基于财务管理课程货币时间价值的商业房贷分析
20年来，房地产市场一直是老百姓关心的热门话题。在面对自己的切身利益问题，即选择商业房贷还款方式时，是采取等额本金法还是等额本息法，是否提前还贷都是购房者考虑的重点。笔者将货币时间价值理论与购房按揭贷款相结合进行讲解，可以激发学生的学习兴趣，有助于学生轻松掌握财务管理课程中的这一知识点。
一、房贷还款方式的类型
由于公积金贷款具有一定的特殊性和局限性，很多房地产开发商也不支持公积金贷款，因此本文只研究商业房贷模式下最主要的两种还款方式，即等额本金法和等额本息法。
（一）等额本金法。又称“递减还款法”，是指将贷款本金总额在还款期内平均分配，每月偿还数额为等额本金加上剩余本金在该月产生的利息。等额本金法计算公式为：月还款额=（贷款本金/还款月数）+（本金-已归还本金累计额）×每月利率，即：
其中：P为贷款本金；n为贷款期数；i为贷款月利率；an为第n期的还款额；T为还款总额。
可见，由于每月的还款本金数额固定，而承担的贷款利息随本金逐月递减，因此购房者在前期还款压力较大，而后随着时间的推移，每月的还款数额将越来越少，还款负担逐月递减。
（二）等额本息法。又称“等额还款法”，即借款人每月以相等的金额偿还贷款本息，本息符合年金的特点，即一定时期内每期的收付款项金额相等。由于我国银行在计算企业或者个人贷款的利息时普遍按照复利计算，所以等额本息法的计算公式为：
每期等额本息还款额A=P×{1-（1+i）-n}/n，等额本息还款总额T=n×A
（公式2）
其中：P为贷款本金；n为贷款期数；i为贷款月利率；A为每期还款额；T为还款总额。
二、影响还款方式的因素
（一）房贷利息率。房贷利息率是指购房者用房产做抵押在银行办理贷款时，要按照银行规定的利率支付利息，利率是由中国人民银行统一规定的，各个商业银行根据购房者的实际信用状况可以在一定区间内浮动。房贷利息率可以分为固定利率和浮动利率。固定利率是指借款人与银行在签订贷款合同时规定，借款人以约定利率支付利息，而不论在借款期限内市场利率如何变动。浮动利率是指借款人与银行在签订贷款合同时规定，在借贷期限内利率随中国人民银行规定的一年期基准贷款利率做相应调整。我国银行的房贷合同一般采用格式条款，默认的都是浮动利率，当然借款人也可以要求采用固定利率，但约定时间一般不超过三年，而且当借款人事后想要将固定利率转化成浮动利率时，可能被要求支付一定的违约金。
借款人选择固定利率还是浮动利率取决于自己对未来利率涨跌的判断。如果预期利率会上升，则采用固定利率更划算；如果预期利率会下降，则采用浮动利率更划算。十三五期间我国将大力进行产业调整，实施供给侧改革，国家会鼓励消费拉动内需，可以预期利率将进一步下降，可选择采用浮动利率。
（二）房贷期限。一般有5年、10年、15年、20年、25年，最?L不超过30年。当然借款人也可以选择提前还贷，房贷期限就是实际的贷款时间。
（三）等额本金法还是等额本息法。在目前的市场上，较为常见的商业房贷还款方式主要有等额本息法和等额本金法，选择哪一种还款方式，是购房人最为关注的问题。
相同贷款期限、相同贷款金额，无论是等额本息还是等额本金还款，利息率都是相同的，利息都是用银行贷款的本金余额乘以贷款月利率，计算出当月应该偿还给银行的利息，这是计算利息的基本原则。由于不同月份所欠银行的本金数额不同，每月计算出的利息也不相同。等额本金法在前期月份还款额比等额本息法高，原因是在等额本金还款方式下每个月都有部分提前还款，从而减少了本金余额，产生的利息自然就少了。等额本金法支付的总利息比等额本息法少，但是等额本金法前期的还款额较高。因此这两种不同的还款方式，在不存在提前还贷的情况下，对于借款人都是公平的。
