地产市场过热，房产企业扩张速度快。一、二线城市开始回暖，去库存情况较好，而三、四线城市还是面临库存积压的困局，这使得市场分化十分突出，供需失衡。2016年下半年后，房产投资增速放缓，房价涨幅平稳。
12经济政策环境
房地产企业的一举一动牵动着国民经济的发展，同时也与人们的生活息息相关，因其这些特性，房产行业很大程度上会受到经济政策环境的影响。2014年至2016年上半年，为缓解部分库存压力，中央实行了宽松的经济政策环境，房地产行情一片大好，取消限购、放宽基金贷款、央行降息等举措使得房产市场热度持续攀升，首创置业也投入大量资金以扩大自身规模。这段时期内房地产市场过热、扩张速度十分快，但一些投机行为的出现使得房地产行业杠杆加大，同时三、四线城市因过度投资致使供过于求，积压了大量库存，地区分化加剧。
因此，2016年下半年国家开始给房产市场降温，收紧了融资渠道，开始于一、二线城市全面实行限购限价政策，致力于去房产行业杠杆、去三、四线城市库存，这也使一线城市的土地成本升高。一方面，经济政策影响着房产企业的生存环境；另一方面，环境的变化又促使政策的出台。房产企业要想长久发展下去，应当保持对经济政策大环境的敏感度。
13金融环境
自从2016年11月起，房产企业公司债的发行受限，融资渠道收紧，房贷利率优惠减少。首创置业公司于2017年2月22日被迫中止了其公司债的发行，且首创置业自港股上市以来，一直未得到合理的估值，不能为其旗下的投资项目提供资金支持；而相较之下，A股市场估值高，且再融资方式多，可为企业带来更多的现金流。
2房产企业面临困局
受到行业环境、经济政策环境以及金融环境的影响，以首创置业为代表的房产企业面临着如下困局。
21资产负债率高，营运资金不足
房地产行业普遍呈现高资产负债率，首创置业公司近年来负债率持续攀升，于2016年年底已达132%，结合目前的金融环境，融资渠道紧缩，首创置业于2017年2月停止了公司债的发行，并且目前房产市场下行，这意味着首创置业或无足够的资金偿还债务以及支撑自身的运营，财务风险加大，房产企业去杠杆便显得尤为重要。详见图1。
22存货周转率低，库存居高不下
前几年房地产行业存活周转率普遍偏低，比如2014年首创置业的存活周转率仅为018，甚至低于行业平均水平，三、四线城市库存积压成了多数房产企业的通病。这很大程度上受到此前宽松的房产政策的影响，企业纷纷投资、试图扩大自身规模。2015年及2016年的中央经济会议均强调了“去库存”的政策思想，加大去库存力度，这使房产行业库存居高不下的情况有所缓解，但目前仍需进一步执行三、四线城市去库存的政策。
23销售利润率低，增收而不增利
以首创置业为代表的一些房产企业出现了销售利润率低、增收不增利（收入增长但利润却并未增长）的现象，尽管首创调整了自身战略重回一线城市，但由于一线城市拿地成本增高，加之各地纷纷出台限购限价政策，房价涨幅有限，这些环境因素造成了以首创置业为代表的房产企业增收不增利的现象。首创置业公司2013―2016年核心净利率见图2。
3房产企业如何进行财务战略决策以应对困境
为应对以上问题，房产企业不得不做出相应财务战略决策，以适应环境变化，谋求自身长远发展，具体可从以下三方面展开。
31拓展融资渠道，加大股权融资力度
针对资产负债率高、营运资金不足的问题，首创置业致力于回归A股，拓展融资渠道以融通更多资金支持自身发展，同时降低其资产负债率。
目前房地产企业融资渠道单一，以向银行贷款和自筹资金为主，兼有通过信托、基金、定增等方式融资。近期因相关政策的出台，房产市场下行，银行为避免过高的风险而惜贷，尤其对于一些中小企业来说，融资渠道受限，财务风险加大。
企业可采取以下措施拓展融资渠道：一是对于中小企业，可选择联合开发的方式，联合企业之间共享利润、分散风险。[1]二是对于大型房产企业，应优先选取股权融资以提升企业自有资金持有比例，在一定程度上可优化企业的资本结构。[2]三是房产企业可选择发行公司债以降低银行贷款比例，但今年因房产市场过热、企业过度投资，国家加紧了对公司债发行的审批力度并进行了诸多限制，当国内融资渠道收紧、融资成本升高，企业可考虑进行海外融资，于境外发行债券。四是随着我国互联网金融的?l展，企业可通过P2P网络借贷[3]、房地产众筹等方式筹集资金，但在此方面仍需有关部门加大监管力度，使网络借贷平台规范化、透明化，控制网贷风险。
32集中优势资源于核心战略城市，加大力度去三、四线城市库存针对三、四线城市库存积压、存活周转率低的问题，首创置业降价出售三、四线城市库存，集中力量于北京、天津、重庆、成都、上海五个战略城市，目前存货周转率逐渐回升。
2016年上半年以前，房产市场火爆，房价上涨，各开发商纷纷投资，致使供大于求，尤其是三、四线城市库存积压。目前在国家政策的指导下，各地加快了去库存的步伐，房产企业可集中自己的优势资源于主要城市，响应政策去库存。在去库存的同时，房地产开发企业可抓住机遇，响应国家发展绿色环保建筑和住宅工业化的号召，加快企业结构调整，把优势资源集中于优势产业、环保产业中来。
33有选择性地拓展海外市场
面对增收不增利的困境，首创置业除将工作重心转移至五个战略城市外，还致力于开发澳大利亚市场。在国内频频出台限购限贷、房产税等房地产调控政策时，不少房地产开发企业把目光投向了海外市场。房产开发企业投资海外项目，其主要受众还是来源于国内，近年来出国留学、旅游升温，为国内房产企业的海外扩张注入了动力。同时，房产企业海外扩张亦存在着政治、经济、法律等方面的风险，房产企业在“出海”前应注重投资地的选择，充分了解该地的政策法律环境、金融环境、行业环境等，进行风险评估并做好充分准备，可采取联合当地企业、购买保险等方式降低风险。
4结论
企业具有社会性，企业享有政府与社会公众所提供的公共资本，也必然受到政策法规等环境的约束，尤其对于房地产企业，受宏观环境、行业环境影响明显，企业须保持对于环境的敏感度，对环境的变化及时做出反应，适时调整企业发展战略，进行合理的财务决策以谋求长远发展。
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