例：假设有一项商业房贷金额为100万元，贷款期限为20年，贷款利率为中国人民银行最新基准利率4.9%（截至2017年3月6日），采用的是固定利率法。
1.采用等额本金法还款。购房者每月偿还的本金为4 166.67元，第一个月支付的利息为1 000 000×4.9%/12=4 083.33（元），两者相加为8 250元。第二个月的贷款余额降至99.583万元，应支付的利息为995 830×4.9%/12=4 066.32（元），两者相加为8 232.99元，以此类推，见上页表1。
2.采用等额本息法还款。按照年金公式：A=P×{1-（1+i）-n}/n，每月的还款额为6 544.44元，其中第一个月的利息与等额本金法相同，也是1 000 000×4.9%/12=4 083.33（元），相当于只偿还了2 461.11元的本金，低于等额本金法偿还的本金数4 166.67元。第一个月按等额本息法还款后，贷款余额99.75万元，高于等额本金法的99.58万元，因此，从第二个月开始，等额本金法就因贷款余额较少而支付较少的利息，见上页表2。
3.两种还款方式的比较。在等额本金法下从第一个月的贷款额8 250元开始递减，是一条递减直线。而在等额本息法下每个月都是固定的贷款额6 544.44元，是一条平行于X轴的直线，到了中期的某一点上，两条直线相交在（101，6 548.61）元，随后等额本息法还款额将高于等额本金法，直到贷款期限结束。如下图和表3所示。 4.假设不考虑提前还贷，20年的时间内两种方法支付的本金都是一样的，总共是100万元。根据公式1和公式2计算得出，等额本金法需要支付的利息为492 041元，等额本息法需要支付的利息为570 665.72元，比等额本金法多支付约78 624.72元。多支付的利息是由于多占用借款本金造成的，符合货币时间价值原理，不存在是否划算的问题。
三、影响提前还贷的因素
由于“无债一身轻”的传统观念，很多购房者都希望能提前还贷。从经济利益角度出发，在决定是否提前还贷时要考虑真实的借贷成本，即考虑提前还贷需偿还的违约金、享受的房贷优惠利率折扣、通货膨胀率等因素。在计算出真实的借贷成本之后，再考虑在什么时间段提前还贷。
在等额本金法下，每月的利息都是按照??月月初的本金余额乘以贷款利率计算的，提前还贷只是减少或者结清了贷款额，本金减少，所支付的利息减少，符合利息的本质。因此，等额本金法的提前还贷不存在是否划算的问题。在等额本息法下，每期的还款额是按照年金的原理计算的，即银行已经使用默认期限（全部贷款期限）计算得出每月的还款额，也就是每个月应该偿还的年金（按揭款）。如果提前还贷，银行不会返还已经收到的利息，相当于借款人损失了预支付的利息（以提前还贷日期计算得出）。所以等额本息法的提前还贷是不划算的。如果投资收益率高于贷款利率，不必提前还贷。只要借款人确信投资理财的报酬率高于贷款利率，能够赚得投资报酬率与贷款利率的差额收益，就没必要提前还贷。
四、小结
由于每个房地产开发商都有与之合作的银行，每个银行所能提供的贷款利率、贷款期限、优惠利率和提前还贷的赔偿费用率都有所不同，因此建议每个购房者根据自身实际的资金安排，以及是否具备更好的投资渠道，计划是否提前还贷，仔细计算真实的借贷成本，避免发生资金链断裂，产生断供和违约风险。通过对商业房贷中最常用的等额本金法和等额本息法进行分析和比较，可以让学生运用财务人员最常用的EXCEL工具，将理论知识点与社会实践有机结合，提高学生分析问题和解决问题的能力，在教学中受到了学生的欢迎。
